Решение Арбитражного суда Ярославской области от 28 декабря 2010 г. N А82-5242/2009-43 В оспариваемом договоре ипотеки указаны все существенные признаки объекта залога, существо кредитного обязательства, на момент заключения договора право собственности ответчика подтверждено, поэтому суд отказал в признании договора незаключенным и обратил взыскание на заложенное имущество

Решение Арбитражного суда Ярославской области
от 28 декабря 2010 г. N А82-5242/2009-43

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 июля 2011 г. N Ф01-2734/11 по делу N А82-5242/2009

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Т.А. Соловьевой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крюковой Ю.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Банка "ВТБ" (Открытое акционерное общество), Филиал "ВТБ" (Открытое акционерное общество) в г. Ярославле к Обществу с ограниченной ответственностью "КНК-Сервис"

3-и лица ООО "Контур", ООО "Данон Индустрия", ООО "Орифлэйм Косметикс", Индивидуальный предприниматель Устян Валико Гришаович об обращении взыскания на заложенное имущество

при участии

от истца - Федоров Е.В. по доверенности от 13.07.2010 г.

от ответчика - Голызина О.С. по доверенности от 06.07.2010 г., Белучин М.А. по доверенности от 13.07.2010 г.

от третьих лиц - не явились установил:

Банк "ВТБ" (открытое акционерное общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "КНК-Сервис" об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки и заложенное ответчиком по договору об ипотеке N ДИ-600000/2008/00508 от 20.11.08 г.

Истец, в рамках ст. 49 АПК РФ, уточнил размер исковых требований, просит обратить взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки и заложенное ответчиком по договору об ипотеке N ДИ-600000/2008/00508 от 20.11.08 г., а так же дополнительно образовавшиеся в результате реконструкции площади здания (мини-рынка) лит. А, А1, А2, А3, расположенные по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе д. 60, общей площадью 2712, 2 кв. м., вновь возведенное здание (кафе) лит. Д, расположенное по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе д. 60, общей площадью 90,5 кв. м., вновь возведенное здание (проходная) лит.Е, расположенное по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе д. 60, общей площадью 29 кв. м.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнение иска принято.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что на дату судебного заседания задолженность ответчика по кредитному соглашению от 09.09.2008 N ДИ-600000/2008/00454, обеспеченному ипотекой, в связи с частичным погашением долга равна 182 242 822 руб. 39 коп.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнение иска принято.

Представители ответчика с иском не согласны, представили отзыв, ходатайство о приостановлении производства по делу. Считают договор залога незаключенным.

Истец не согласен с ходатайством о приостановлении производства по делу, поскольку считает, что оно направлено на затягивание рассмотрения дела, ответчик злоупотребляет своим правом.

По ходатайству ответчика о приостановлении производства по делу судом вынесено определение.

Третьи лица о месте и времени судебного заседания извещены в надлежащем порядке (уведомления в материалах дела).

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв по 28.12.2010 г.

Третьи лица извещены о перерыве в судебном заседании на сайте суда.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Банком "ВТБ" (Открытое акционерное общество) и Обществом с ограниченной ответственностью "Контур" заключено кредитное соглашение от 09.09.2008 г. N КС-600000/2008/00454 с лимитом 6 530 000 руб. сроком погашения 08.09.2011 г. под 7,72% годовых.

Плата за обслуживание кредита предусмотрена п. 6.6. договора.

Взыскание неустойки за несвоевременное внесение платежей по кредиту предусмотрено п. 6.2. договора.

Между Банком "ВТБ" (Открытое акционерное общество), Филиал "ВТБ" (Открытое акционерное общество) в г. Ярославле и Обществом с ограниченной ответственностью "КНК-Сервис" заключен договор об ипотеке здания в праве собственности и земельного участка в праве собственности от 20.11.2008 г. N ДИ-600000/2008/00508.

Договор об ипотеке заключен в обеспечение исполнения обязательств перед Банком "ВТБ" (Открытое акционерное общество) по кредитному соглашению от 09.09.2008 г. N КС-600000/2008/00454.

Предметом договора залога является:

а) здание (мини-рынок), кадастровый (условный) номер 76:23:011001:0701:003027676/0001, общей площадью 8494,7 кв. м., назначение: нежилое, 2-этажный, инв. N 27676, расположенное по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, Лит. А, А1, А2, залоговой стоимостью 180 467 678 руб. 40 коп.

б) здание (КПП) кадастровый (условный) номер 76:23:011001:0230:003027676/0003, общей площадью 8,2 кв. м., назначение: нежилое,1-этажный, инв. N 27676, расположенное по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, Лит. В, залоговой стоимостью 1 000 руб.

в) здание (очистные сооружения), кадастровый (условный) номер 76:23:011001:0230:003027676/0031, назначение: сооружения коммунальной инфраструктуры, протяженностью 163, 5 п. м., инв. N 27676, расположенные по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, залоговой стоимостью 1 000 руб.

г) земельный участок (земельный участок для эксплуатации мини-рынка), кадастровый номер 76:23:011001:0701, общей площадью 17 070 кв. м., место нахождения: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, категория земель: земли населенных пунктов, залоговой стоимостью 20 597 694 руб. 60 коп.

Договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ярославской области.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2008 по делу N А56-44718/2008 Общество с ограниченной ответственностью "Контур" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.08.2009 истец включен в реестр требований кредиторов с суммой 576 209 804 руб. 40 коп., в том числе по кредитному соглашению от 09.09.2008 г.

Оценив оспариваемый ответчиком договор залога, суд приходит к выводу о его заключенности в силу статей 334, 337, 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В договоре залога указаны все существенные признаки объекта залога, существо кредитного обязательства, на момент заключения договора залога право собственности ответчика подтверждено.

Также суд отмечает, что договор залога не является прекращенным по следующим основаниям.

Предметом договора залога явились завершенные строительством объекты, что подтверждается свидетельством о праве собственности. На дату судебного заседания отсутствуют доказательства регистрации права собственности на новые объекты, что подтверждено сторонами в судебном заседании.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Учитывая, что объектом договора ипотеки был завершенный строительством объект, договор об ипотеке не распространяется на вновь возведенные здания в силу п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", объекты предмета залога не утрачены (произошло увеличение площади за счет Лит. А3, Д, Е), обращение взыскания возможно на изначально заявленные истцом объекты.

Согласно п. 2.1.9 договора об ипотеке земельный участок был заложен как земельный участок для эксплуатации мини-рынка, а не как самостоятельный объект, что указывает на необоснованную отсылку истца на ст. 65 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)". В связи с чем основания для удовлетворения требований истца по уточненным объектам по указанным основаниям также не подлежат удовлетворению.

Основания, указывающие на отказ судом в обращении взыскания на недвижимое имущество, предусмотренные ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судом не установлены.

Определением арбитражного суда от 02.11.2009 г. назначена оценочная экспертиза заложенного имущества. Проведение экспертизы поручено ЗАО "Аудит-Центр".

ЗАО "Аудит-Центр" 18.01.2010 представлено заключение эксперта N 2/10.

В судебном заседании установлено, что стороны возражений по отчету не предъявили, доказательств, указывающих на недостоверность предъявленных отчетов, не представили.

На основании пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества (пункт 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге").

В связи с чем, при установлении начальной продажной цены заложенного имущества, судом берется за основу рыночная стоимость предмета залога, которая ЗАО "Аудит-Центр".

В соответствии со статьей 12 Закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Доказательств, подтверждающих определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в ином размере, истцом в материалы дела не представлено.

Учитывая, что залоговая оценка сторонами в установленном законом порядке не оспорена, суд считает, что обращение взыскание на предмет залога возможно по рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке недвижимости.

Представленный ответчиками отчет об оценке составлен по состоянию на 18.01.2010 г.

На основании вышеизложенного, суд удовлетворяет уточненные требования истца частично.

Основания для привлечения к участию в деле в качестве 3-го лица Минасяна А.К. на стороне ответчика отсутствуют, поскольку на дату судебного заседания отсутствуют доказательства, указывающие на то, что судебный акт по настоящему делу может повлиять на права и интересы данного лица. Право собственности Минасяна А.К. на дату судебного заседания не подтверждено. Из представленных ответчиком документов по ходатайству о приостановлении производства по делу не усматривается, что оспаривается зарегистрированное права ответчика на объекты, находящиеся в залоге у истца.

В связи с чем суд рассмотрел спор по существу.

Расходы по оплате госпошлины, суд в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относит на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Обратить взыскание на заложенное имущество Общества с ограниченной ответственностью "КНК-Сервис", исходя из задолженности в размере 182 242 822 руб. 39 коп., определив начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начнутся торги:

- здание (мини-рынок), кадастровый (условный) номер 76:23:011001:0701:003027676/0001, общей площадью 8 494,7 кв. м., назначение: нежилое, 2-этажный, инв. N 27676, расположенное по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, Лит. А, А1, А2., рыночной стоимостью 232 004 497 руб. (с учетом НДС).

- здание (КПП) кадастровый (условный) номер 76:23:011001:0230:003027676/0003, общей площадью 8,2 кв. м., назначение: нежилое,1-этажный, инв. N 27676, расположенное по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, Лит. В, рыночной стоимостью 20 646 руб.

- здание (очистные сооружения), кадастровый (условный) номер 76:23:011001:0230:003027676/0031, назначение: сооружения коммунальной инфраструктуры, протяженностью 163, 5 п. м., инв. N 27676, расположенные по адресу: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, рыночной стоимостью 509 560 руб.

- земельный участок (земельный участок для эксплуатации мини-рынка), кадастровый номер 76:23:011001:0701, общей площадью 17 070 кв. м., место нахождения: г. Ярославль, Промышленное шоссе, д. 60, категория земель: земли населенных пунктов, рыночной стоимостью 21 552 080 руб.

Итого предмет залога составил 254 086 783 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КНК-Сервис" в пользу Банка "ВТБ" (Открытое акционерное общество), Филиал "ВТБ" (Открытое акционерное общество) в г. Ярославле госпошлину в размере 2 000 руб.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья

Т.А. Соловьева