Решение Арбитражного суда Ярославской области от 4 мая 2011 г. N А82-12473/2010-72 Доводы истца о неисполнении обязанности по поддержанию привлекательного внешнего вида арендуемого помещения не могут быть расценены судом как существенное нарушение договора, поскольку договором не определены критерии привлекательности внешнего вида магазина, в связи с чем суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения

Решение Арбитражного суда Ярославской области
от 4 мая 2011 г. N А82-12473/2010-72

Резолютивная часть решения оглашена - 4 мая 2011 года

Полный текст решения изготовлен - 4 мая 2011 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Бессоновой И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Палагиной А.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Северо-Запад" к Обществу с ограниченной ответственностью "Ярославские магазины" Третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Палитра", Закрытое акционерное общество "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ", Сберегательный банк РФ (ОАО) в лице Череповецкого отделения N 1950 о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения

при участии:

от истца - Мосейчик Ю.С. - представитель по доверенности от 04.02.2011 г. и паспорту, Сагалов Л.Б. - представитель по доверенности от 01.04.2011 г. и уд., Богданов И.В. - представитель по доверенности от 15.02.2011 г. и паспорту

от ответчика - Опарина Ю.С. - представитель по доверенности от 032.09.2010 г. и паспорту

от третьего лица 1 - Богданов И.В. - представитель по доверенности о 28.03.2011 г.

от третьего лица 2 - не явились

от третьего лица 3 - не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Запад" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Ярославские магазины" о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 16.04.2009 г., выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Ленинградская, д. 1.

Определением арбитражного суда Ярославской области от 25.01.2011 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Палитра", Закрытое акционерное общество "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ", Сберегательный банк РФ (ОАО) в лице Череповецкого отделения N 1950.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третьи лица Закрытое акционерное общество "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ", Сберегательный банк РФ (ОАО) в лице Череповецкого отделения N 1950, в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО "Палитра" в судебном заседании исковые требования считает обоснованными.

Выслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

16.04.2009 г. Общество с ограниченной ответственностью "Северо-Запад" /Арендодатель/ и Общество с ограниченной ответственностью "Ярославские магазины" /Арендатор/ заключили Договор на аренду недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а Арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилые помещения этаж 1 общей площадью 741,8 м, находящиеся в здании по адресу:

Россия, г. Череповец, ул. Ленинградская, 1

Согласно п. 8.1 Договора срок аренды составляет 10 лет. Договор прошел госрегистрацию.

Во исполнение условий заключенного договора имущество передано Арендатору по Акту приема-передачи 01.06.2009 г.

Указывая, что ответчик систематически нарушает условия договора, а именно п.п. 3.4.8, 1.5, 3.3.5, 27.10.2010 г. истец обратился к ответчику с уведомлением о расторжении договора и освобождении помещения.

Отсутствие выполнения требования Арендодателя послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Изучив материалы дела, суд считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (6.8 Договора), а именно нарушение Арендатором п. 3.3.5 Договора два и более раз.

Согласно исковому заявлению истец указывает на нарушение ответчиком п. 3.4.8 Договора - неисполнение обязанности по поддержанию привлекательного внешнего вида арендуемого помещения, п. 1.5 Договора - несоблюдение условий продажи сопутствующей группы товара, п. 3.3.5 Договора - заключение договора субаренды, согласно которому ответчик передал в субаренду 707 м арендуемой площади, и не осуществляет на арендуемых площадях коммерческой деятельности, на торговых площадях производится торговля мягкими игрушками, чем нарушается эксклюзивное право ООО "Детский Мир-центр" (арендатора торгового центра).

В доказательство требований истец представил Акты комиссии по проверке привлекательности внешнего вида магазина "ДИКСИ", претензии, направленные в адрес ответчика, претензии арендаторов о ненадлежащем санитарном состоянии магазина, письма ОАО "Детский мир-Центр", телеграммы-приглашения для участия в комиссии, фотографии торгового зала, Акт от 29.01.2010 г.

Ответчик заявленные требования оспаривает в полном объеме, ссылается на отсутствие нарушений условий договора по каждому основанию требований.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд считает, что истцом не доказано наличие существенных нарушений договора ответчиком в смысле ст. 450 ГК РФ

Доводы истца о неисполнении обязанности по поддержанию привлекательного внешнего вида арендуемого помещения (п. 3.4.8 Договора) не могут быть расценены судом как существенное нарушение договора: критерии привлекательности внешнего вида помещения в договоре не установлены, понятие "привлекательности внешнего вида" носит оценочный характер, установление третьими лицами факта "непривлекательности" путем составления Актов не может служить основанием для определения факта наличия и существенности нарушения каких-либо условий договора.

Доводы истца в данной части основаны на требовании изменения внешнего вида магазина "ДИКСИ", достижения им формата "супермаркета высокого класса", сводятся к тому, что магазин "ДИКСИ" не вписывается в концепцию торгового центра, не увеличивает график". Данные доводы свидетельствуют о снижении интереса истца к сохранению договорных отношений с ответчиком, но не о нарушении ответчиком условий договора.

Из пояснений представителей сторон, данных в судебном заседании, следует, что до спорного договора между сторонами действовал иной договор аренды, суд считает, что при заключении договора истец знал либо должен был знать о формате магазина, который будет размещен на арендуемых площадях.

Доводы истца о нарушении п. 1.5 Договора - несоблюдение условий продажи сопутствующей группы товара, использование помещения не в целях, указанных в договоре судом оценены, указанные обстоятельства не свидетельствуют о наличии существенных нарушений ответчиком условий договора. Согласно п. 1.5 Договора Объект передается Арендатору для организации розничной торговли продуктами питания и сопутствующей группой товара.

Доказательств того, что на момент направления уведомления о расторжении договора и подачи искового заявления на арендуемых площадях не была организована торговля продуктами питания и сопутствующей группой товара, либо доказательств использования указанного помещения под иной вид деятельности в материалы дела не представлено.

Напротив истцом в материалы дела представлены фотографические снимки, датированные истцом 1 - 11 октября 2010 г., на которых изображены торговые залы магазина. По утверждению истца указанные фотографические снимки сделаны в арендуемом помещении.

Довод о том, что торговлю на арендуемых площадях осуществляет иное лицо, а не ответчик судом оценен, отклонен: из текста договора следует, что помещение передано для организации розничной торговли, указаний на то, что розничная торговля должна производится исключительно Арендатором договор не содержит.

Довод истца о нарушении п. 3.3.5 Договора судом оценен, отклонен по следующим основаниям.

Согласно п. 3.3.5 Договора Арендатор имеется право сдавать часть арендуемого Объекта в субаренду третьим лицам, за исключением арендаторов, которые будут использовать Объект для торговли следующими группами товаров: сотовые телефоны, цифровая техника, обувь, чулочно-носочные изделия, нижнее белье, детские товары, игрушки, в т.ч. товары детской гигиены (за исключением детского питания), бытовая техника, парфюмерно-косметические товары, спортивные товары. Арендодатель фактом подписания настоящего договора дает согласие на заключение Арендатором договоров на субаренду для торговли товарами, не упомянутыми в списке.

Материалами дела подтверждается, сторонами не оспаривается, что ответчиком заключен договор N 35480-СА субаренды недвижимого имущества и ЗАО "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ", которым ответчик передал в субаренду 707 м арендуемой площади (часть площадей).

Учитывая условия договора аренды, суд не считает, что заключением указанного договора субаренды ответчик нарушил п. 3.3.5 Договора, так как право на заключение указанного договора прямо предусмотрено основным договором аренды. Текст Договора субаренды аналогичен по содержанию Договору аренды. Из текста Договора субаренды не следует, что ответчик в нарушение условий договора аренды передал имущество в субаренду в целях торговли неразрешенной группой товаров, перечисленной в договоре аренды.

Торговля детскими игрушками, на которую ссылается истец, производится третьим лицом, а не ответчиком, однако в силу ст. 615 ГК РФ при заключении договора субаренды ответственным по договору аренды остается арендатор.

Суд считает, что субарендатором допущены нарушения договора в части торговли детскими игрушками, однако указанные нарушения суд не считает существенными. Доказательств наличия каких-либо убытков, причиненных действиями ответчика, истцом в материалы дела не представлено.

Иные доводы истца не могут быть расценены судом в качестве оснований для удовлетворения требований.

Учитывая изложенное, суд считает, что истец не доказал наличия существенных нарушений Договора аренды Арендатором, которые влекут для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При отказе в удовлетворении требований о расторжении договора, оснований для удовлетворения требований об освобождении арендуемого помещения у суда не имеется.

В силу ст. 110 ГК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров).

Судья

И.Ю. Бессонова