Постановление Президиума Ярославского областного суда от 9 марта 2011 г. N 44-г-22/11 Суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорные нежилые помещения в соответствии с их назначением являются единым комплексом, необходимым для обслуживания дома, в них располагаются коммуникации, неразрывно связанные с жизнеобеспечением дома, в связи с чем признал их собственностью участников долевого строительства

Постановление Президиума Ярославского областного суда
от 9 марта 2011 г. N 44-г-22/11

Президиум Ярославского областного суда в составе:

председательствующего Ананьева В.Н.,

членов президиума Беляевой Л.Н., Волковой В.Г., Горохова С.Ю., Федоренко Г.В., Юрина М.В.,

рассмотрел по надзорной жалобе Топниковой Н.Ф., Туголукова А.Н., Везе Е.В., Бобыр Н.Н., Чечина Н.В., Алешиной В.Н., Назарова А.В.,Федуновой Т.П., Яровицина В.М., Запрудновой Е.Б., Туголукова А.А., Богдановой О.Б. дело по их иску к ООО Строительная компания "Меркурий", ЖСК "Яковлевский Бор", Костыгову С.А., Харину С.А. о признании за истцами права общей долевой собственности на встроенные нежилые помещения, признании недействительным договора о долевом участии в строительстве от 1 марта 2008 г., заключенного между ООО Строительная компания "Меркурий" и Костыговым С.А., признании недействительным договора уступки прав (цессии) от 12 декабря 2008 г., заключенного между Костыговым С.А. и Хариным С.А., признании недействительной государственной регистрации права собственности Харина С.А. на <данные изъяты> долей в объекте незавершенного строительства и по иску Харина С.А. о признании права собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Ярославского областного суда Шульги Г.У., объяснения Запрудновой Е.Б., Алешиной В.Н., представителя Запрудновой Е.Б., Алешиной В.Н. и Низовцевой Н.П. по ордеру адвоката Соловаревой Н.М., представителя ТСЖ "Яковлевский Бор 2" по доверенности Низовцевой Н.П., представителя ООО СК "Меркурий" по доверенности Смирнова А.Н., Харина С.А., президиум установил:

19 августа 2009 г. Харин С.А. обратился в суд с иском к Костыгову С.А. и ООО СК "Меркурий" о признании за ним права собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, что соответствует после ввода объекта в эксплуатацию праву собственности на офисные помещения N общей площадью <данные изъяты> кв. м. В обоснование исковых требований Харин С.А. ссылался на то, что 12.12.2008 г. между ним и Костыговым С.А. был заключен договор уступки права требования. Предметом договора являлось право требования от должника ООО СК "Меркурий" передачи после ввода в эксплуатацию объекта права собственности на офисные помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные по указанному адресу. Свои обязательства по оплате уступки права требования Харин С.А. выполнил, помещения ему фактически переданы. Однако до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию.

24 сентября 2009 г. Топникова Н.Ф., Туголуков А.Н., Везе Е.В., Бобыр Н.Н., Чечин Н.В., Алешина В.Н., Назаров А.В., Федунова Т.П., Яровицин В.М., Запруднова Е.Б., Туголуков А.А., Богданова О.Б., являясь собственниками долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, что соответствует конкретным помещениям в многоквартирном доме<адрес>, с учетом уточненных требований, обратились в суд с иском к ООО СК "Меркурий", ЖСК "Яковлевский Бор", Костыгову С.А., Харину С.А. о признании за ними права общей долевой собственности на встроенные нежилые помещения пропорционально общей площади принадлежащих им помещений, признании недействительными договора о долевом участии в строительстве от 1 марта 2008 г., заключенного между ООО СК "Меркурий" и Костыговым С.А., договора уступки прав (цессии) от 12 декабря 2008 г., заключенного между Костыговым С.А. и Хариным С.А., признании недействительной государственной регистрации права собственности Харина С.А. на <данные изъяты> долей в объекте незавершенного строительства, что соответствует нежилым помещениям N. В обоснование исковых требований указали, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, т.к. согласно проекту встроенные нежилые помещения изначально предназначались для размещения теплового пункта и конторы кондоминиума. Право собственности на доли в объекте незавершенного строительства истцы приобрели на основании договоров о долевом участии в строительстве, заключенных с ООО СК "Меркурий", согласно которым не предусматривалось исключения теплового узла и конторы кондоминиума из общего имущества в жилом доме. Однако 1 марта 2008 г., после фактического завершения строительства, был заключен договор между ООО СК "Меркурий" и Костыговым С.А. о долевом участии в строительстве этих нежилых помещений, последний уступил право требования нежилых помещений к ООО СК "Меркурий" Харину С.А. по договору цессии от 12 декабря 2008 г. Указанные договоры являются недействительными как противоречащие положениям ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ.

Решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 29 сентября 2009 г. исковые требования Харина С.А. удовлетворены.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 11 марта 2010 г. решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 29 сентября 2009 г. отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Определением судьи Заволжского районного суда г. Ярославля от 19 марта 2010 г. гражданские дела по искам Харина С.А. и Топниковой Н.Ф., Туголукова А.Н., Везе Е.В., Бобыр Н.Н., Чечина Н.В., Алешиной В.Н., Назарова А.В., Федуновой Т.П., Яровицина В.М., Запрудновой Е.Б., Туголукова А.А., Богдановой О.Б. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В судебном заседании истцы Топникова Н.Ф., Запруднова Е.Б., Алешина В.Н., Богданова О.Б., Бобыр Н.Н., Яровицин В.М., Чечин Н.В., представитель истцов Назарова А.В., Туголукова А.Н., Туголукова А.А., Богдановой О.Б. по доверенностям Коляда О.И. свои исковые требования поддержали, иск Харина С.А. не признали.

Харин С.А. свои исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО СК "Меркурий" по доверенности Смирнов А.Н. возражал против иска членов ТСЖ, исковые требования Харина С.А. признал, ссылался на то, что спорные помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, их стоимость не вошла в цену договоров, заключенных с гражданами на строительство дома.

Представитель ответчика ЖСК "Яковлевский Бор" и ответчик Костыгов С.А. в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица ТСЖ "Яковлевский Бор 2" Низовцева Н.П. иск членов ТСЖ признала, возражала против удовлетворения требований Харина С.А.

Остальные истцы и привлеченные в качестве 3-х лиц другие участники долевой собственности Айвазян С.К., Везе С.В., Фертова О.В., Фертов А.Ф., Шемякина В.И., представитель третьего лица Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явились.

Решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 24 июня 2010 г. постановлено:

Признать за Топниковой Н.Ф., Туголуковым А.Н., Везе Е.В., Бобыр Н.Н., Чечиным Н.В., Алешиной В.Н., Назаровым А.В., Федуновой Т.П., Яровициным В.М., Запрудновой Е.Б., Туголуковым А.А., Богдановой О.Б. право общей долевой собственности на нежилые помещения N, расположенные на первом, втором, третьем этажах и мансарде незавершенном строительством блокированном жилом доме <адрес>, пропорционально общей площади принадлежащих им жилых помещений наряду с другими собственниками жилых помещений в данном доме.

Признать недействительным договор о долевом участии в строительстве от 1 марта 2008 г., заключенный между ООО СК "Меркурий" и Костыговым С.А. и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Взыскать с ООО СК "Меркурий" в пользу Костыгова С.А. 4 207 500 рублей.

Признать недействительным договор уступки прав (цессии) от 12 декабря 2008 г., заключенный между Костыговым С.А. и Хариным С.А. и применить последствия недействительности ничтожной сделки

Взыскать с Костыгова С.А. в пользу Харина С.А. 4 300 000 рублей.

Прекратить право собственности Харина С.А. на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес> (регистрационная запись N от ДД.ММ.ГГГГ), что соответствует нежилым помещениям N в незавершенном строительством блокированном жилом доме <адрес>.

Харину С.А. в иске о признании права собственности на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный в <адрес>, что соответствует нежилым помещениям N в незавершенном строительством блокированном жилом доме <адрес>, отказать.

По вступлении решения в законную силу снять арест, наложенный определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение иска на встроенные нежилые помещения в многоквартирном жилом доме <адрес>.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 2 сентября 2010 г. постановлено:

Решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 24 июня 2010 г. отменить, вынести по делу новое решение.

Признать нежилые помещения N согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ инв. N, расположенные в нежилой вставке незавершенном строительством блокированном жилом доме <адрес>, общей долевой собственностью собственников жилых помещений в указанном многоквартирном доме.

Признать недействительным договор о долевом участии в строительстве от 01.03.2008 г., заключенный между Костыговым С.А. и ООО СК "Меркурий" в части передачи в собственность Костыгову С.А. нежилых помещений N общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Применить последствия недействительности части указанной сделки: взыскать с ООО СК "Меркурий" в пользу Костыгова С.А. сумму 2440 000 руб.

Признать недействительным договор уступки прав (цессии) от 12.12.2008 г., заключенный между Костыговым С.А. и Хариным С.А. в части передачи в собственность Харину С.А. нежилых помещений N общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Применить последствия недействительности части указанной сделки: взыскать с Костыгова С.А. в пользу Харина С.А. сумму в размере 2562 149 руб.

Исковые требования Харина С.А. удовлетворить частично.

Признать недействительной запись о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N о праве собственности Харина С.А. на <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства по адресу <адрес>.

Признать за Хариным С.А. право собственности на нежилые помещения N площадью <данные изъяты> кв. м., N площадью <данные изъяты> кв. м., N площадью <данные изъяты> кв. м., N площадью <данные изъяты> кв. м в нежилой вставке незавершенном строительством блокированном жилом <адрес> согласно техпаспорту от ДД.ММ.ГГГГ инв. N.

В остальной части исковых требований Топниковой Н.Ф., Туголукову А.Н., Везе Е.В., Бобыр Н.Н., Чечину Н.В., Алешиной В.Н., Назарову А.В., Федуновой Т.П., Яровицину В.М., Запрудновой Е.Б., Туголукову А.А., Богдановой О.Б. и Харину С.А. отказать.

В надзорной жалобе ставится вопрос об отмене кассационного определения и оставлении в силе решения районного суда, указывается на нарушение судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права.

Дело истребовано в Ярославский областной суд.

Определением судьи Ярославского областного суда от 16 февраля 2011 г. надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Ярославского областного суда.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум находит кассационное определение незаконным и подлежащим отмене в связи с существенным нарушением судебной коллегией норм материального права.

Принимая решение по делу, районный суд исходил из того, что жилой комплекс изначально строился как кондоминиум и для его обслуживания должны были быть административные помещения. В проекте строительства комплекса трехэтажных блокированных жилых домов в<адрес> спорные нежилые помещения (вставка между домами из 3-х этажей и мансарды) являются конторой кондоминиума, где расположены вестибюль, приемная, кабинеты, охрана кондоминиума. Офисных помещений в проекте не предусмотрено. Изменения в проект в части изменения функционального назначения нежилых помещений не вносились. Спорные нежилые помещения в соответствии с их назначением являются единым комплексом, необходимым для обслуживания дома, в них располагаются коммуникации, неразрывно связанные с жизнеобеспечением дома, и помещения для обслуживания ТСЖ. Спорные нежилые помещения построены за счет денежных средств собственников помещений в многоквартирном доме.

Отменяя решение суда, судебная коллегия пришла к выводу о том, что общими помещениями, предназначенными для обслуживания всего жилого дома, являются помещения N. Нежилые помещения N (кабинет) и N (приемная), расположенные на 2 этаже вставки, и помещения N, N (кабинеты), расположенные на 3 этаже вставки, не предназначены для обслуживания квартир, не содержат какого-либо оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, являются самостоятельными объектами гражданских правоотношений. Договоры на участие в долевом строительстве заключались истцами на строительство конкретных квартир, площадь нежилых помещений спорной вставки в договоры истцов не включалась.

С выводами судебной коллегии согласиться нельзя.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).

Разрешая вопрос о том, относятся ли спорные помещения к общему имуществу в многоквартирном доме, судебная коллегия по существу исходила лишь из наличия или отсутствия в спорных помещениях какого-либо оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме. При этом судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что изменения в проект в части изменения функционального назначения нежилых помещений не вносились, однако указала, что данный факт не имеет определяющего значения для разрешения спора, поскольку критерий отнесения помещений к общему имуществу определяется не наименованием помещений в проектной документации, а предусмотрен законом - ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

Вместе с тем, из содержания ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно иметь исключительно технический характер. Необходимо учитывать и назначение помещений.

Суд первой инстанции правомерно учитывал назначение спорных помещений, на основании оценки представленных доказательств пришел к обоснованному выводу о том, что спорные нежилые помещения в соответствии с их назначением являются единым комплексом, необходимым для обслуживания дома, в них располагаются коммуникации, неразрывно связанные с жизнеобеспечением дома, и помещения для обслуживания ТСЖ.

Разрешая спор, судебная коллегия не согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что спорные нежилые помещения построены за счет денежных средств собственников помещений дома. По мнению судебной коллегии, факт заключения договора о долевом участии в строительстве с Костыговым С.А. 01.03.2008 г. не подтверждает то обстоятельство, что строительство вставки осуществлялось только за счет средств участников долевого строительства, заключивших договоры с ООО СК "Меркурий" на начальном этапе строительства объекта, ООО СК "Меркурий" как застройщик был вправе привлекать денежные средства граждан и на конечном этапе строительства объекта.

Однако доказательств, подтверждающих, что строительство осуществлялось и за счет денежных средств Костыгова С.А., судебная коллегия не привела.

Судом первой инстанции установлено, что спорные помещения возведены за счет денежных средств граждан - участников долевого строительства, являющихся собственниками долей в праве собственности на объект незавершенного строительства. Указанный вывод суда соответствует материалам дела.

Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 2 сентября 2010 г. основано на неправильном толковании норм материального права, предусмотренные законом основания для отмены решения суда первой инстанции у судебной коллегии отсутствовали.

С учетом изложенного кассационное определение подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум постановил:

Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 2 сентября 2010 г. отменить, оставить в силе решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 24 июня 2010 г.

Председательствующий

В.Н. Ананьев