Решение Арбитражного суда Ярославской области от 3 июня 2011 г. N А82-637/2011 Ответчик не представил безусловных доказательств фактического пользования истцом помещениями по договору аренды, в связи с чем суд удовлетворил требование о взыскании неосновательного обогащения и обязал ответчика возвратить истцу сумму арендных платежей

Решение Арбитражного суда Ярославской области
от 3 июня 2011 г. N А82-637/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 декабря 2011 г. N Ф01-5617/11 по делу N А82-637/2011

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Гусевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новиковой Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Назаровой Татьяны Витальевны к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПрофИнвест" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый городской" о взыскании 95 316 руб.

при участии

от истца - Коляда О.И. - представитель по доверенности от 01.03.2011 г., паспорт,

от ответчика - Носков В.Н. - адвокат по доверенности N ЗПИФН-6-11 от 21.04.2011 г., удостоверение 76336, Смирнова А.Н. - представитель по доверенности N ЗПИФН-5-11 от 21.04.2011 г., паспорт.

установил:

Индивидуальный предприниматель Назарова Татьяна Витальевна обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПрофИнвест" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый городской" о взыскании неосновательного обогащения в размере 95 316 руб.

Истец иск поддерживает в полном объеме, уточнять требования не будет, полагает, что поскольку между сторонами отсутствует акт приема-передачи арендуемого имущества, договор аренды считается незаключенным, произведенная предоплата арендной платы подлежит возврату, свои требования основывает на ст. 655, 1102, 1103 ч. 3 Гражданского кодекса РФ. Просит приобщить к материалам дела копию гарантийного письма ответчика.

Ответчик не возражает против приобщения письма.

Ходатайство рассмотрено, удовлетворено.

Ответчик иск не признает по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительном отзыве. Полагает, что договор аренды между сторонами является заключенным, истец пользовался арендованным имуществом для хранения своего оборудования, что подтверждается распиской от 07.02.2011 г. Поскольку оборудование истцом вывезено 07.02.2011 г. истец должен был производить оплату арендной платы по договору. Ответчик неоднократно предлагал истцу подписать акт приема-передачи арендуемых помещений, но арендатор уклонялся от встречи и подписания акта. После получения претензии истца в адрес арендатора дважды направлялись соглашения о расторжении договора аренды с 11.11.10. и со 02.12.10., однако соглашения арендатором подписаны не были. При наличии договора аренды, считает, что отсутствуют правовые основания для взыскания неосновательного обогащения. Истцу передавались ключи от помещения в установленный договором срок, арендатор пользовался помещениями с 01.10.10. по 07.02.11., в связи, с чем должен был оплатить арендную плату в сумме 134 501,49 руб., истцом оплачено только 95 316 руб., долг по арендной плате составляет - 39 185.49 руб. Просит приобщить к материалам дела документы, запрашиваемые судом, акт осмотра помещений с фототаблицами.

Истец не возражает против приобщения документов, за исключением фототаблиц, т.к. на данных снимках не понятно, что имущество принадлежит истцу.

Ходатайство рассмотрено, удовлетворено, за исключением приобщения к делу фототаблиц.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 час. 30 мин. 01.06.11.

Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд установил:

23.08.10. между ООО "Управляющая компания ПрофИнфест" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Первый Городской" (Арендодатель) и предпринимателем Назаровой Т.В. (Арендатор) заключен договор аренды N ЗПИФН-06-10 на срок 11 месяцев с момента подписания.

Согласно условиям договора Арендодатель обязался передать во временное пользование Арендатору нежилые помещения 1 этажа N 4, площадью 62.2 кв. м., помещение N 3 площадью 5,4 кв.м., общей площадью 67,6 кв.м., по адресу: г. Ярославль, Ленинградский пр., д. 47 не позднее 30 рабочих дней с даты заключения договора по акту приема-передачи. Арендатор обязывался оплачивать арендную плату с момента фактической передачи помещений и подписании сторонами акта приема-передачи. Арендная плата оплачивается ежемесячно до 30 числа месяца, предшествующего расчетному месяцу и состоит из двух частей постоянной в размере 31 772 руб. и переменной части арендной платы, включающие оплату коммунальных услуг, установленных в приложении N 2 к договору. Арендатор в течение 5 календарных дней с момента подписания договора перечисляет Арендодателю авансовый платеж в размере 3-х кратной постоянной части арендной платы в сумме 95 316 руб., данный платеж является оплатой Арендатора за первый, второй и последний, полные месяцы аренды.

23.08.10. Арендодателем в адрес Арендатора передано гарантийное письмо, которым ответчик гарантировал предоставление доступа в помещения N 3, 4 на Ленинградском пр., д. 47 для сборки оборудования на 7 календарных дней до срока сдачи помещений, указанного в п. 2.1. договора аренды N ЗПИФН-06-10.

Во исполнение договора аренды Арендатором платежным поручением N 113 от 27.08.10. произведен авансовый платеж в соответствии с пунктом 4.6. договора в сумме 95 316 руб.

Акта приема-передачи к договору аренды между сторонами не подписывалось.

В связи с не выполнением Арендодателем обязанности по передаче помещений по договору аренды, 29.11.10. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием в 10-дневный срок возвратить истцу авансовый платеж по договору аренды, т.к. с даты подписания договора аренды прошло более 3-х месяцев, необходимость и желание получить в аренду указанные помещения у истца отпала. Согласно отметки на указанной претензии ответчик получил письмо - 29.11.10.

После получения претензии ответчиком в адрес истца направлялись дополнительные соглашения к договору аренды о расторжении договора с 11.11.10. и со 2.12.10. с обязанностью арендатора произвести возмещение по арендной плате в сумме 43 421,73 руб. за период с 01.10.10. по 11.11.10. и соответственно в сумме 65 593,81 руб. за период с 01.10.10. по 02.12.10.

Дополнительные соглашения истцом не подписаны.

07.02.11. между истцом подписана расписка о том, что предприниматель Назарова Т.В. подтверждает факт получения от Арендодателя торгового оборудования, складированного в помещении 1-го этажа N 4, площадью 62,2 кв.м. по адресу: г. Ярославль, Ленинградский пр., д. 47, претензий по возврату торгового оборудования не имеет.

Истец, ссылаясь ст. 606, 611, 655, 1102, 1103 ч. 3 Гражданского кодекса РФ считает, что договор аренды между сторонами не заключен, в связи с чем, просит возвратить авансовый платеж в сумме 95 316 руб.

Ответчик, считая, что между сторонами существует договор аренды. Арендатор фактически пользовался спорными помещениями с 01.10.10. по 07.02.11. считает требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. В обоснование своей позиции представил также акт об освобождении помещений от 07.02.11.,подписанный работниками ответчика и свидетелями Хрипченко Я.А. и Хрипченко И.А., в силу которого комиссией установлено, что предприниматель Назарова Т.В. осуществила вывоз торгового оборудования из помещений 1 этажа : N 4, площадью 62,2 кв. м., N 3 площадью 5,4 кв.м. по адресу: г. Ярославль, Ленинградский пр., д. 47.

Проанализировав собранные по делу доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению в силу следующего:

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как основания своих требований и возражений.

Ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств передачи помещений по акту приема-передачи, не представил безусловных доказательств фактического пользования истцом помещениями по договору аренды N ЗПИФН-06-10 от 23.08.10., не представил иных доказательств, освобождающих от ответственности и в силу ст. 9 ч. 2 АПК РФ несет риск наступления последствий совершения или не совершения им процессуальных действий.

Оценив договор аренды N ЗПИФН-06-10 от 23.08.10., суд считает, что договор аренды соответствует требованиям ст. 432, 607 ч. 3, 608 Гражданского кодекса РФ и является заключенным, правовых оснований для признания договора ничтожным не имеется.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст. 650, 655 ч. 2 Гражданского кодекса РФ, п. 2.1., 3.1.1.1 договора аренды N ЗПИФН-06-10 от 23.08.10. - арендодатель обязан передать арендатору помещения не позднее 30 рабочих дней, с даты заключения договора, по акту приема-передачи.

Судом установлено и не отрицается сторонами, что акта приема-передачи между сторонами не подписывалось.

Доводы ответчика о том, что арендатор уклонялся от подписания акта приема-передачи, не подтверждены документально и признаются судом несостоятельными.

В соответствии с п. 1 ст. 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношения к рассматриваемому делу.

Статья 68 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу чего, расписка от 07.02.11. и акт освобождения помещений от торгового оборудования истца от 07.02.11. в силу ст. 67, 68 АПК РФ не принимается судом как доказательство использования арендатором спорных помещений с 01.10.10. по 07.02.11. по договору аренды. Хранение оборудования истца в помещениях ответчика не свидетельствует о факте передачи помещений арендатору по договору аренды N ЗПИФН-06-10 от 23.08.10.

Таким образом, ответчик не представил надлежащих доказательств, подтверждающих передачу спорных помещений в пользование истцу. Обязательство арендодателя передать помещения не считается исполненным до предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего акта.

Часть 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Пунктами 7.3., 7.4. договора аренды установлено, что Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, если Арендодатель не предоставляет Помещение в пользование Арендатору, письменно предупредив Арендодателя за 30 календарных дней до предстоящего освобождения помещений. Датой расторжения договора является тридцатый календарный день с даты направления Арендатору письменного предупреждения о расторжении.

Оценив буквальный смысл претензии истца от 29.11.10., полученной ответчиком - 29.11.10., суд считает, что данной претензией истец отказался от договора аренды и потребовал возврата авансового платежа арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд считает, что договор аренды N ЗПИФН-06-10 от 23.08.10. расторгнут в одностороннем порядке с 29.12.10.

Пункт 4.1. договора аренды устанавливает, что арендная плата начисляется с момента фактической передачи помещений Арендатору и подписания сторонами акта приема-передачи.

Положения статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ, п. 10 Информационного письма Президиума Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.02. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" также предусматривают, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арендная плата является платой за пользование имуществом, ответчиком не представлено доказательств передачи арендатору здания по договору аренды, в связи, с чем произведенный истцом авансовый платеж арендной платы в сумме 95 316 руб. подлежит возврату истцу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПрофИнвест" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый городской" в пользу предпринимателя Назаровой Татьяны Витальевны 95 316 руб. - долга, 3 812 руб. - расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья

Н.А. Гусева