Решение Арбитражного суда Ярославской области от 11 марта 2011 г. N А82-13005/2010-18 Предыдущий пользователь спорного нежилого помещения был муниципальным предприятием и не относился к субъектам малого или среднего предпринимательства и правовые основания для зачета Обществу в двухлетний срок аренды время владения помещением с его стороны отсутствуют, поэтому суд отказал Обществу в отмене решения Мэрии об отказе в приватизации помещения

Решение Арбитражного суда Ярославской области
от 11 марта 2011 г. N А82-13005/2010-18

Резолютивная часть решения объявлена 3 марта 2011 г.

Полный текст решения изготовлен - 11 марта 2011 г.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Сорокиной С.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарапун Л.П.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Открытого акционерного общества гастроном "Центральный" к Мэрии города Ярославля об отмене решения мэрии города Ярославля N 6715 от 15.11.2010 об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Кирова, д. 13/31; обязании Мэрии города Ярославля устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем принятия решения об отчуждении помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации",

при участии

от заявителя - Крылова Л.А. - представитель по доверенности от 24.01.2011, Лузина Ю.В.- представитель по доверенности от 25.11.2010,

от ответчика - Акатова И.А. - начальник отдела приватизации по доверенности от 21.01.2011,

установил:

Открытое акционерное общество гастроном "Центральный" (далее заявитель, Общество) обратилось в суд с заявлением к Мэрии города Ярославля (далее - ответчик, Мэрия) об отмене решения Мэрии N 6715 от 15.11.2010 об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Кирова, д. 13/31; обязании Мэрии устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем принятия решения об отчуждении помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 159-ФЗ).

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик заявленные требования не признает по следующим основаниям.

Письмом Мэрии от 15.11.2010 N 6715 Обществу было отказано в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости по ул. Кирова, д. 13/31 (помещения бывшего гастронома "Центральный") в соответствии с действующим законодательством. В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие помещения в аренде не менее 2-х лет по состоянию на 05.08.2008. Общество является арендатором помещений с 06.09.2006. ОАО гастроном "Центральный" является полным правопреемником Муниципального унитарного предприятия гастроном "Центральный" г. Ярославля (далее МУП), преобразованного в открытое акционерное общество в порядке приватизации. ОАО гастроном "Центральный" зарегистрировано как юридическое лицо 06.09.2006 и с этого момента к нему перешло право аренды помещений, ранее арендуемых МУП (с 1994 года).

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 в вышеуказанный двухлетний срок включается срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем, при условии, что прежний арендатор соответствовал критериям малого или среднего предпринимательства, т.е. имел бы преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Муниципальные предприятия не являются таковыми в силу статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ " О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. Имущество муниципального унитарного предприятия принадлежит на праве собственности муниципальному образованию. Статьей 5 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрен запрет на участие в приватизации муниципальных унитарных предприятий и юридических лиц, в уставном капитале которых доля муниципального образования превышает 25%. До 2007 года собственником 100% пакета акций был город Ярославль. По договору купли-продажи от 02.03.2007 акции приобрело ООО "Инкомпроект-Квартал". Таким образом, право участвовать в приватизации у ОАО гастроном "Центральный" возникло 09.03.2007.

Рассмотрев имеющиеся в деле документы, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

В соответствии с договором аренды недвижимого имущества N 8633-Г от 15.01.2001 в редакции дополнительного соглашения N 9 от 21.09.2006, а также договора аренды недвижимого имущества N 11192-Г от 18.07.2007 Общество является арендатором недвижимого имущества общей площадью 1376,70 кв.м, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Кирова, д. 13/31, предоставленного под торговлю товарами универсального ассортимента и склад. Срок действия договора определен сторонами в пункте 7.1 договора N 11192-Г от 18.07.2007 по 31.12.2032.

22.03.2010 Общество обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля с заявлением о реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества в порядке статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Письмом от 06.05.2010 заявитель просил приостановить исполнение заявления о реализации преимущественного права до государственной регистрации дополнительного соглашения N 4 к договору аренды.

29.10.2010 Общество возобновило процедуру приватизации арендуемого имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

Письмом N 6715 от 15.11.2010 Мэрия сообщила заявителю о том, что арендованное им помещение не может быть отчуждено в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку Общество арендует указанное помещение менее двух лет.

Полагая, что отказ ответчика в реализации преимущественного права покупки арендуемого помещения не соответствуют закону и нарушают права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратилась суд с настоящим заявлением.

Оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявление Общества удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 АПК РФ ненормативные акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются недействительными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Вопросы приватизации арендуемых объектов недвижимости регулируются, в частности Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

В соответствии со статьей 3 названного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества после 01.01.2009 по инициативе арендатора установлен в статье 9 закона.

В силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9).

Как установлено в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, спорным является вопрос в отношении срока, в течение которого недвижимое имущество могло находится в пользовании и (или) владении заявителя.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам, Общество было зарегистрировано как юридическое лицо, образованное в результате реорганизации МУП гастроном "Центральный", 06.09.2006.

Следовательно, право аренды самого Общества на спорное имущество возникло с указанной даты.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенайм), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц коммерческие организации, соответствующие определенным условиям (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий).

В рассматриваемом судом случае до 06.09.2006 спорное имущество находилось в пользовании муниципального унитарного предприятия, которое в силу статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого или среднего предпринимательства не относится.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для зачета Обществу в двухлетний срок аренды время владения помещением со стороны предыдущего пользователя.

Ссылка заявителя на сложившуюся судебную практику по данному вопросу, в частности, постановление Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 01.03.2010 N Ф09-981/10-С6 и определение ВАС РФ от 14.07.2010 N ВАС-6358/10 "Об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РС", не принимается судом во внимание, поскольку в указанных судебных актах отражена иная правовая ситуация.

Расходы по госпошлине суд в порядке статьи 110 АПК РФ относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества гастроном "Центральный" отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй арбитражный апелляционной суд (г. Киров) в месячный срок со дня его принятия.

Судья

С.Р. Сорокина