Кассационное определение Ярославского областного суда от 19 марта 2012 г. N 33-1542 При заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости без согласия истца были нарушены требования закона о недопустимости обременения предмета залога иными имущественными обязательствами без согласия залогодержателя, что свидетельствует о ничтожности этой сделки

Кассационное определение Ярославского областного суда
от 19 марта 2012 г. N 33-1542

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:

председательствующего Поздняковой Т.В.,

судей Афанасьевой Т.В., Бачинской Н.Ю.,

при секретаре Москалевой С.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Поздняковой Т.В. 19 марта 2012 года дело по кассационной жалобе Кузнецовой Н.И. на решение Фрунзенского районного суда города Ярославля от 30 сентября 2011 года, которым постановлено:

"Исковые требования Кузнецовой Н.И. оставить без удовлетворения.

Исковые требования ОАО АКБ "ЮГРА" удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли- продажи жилого дома литер В, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, 2-х этажный с подвалом, заключенный ДД.ММ.ГГГГ Кузнецовым А.В. и ООО "Арсенал - завод ЖБИ".

Взыскать с. Кузнецовой Н.И., Кузнецова А.В., ООО "Арсенал - завод ЖБИ" в пользу ОАО АКБ "ЮГРА" госпошлину в размере по <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. с каждого".

По делу установлено:

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО АКБ "ЮГРА" (залогодержатель) и ООО "Арсенал- завод ЖБИ" (залогодатель) в качестве обеспечения исполнения ООО "Арсенал- завод ЖБИ" обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор залога N незавершенных строительством жилых домов литеры А, Б, В, Д, расположенных по адресу: <адрес> у <адрес>.

Согласно подпункту "в" п. 1.1.1. договора залога здание литер В представляет собой незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером N и принадлежит ООО "Арсенал- завод ЖБИ" на праве собственности на основании договора аренды земельного участка N-о от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ N, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимо имущество и сделок с ним сделана запись N от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии N от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пп. "д" п. 1.1.1, договора залога, наряду с незавершенными строительством жилыми домами в залог банку передано право аренды земельного участка для строительства 4-х индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес>.

Договор залога ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Арсенал- завод ЖБИ" (продавец) и Кузнецовым А.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли продажи жилого дома литер В, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью сданные изъяты> кв. м., 2-х этажный с подвалом, в соответствии с условиями которого стороны обязались в будущем заключить договор купли- продажи данного недвижимого имущества покупной ценой в размере сданные изъяты> рублей. Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости дома: сданные изъяты> рублей оплачивается покупателем в срок до трех дней с даты заключения предварительного договора (задаток), сданные изъяты> рублей в срок до пяти дней с даты заключения договора купли- продажи (основного договора). В соответствии с пунктом 1.2. договора недвижимо имущество принадлежит продавцу на основании договора аренды земельного участка N-о от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ N, имеет кадастровый номер N, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимо имущество и сделок с ним сделана запись N от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ 24 по расходному кассовому ордеру выдал Кузнецову А.В. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, в этот же день на счет ООО "Арсенал- завод ЖБИ" в счет оплаты покупки коттеджа Кузнецовым А.В. были внесены сданные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ еще <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ еще <данные изъяты> рублей.

Кузнецов А.В. состоял в зарегистрированном браке с Кузнецовой Н.И. ДД.ММ.ГГГГ решением суда брак между супругами расторгнут.

Кузнецова Н.И. обратилась в суд с иском к ООО "Арсенал- завод ЖБИ", ОАО АКБ "ЮГРА", в котором с учетом уточнения требований просила об обязании заключить договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома, взыскании неустойки, признании незаключенным договора залога, ссылаясь на то, что в период брака с Кузнецовым А.В., последний заключил с ответчиком предварительный договор купли- продажи жилого дома по адресу: <адрес>, уплатив во исполнение договора <данные изъяты> рублей, в то время как ответчик до настоящего времени совей обязанности по заключению основного договора купли-продажи не исполнил. На правоотношения сторон распространяются положения закона "О защите прав потребителя", поэтому продавец обязан уплатить неустойку за нарушение сроков выполнения работ по строительству дома и заключению основного договора купли-продажи. Ранее заключенный договор залога между ООО "Арсенал-завод ЖБИ" и ОАО АКБ "ЮГРА", по мнению Кузнецовой Н.И., прекращен, поскольку в процессе строительства дома увеличилась площадь его застройки до 70% готовности, поэтому объект, ранее являющийся предметом залога, не существует. Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ спорное недвижимое имущество относится к общему имуществу супругов, нажитому в период брака за счет совместных денежных средств, соответственно, истец имеет право, как бывшая супруга Кузнецова А.В., требовать от ответчика исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи.

ОАО АКБ "ЮГРА" подал встречный иск к Кузнецовой Н.И., Кузнецову А.В., ООО "Арсенал-завод ЖБИ" о признании предварительного договора купли продажи от ДЦ.ММ.ГГГГ между ООО "Арсенал-завод ЖБИ" и Кузнецовым А.В. недействительным в силу его ничтожности, ссылаясь на то, что в нарушение заключенного договора залога от ДД.ММ.ГГГГ N без согласия банка ООО "Арсенал- завод ЖБИ" заключил с Кузнецовым А.В. предварительный договор купли- продажи спорного жилого дома, что является нарушением ст. 346 ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В судебном заседании истец Кузнецова Н.И. не участвовала, ее представитель Кузнецов Ю.А. исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

Представитель ответчика ОАО "Арсенал-завод ЖБИ" Румянцева Е.В. исковые требования Кузнецовой Н.И. не признала, со встречным иском ОАО АКБ "ЮГРА" согласилась.

Представитель ОАО АКБ "ЮГРА" Хренова Н.А. исковые требования Кузнецовой Н.И. не признала.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе Кузнецовой Н.И. ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрении в ином составе. Доводы кассационной жалобы сводятся несоответствию выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушению и неправильному применению судом норм права.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, исследовав материалы дела, заслушав представителя ОАО "Арсенал-завод ЖБИ" по доверенности Румянцеву Е.В., представителя ОАО АКБ "ЮГРА" по доверенности Хренову Н.А., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба оснований к отмене постановленного судом решения не содержит.

Удовлетворяя исковые требования ОАО АКБ "ЮГРА" о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и отказывая в удовлетворении требований Кузнецовой Н.И. об обязании ОАО "Арсенал - завод ЖБИ" заключить основной договор купли-продажи спорной недвижимости, взыскании неустойки, признании незаключенным договора залога, суд исходил из того, что при заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости без согласия ОАО АКБ "ЮГРА" были нарушены требования закона о недопустимости обременения предмета залога иными имущественными обязательствами без согласия залогодержателя, что свидетельствует о ничтожности этой сделки.

С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается и считает их правильными, основанными на материалах дела, соответствующими положениям ст. ст. 167, 168, 346 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы.

Оценка представленных по делу доказательств выполнена в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ и правовых оснований для вмешательства в данную судом оценку у судебной коллегии не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу статьи 429 ГК РФ предварительный договор устанавливает обязанность ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, таким образом, предварительный договор связан с возможностью отчуждения имущества.

Статьей 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать, в том числе признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Согласно п. З ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Как следует из материалов дела на момент заключения Кузнецовым В.А. и ОАО "Арсенал - завод ЖБИ" предварительного договора купли- продажи незавершенного строительством жилого дома литер В по <адрес>1 с кадастровым номером N (ДД.ММ.ГГГГ), данный объект недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ находился в залоге у ОАО АКБ "ЮГРА", которое согласие на отчуждение имущества не давало. Данное обстоятельство сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает правильным вывод суда о нарушении залогодателем ОАО "Арсенал-завод ЖБИ" условий договора о запрете распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, либо путем сдачи в аренду или обременения иными имущественными обязательствами без предварительного письменного согласия на то залогодержателя, и о наступивших вследствие указанных нарушений договора и закона последствий в виде недействительности сделки, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Арсенал-завод ЖБИ" и Кузнецовым А.В.

Ссылки жалобы на то, что заключением предварительного договора не были нарушены вышеуказанные положения договора залога и закона судебная коллегия находит несостоятельными.

Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Исходя из существа залогового обязательства, при определении в договоре предмета залога необходимо указать не только видовую принадлежность имущества, но и иные характеристики, позволяющие выделить заложенное имущество из однородных вещей.

По смыслу указанной нормы, определенность предмета договора залога может быть достигнута, в том числе путем указания инвентарных номеров имущества.

Проанализировав условия оспариваемого Кузнецовой Н.И. договора залога относительно перечня имущества, являющегося предметом залога, суд сделал обоснованный вывод, что в договоре содержаться сведения, позволяющие идентифицировать заложенное имущество, в том числе кадастровый номер и основания возникновение права залогодателя на имущество.

Поскольку предмет договора залога N от ДД.ММ.ГГГГ индивидуализирован, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом Кузнецовой Н.И. требований.

Ссылки жалобы о прекращении договора залога в связи с увеличением степени готовности объекта недвижимости (с 38% до 70%) суд кассационной инстанции находит несостоятельными.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Нарушений норм процессуального права судом не допущено.

Судебная коллегия полагает, что доводы жалобы не опровергают правильность выводов районного суда, содержащихся в решении, и не содержат правовых оснований для отмены решения. Доводы жалобы сводятся по существу к изложению доводов истца Кузнецовой Н.И. в обоснование иска. Эти доводы районным судом были тщательно проверены и признаны неосновательными.

По изложенным мотивам судебная коллегия отклоняет кассационную жалобу и оставляет ее без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, ст. 2 Федерального закона от 09.12.2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" судебная коллегия определила:

Кассационную жалобу Кузнецовой Н.И. на решение Фрунзенского районного суда города Ярославля от 30 сентября 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи