Решение Арбитражного суда Ярославской области от 7 ноября 2007 г. N А82-8649/2006-35 В предъявленном иске суд отказал, так как, учитывая положения договора о долевом участии в строительстве о том, что итоги его реализации с оформлением акта будут подведены сторонами после ввода объекта в эксплуатацию, принимая во внимание то, что акт приемки объекта в эксплуатацию надлежащим образом не оформлен, документ о вводе объекта в эксплуатацию отсутствует, у истца отсутствуют правовые основания требовать от ЗАО исполнения обязательства по договору и, следовательно, государственную регистрацию права на долю в Торговом центре (извлечение)

Решение Арбитражного суда Ярославской области
от 7 ноября 2007 г. N А82-8649/2006-35
(извлечение)

Муниципальное унитарное предприятие (ранее - Муниципальное унитарное предприятие Культурно-коммерческий комплекс; далее - МУП) обратилось к Закрытому акционерному обществу (далее - ЗАО) и Управлению Федеральной регистрационной службы (далее - УФРС) с иском, с учетом уточнения, о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО на незавершенный строительством объект - Торговый центр, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, 62 (далее - Торговый центр). А также о государственной регистрации права истца на 12/100 долю в праве собственности на указанный Торговый центр, соответственно уменьшив при этом долю ЗАО до 88/100.

В ходе судебного разбирательства представители истца поддержали требования. Считают, что истцу принадлежит право собственности на 12/100 долю в незавершенном строительством Торговом центре. Государственная регистрация права ЗАО на объект в целом препятствует государственной регистрации права истца, а также лишает последнего возможности осуществлять правомочия собственника имущества. Долю в праве собственности равную 12/100 подтверждают актом от 30.06.2003 г., согласно которому стоимость материалов и работ, выполненных МУП по строительству Торгового центра составляет 8287264 руб. 30 коп., в том числе НДС. Указанный вклад соответствует доле, установленной в дополнительном соглашении к договору долевого участия от 28.11.2002 г. N 35/2002.

ЗАО в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании требования не признали. Считают, что государственная регистрация права на Торговый центр проведена в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Считают долю МУП равной "0", поскольку 8287264 руб. 30 коп. возвращены последнему. На момент рассмотрения дела общий объем строительства Торгового центра составляет 110249000 руб. Требуемая истцом доля 12/100 документально не подтверждена.

УФРС в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании требования не признали, считают государственную регистрацию законной, а Управление - ненадлежащим ответчиком.

Администрация городского округа - учредитель МУП (далее - Администрация), привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в письменном отзыве и ее представитель в судебном заседании поддержали позицию истца.

Поскольку Торговый центр находится в залоге у Открытого акционерного общества Ярославский коммерческий банк социального развития (далее - Банк), последнее также привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Банк в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании требования истца признали необоснованными.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил.

В соответствии с договором о долевом участии в строительстве N 35/2002 от 28.11.2002 г. ЗАО являлось инвестором в строительстве здания Торгового центра по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, 62.

Земельный участок для проектирования и строительства Торгового центра предоставлен МУП сначала на праве бессрочного (постоянного) пользования, затем на праве аренды (постановления главы Рыбинского муниципального округа Ярославской области от 27.08.2001 г. N 1620, от 09.08.2002 г. N 1636, от 27.01.2003 г. N 193).

В рамках реализации данного проекта ЗАО обязалось за счет собственных и заемных (привлеченных) средств профинансировать, а МУП направить указанные средства инвестора на выполнение работ по строительству объекта.

В дополнительном соглашении N 1 от 03.03.2003 г. к договору о долевом участии стороны определили соотношение долей в праве собственности на объект: МУП - 12/100 доли, ЗАО - 88/100 доли. В п. 2.2. соглашения указано, что размер доли каждой из сторон может уточняться по итогам реализации договора с оформлением акта, с учетом объема финансирования каждой из сторон.

В соответствии с актом о приеме-передаче незавершенного строительного объекта на достройку от 30.06.2003 г. МУП "НС" передало ЗАО объект общей стоимостью 8287264 руб. 30 коп. Что, по мнению истца, составляет 12/100 долю участия в долевом строительстве Торгового центра.

Дополнительным соглашением N 2 от 24.04.2003 г. к договору о долевом участии и постановлением главы Рыбинского муниципального округа Ярославской области от 05.05.2003 г. N 955 права и обязанности застройщика (заказчика) строительства Торгового центра переданы ЗАО. В последствие ЗАО оформило разрешение на выполнение строительно-монтажных работ N 9-2003.

Договор аренды земельного участка N 2-3984 от 19.05.2003 г., заключенный между Администрацией и ЗАО зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) 15.08.2003 г. сделана запись N 76-76/20-46/2003-137 и ЗАО выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 76-АА N 018545.

С целью заключения договора залога строящегося Торгового центра, ЗАО, обладая правами на земельный участок и являющееся застройщиком объекта, зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством Торговый центр, о чем в ЕГРП 15.08.2003 г. сделана запись N 76-76/20-46/2003-138 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 76-АА N 018546.

Ответчик (ЗАО) считает, что доля МУП в настоящее время равна нулю, поскольку после передачи недостроенного объекта последнему были возвращены денежные средства в размере 8287264 руб. 30 коп. При этом возврат произведен в соответствии с дополнительным соглашением N 4 к договору долевого участия, который, в последствие, был признан недействительным. Однако, денежные средства, перечисленные по соглашению не возвращены застройщику.

Истец подтверждает возврат ему денежных средств в сумме 11727918 руб. 76 коп., в том числе по соглашению от 04.10.2004 г., однако полагает, что данное обстоятельство не может повлиять на размер доли участия в строительстве Торгового центра, в силу положений договора.

Считая, что государственной регистрацией права собственности на весь объект в целом ЗАО нарушает права истца, последний обратился в суд.

Следует отметить, что МУП обращалось в УФРС за государственной регистрацией на 12/100 долю в праве собственности на незавершенный строительством Торговый центр, однако в государственной регистрации было отказано (сообщение от 28.06.2006 г.).

Постановлением главы Рыбинского муниципального округа Ярославской области от 06.04.2006 г. N 680, постановления о предоставлении земельного участка в аренду ЗАО признаны утратившими силу, и, земельный участок под строительство Торгового центра представлен ЗАО и МУП площадью 5457 кв.м. и 744 кв.м. соответственно. Однако арендные отношения в соответствии с названным постановлением не оформлены.

На момент рассмотрения дела, Торговый центр в эксплуатацию не введен. Хотя фактически его строительство завершено. Арбитражным судом Ярославской области рассматривается дело N А82-5980/2005-36 по иску ЗАО о признании незаконным решения Администрации об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, производство по которому приостановлено в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации.

Оценивая материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно статье 25 вышеуказанного Федерального закона право собственности на объект незавершенный строительством регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительством.

С учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данных в информационных письмах от 25.07.2000 г. N 56 и от 16.02.2001 г. N 59, оценивая представленные сторонами документы о фактических затратах в создании Торгового центра, суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация права ЗАО на Торговый центр проведена в соответствии с требованиями вышеизложенных законоположений и оснований для признания недействительным зарегистрированного права у суда не имеется.

МУП "НС", в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представило суду доказательства, подтверждающие оплату 12/100 доли в строительстве Торгового центра.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, которая, согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществляется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Учитывая положения договора о долевом участии в строительстве о том, что итоги его реализации с оформлением акта будут подведены сторонами после ввода объекта в эксплуатацию, принимая во внимание, что акт приемки объекта в эксплуатацию надлежащим образом не оформлен, документ о вводе объекта в эксплуатацию отсутствует, у истца отсутствуют правовые основания требовать от ЗАО исполнения обязательства по договору и, следовательно, государственную регистрацию права на долю (12/100) в Торговом центре.

Расходы по оплате госпошлины истцу не возмещаются.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров).