Решение Арбитражного суда Ярославской области от 29 апреля 2011 г. N А82-13777/2010-18 Указав, что спорное помещение изначально использовалось в качестве помещения магазина и не принадлежало собственникам жилых помещений в многоквартирном доме, суд отказал Товариществу в отмене решения органа местного самоуправления о разделении объекта недвижимого имущества

Решение Арбитражного суда Ярославской области
от 29 апреля 2011 г. N А82-13777/2010-18

Резолютивная часть решения объявлена 7 апреля 2011 г.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Сорокиной С.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лайдинен М.Э.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Товарищества собственников жилья "Чехова 11" к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля с участием третьих лиц - индивидуального предпринимателя Копосова Василия Геннадьевича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации и учета недвижимости по Ярославской области о признании незаконным приказов председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля "О разделении объекта недвижимого имущества города Ярославля по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова, д. 11" N 6/2373 от 16.12.2009, "О внесении изменений в приказ от 16.12.2009 N 6/2373" N 6/114 от 28.01.2010; погашении сделанной 29.01.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации N 76-76-01/275/2009-392 и N 76-76-01/275/2009-393,

при участии от заявителя - Окатов Н.М. - председатель ТСЖ "Чехова 11",

от ответчика - Румянцева Г.В. - представитель по доверенности от 05.02.2011 N 240,

от третьего лица 1 (ИП Копосов В.Г.) - Коршаков О.Н. - представитель по доверенности от 26.01.2011,

от третьего лица 2 (Управление Росреестра) - Новгородова Р.Б. - представитель по доверенности N 96 от 28.12.2010,

от третьего лица 3 (ГУПТИ) - не явился,

установил:

Товарищество собственников жилья "Чехова 11" (далее - заявитель, ТСЖ "Чехова 11") обратилось в суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - ответчик, КУМИ) о признании незаконным приказов председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля "О разделении объекта недвижимого имущества города Ярославля по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова, д. 11" N 6/2373 от 16.12.2009, "О внесении изменений в приказ от 16.12.2009 N 6/2373" N 6/114 от 28.01.2010; погашении сделанной 29.01.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации N 76-76-01/275/2009-392 и N 76-76-01/275/2009-393.

В качестве третьих лиц в деле участвуют индивидуальный предприниматель Копосов Василий Геннадьевич, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации и учета недвижимости по Ярославской области

Заявитель в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик требования не признает по следующим основаниям. Право муниципальной собственности на магазин, в т.ч. подвал общей пл. 1174,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова, дом 11, зарегистрировано в установленном законом порядке 11.12.1998, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 76:23:5/98-57, выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 76 N 17 001129. На основании данных технической инвентаризации объект недвижимости по адресу: ул. Чехова, дом 11 приказом председателя КУМИ от 16.12.2009 N 6/2373 был разделен на два объекта: на помещение первого этажа и помещение подвала пл. 429,4 кв. м; приказом председателя КУМИ от 28.01.2010 N 6/114 в соответствии с кадастровым паспортом помещения площадь подвальных помещений была уменьшена и составила 369,4 кв. м. КУМИ 24.01.2011 заключил договор с ГУПТИ УН по Ярославской области по изготовлению справки об изменении площадей и изменении нумерации помещений по состоянию на дату проведения технической инвентаризации: 1988 г., 1998 г., 2004 г., 2009 г. с целью уточнения площадей и помещений. Согласно представляемым на государственную регистрацию техническим паспортам внешние границы объекта муниципальной собственности не изменены. КУМИ полагает, что каких-либо нарушений прав ТСЖ "Чехова 11" нет, вопросы уточнения площадей первого и подвального этажей объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью, касаются КУМИ, как арендодателя, и арендатора нежилых помещений - ИП Копосова В.Г.

Третье лицо 1 - ИП Копосов В.Г. в судебное заседание представило письменный отзыв и пояснило следующее. Постановлением мэрии г. Ярославля от 23.06.2010 N 2460 принято решение о продаже данною имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с п. 3 ч. З ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. 05.07.2010 в целях реализации вышеназванного права КУМИ было принято решение о разделении объекта недвижимого имущества города Ярославля по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова, дом N 11. 08.12.2009 изготовлены два кадастровых паспорта на помещения подвала N N 1-1-1, 17, 18, 22, 25, 27-34 общей площадью 429.4 кв. м, и помещения первого этажа N 1-41 общей площадью 724.3 кв. м, что соответствует данным технического паспорта, изготовленного по заказу ТСЖ "Чехова11". В дальнейшем собственником было принято решение о регистрации помещений подвала N 1-14, 17, 18, 22, 25, 27-30, 34 обшей площадью 373.4 кв. м, для чего был изготовлен кадастровый паспорт от 10.03.2010. В настоящее время имеется кадастровый паспорт на помещения подвала N 31-33 для их последующей регистрации. Общая долевая собственность многоквартирного дома N 11 по ул. Чехова не прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем определить ее размер не представляется возможным.

Третье лицо 2- Управление Росреестра по Ярославской области в судебном заседании пояснило следующее. По данным Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП) 11.12.1998 проведена государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимости - магазин, в т.ч. подвал 448.2, общей площадью 1174,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова, д. 11. 18.01.1999 был зарегистрирован договор аренды N 6388-Г от 30.12.1998 на вышеуказанный объект недвижимости, арендатором по которому выступает Копосов В.Г. 06.12.2004 зарегистрировано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 6388-Г от 30.12.1998, касающееся изменения площади вышеуказанного объекта недвижимости, помещение подвала составило 419,2 кв. м, общая площадь объекта - 1145,10 кв. м. На основании приказов председателя комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля N 6/2373 от 16.12.2009, N 6/114 от 28.01.2010 данный объект разделился на два объекта: нежилые помещения первого этажа N 1 - 41, общей площадью 724,3 кв. м, в том числе перепланировано 369,4 кв. м и переустроено 2,9 кв. м, нежилые помещения подвала N 1 - 14, 17, 18, 22, 25, 27 - 30, 34, общей площадью 373,4 кв. м, в том числе перепланировано 14,2 кв. м. Соответственно право муниципальной собственности на вновь образованные объекты недвижимого имущества было зарегистрировано 29.01.2010. Согласно дополнительного соглашения N 5 к договору аренды N 6388-Г от 30.12.1998 на объект недвижимости - нежилые помещения первого этажа N 1 - 41, общей площадью 724,3 кв. м, зарегистрирована аренда. На государственную регистрацию объекта недвижимости - нежилых помещений подвала N 1 - 14, 17, 18, 22, 25, 27 - 30, 34 был представлен кадастровый паспорт ГУПТИ УН по ЯО от 10.03.2010, где площадь данного объекта указана 373,4 кв. м, в том числе перепланировано 14,2 кв. м. Оснований для отказа в государственной регистрации в соответствии со статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не было, в связи с чем государственная регистрация права была проведена. Управление не может согласиться с доводами заявителя о том, что были нарушены требования Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно: не было получено согласие собственников помещений на разделение объекта - магазина по следующим основаниям: право муниципальной собственности на объект недвижимости - магазин зарегистрировано в 1998 году, никем не оспорено. Согласно статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В связи с чем, Управление полагает, что размер доли в праве на общее имущество не изменится. Согласно представленным на государственную регистрацию данным технических и кадастровых паспортов внешние границы объекта не изменены, имеют место внутренние перепланировки. Заявителем не представлено доказательств нарушения его прав государственной регистрацией права собственности на разделенный объект недвижимости.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 76 N 17 001129 от 15.12.1998 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.1998 сделана запись N 76:23:5/98-57 о регистрации права муниципальной собственности на магазин, в т.ч. подвал - 448,2 кв. м, общей пл. 1174,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова, дом 11.

Согласно кадастровому паспорту от 08.12.2009 помещения подвала N 1 - 14, 17, 18, 22, 25, 27 - 34 составляли площадь 429,4 кв. м.

Помещения магазина и помещения подвала N 1 - 14, 17, 18, 22, 25, 27 - 30, 34 площадью 429,4 кв. м, всего площадью 1145,10 кв. м, являлись объектом аренды по договору аренды недвижимого имущества от 30.12.1998 N 6388-Г и дополнительному соглашению N 1 от 23.01.2004 с ИП Копосовым В.Г.

Помещения N 19, 21, 22 общей площадью 29 кв. м в аренду не передавались, помещения заняты электрощитовой, узлом управления и коридором. Данные обстоятельства подтверждаются Информацией ГУПТИ УН по Ярославской области N 128 от 28.01.2011.

На основании приказа председателя комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля "О разделении объекта недвижимого имущества города Ярославля по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова, д. 11" N 6/2373 от 16.12.2009 в редакции приказа председателя комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля N 6/114 от 28.01.2010 "О внесении изменений в приказ N 6/2373 от 16.12,2009 объект аренды (помещения магазина, в том числе помещения подвала N 1 - 14, 17, 18, 22, 25, 27 - 30 общей площадью 1145,1 кв. м) разделен на два объекта: нежилые помещения первого этажа N 1 - 41, общей площадью 724,3 кв. м, в том числе перепланировано 369,4 кв. м и переустроено 2,9 кв. м; нежилые помещения подвала N 1 - 14, 17, 18, 22, 25, 27 - 30, 34, общей площадью 373,4 кв. м, в том числе перепланировано 14,2 кв. м.

На помещения подвала N 1 - 14, 17, 18, 22, 25, 27-30, 34, общей площадью 373,4 кв. м, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.01.2010.

В связи с допущенной ошибкой при изготовлении кадастрового паспорта на помещения был изготовлен новый кадастровый паспорт от 08.02.2011, где площадь помещений подвала N 1 - 14, 17, 18, 22, 25, 27 - 30, 34 составила 419,2 кв. м.

Получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности от 04.03.2011 серия 76-АБ N 341308.

На помещения подвала N 31, 32, 33 общей площадью 10,2 кв. м также 27.01.2011 изготовлен кадастровый паспорт. Право муниципальной собственности на данный объект не зарегистрировано.

В отношении помещений магазина в настоящее время имеется договор купли-продажи между КУМИ и ИП Копосовым В.Г., заключенный в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Ярославской области от 07.02.2011 государственная регистрация перехода права собственности на указанные помещения приостановлена в связи с принятием обеспечительных мер по настоящему делу.

Полагая, что приказы о разделении объекта не соответствуют закону и нарушают его права и интересы, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявление ТСЖ "Чехова 11" удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее- АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 АПК РФ решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются незаконными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

То есть для признания незаконным обжалуемого отказа ответчика необходима совокупность двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При решении вопроса о наличии у заявителя законного интереса в признании незаконными оспариваемых приказов суд исходит из следующего.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что помещения магазина, включающие в себя до раздела объекта помещения подвала, находятся в многоквартирном жилом доме.

На помещения магазина ранее было зарегистрировано право муниципальной собственности в составе помещений площадью 1174,1 кв. м.

Данные помещения не могут относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку не отвечают требованиям, предъявляемым к такому имуществу статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанное помещение изначально использовалось в качестве помещения магазина, то есть имело иное функциональное назначение.

Что касается помещений подвала, то эти помещения площадью 419,4 кв. м также не относятся к общему имуществу многоквартирного дома в силу того, что изначально использовались в качестве подсобного помещения магазина.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего.

Поскольку к началу реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", спорное помещение подвала было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (подвал магазина), и доказательств использования его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами заявитель не представил, суд полагает, что данное помещение также правомерно является муниципальной собственностью.

В судебном заседании установлено, что помещения подвала, в которых находятся коридор (N 19), узел управления (N 21, 35), электрощитовая (20), технические подполья (N 15-26), лестницы (N 31-33, 36-39), выделены в качестве отдельных объектов кадастрового учета, не вошедших в состав помещений магазина и подвала площадью 419,2 кв. м, и право муниципальной собственности на них в настоящее время не зарегистрировано.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно части 1 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации границы между смежными помещениями в многоквартирном доме могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что образованные в результате разделения объекты являются муниципальной собственностью, суд полагает, что оспариваемые приказы не могут нарушать права и интересы заявителя по настоящему делу.

Кроме того, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ заявитель не представил доказательств, подтверждающих, что оспариваемые приказы не соответствуют требованиям законодательства.

То, что в оспариваемых приказах неверно указана площадь подвала (вместо 419,4 кв. м - 373,4 кв. м) не нарушает права и интересы третьих лиц, поскольку впоследствии техническая ошибка была исправлена путем составления нового кадастрового паспорта на помещения подвала и выдано новое свидетельство о государственной регистрации права. Кроме того, перечень помещений подвала (N 1 - 14, 17, 18, 22, 25, 27 - 30, 34) не изменялся.

При такой ситуации, в отсутствие обусловленной ст. 198 АПК РФ совокупности обстоятельств, необходимой для удовлетворения заявления о признании приказов КУМИ незаконными, суд не находит правовых оснований для признания заявленных ТСЖ требований обоснованными.

Расходы по госпошлине суд в порядке статьи 110 АПК РФ относит на заявителя.

Определением суда от 17.12.2010 по делу были приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на нежилые помещения, общей площадью 724,3 кв. м, в том числе без разрешения перепланировано 369,4 кв. м, переустроено 2,9 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 41, по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Чехова, д. 11, кадастровый (или условный) номер: 76-76-01/275/2009-392.

В связи с разрешением спора по существу, суд полагает, что обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении требований товарищества собственников жилья "Чехова 11" отказать.

Отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на нежилые помещения, общей площадью 724,3 кв. м, в том числе без разрешения перепланировано 369,4 кв. м, переустроено 2,9 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-41, по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Чехова, д. 11, кадастровый (или условный) номер: 76-76-01/275/2009-392, принятые определением Арбитражного суда Ярославской области от 17.12.2010.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Судья

С.Р. Сорокина