Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области от 18 декабря 2013 г. N 06-03/34-13 О проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области
от 18 декабря 2013 г. N 06-03/34-13

Решение изготовлено в полном объеме 18 декабря 2013 г.

Комиссия Ярославского УФАС России по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:

председатель Комиссии - заместитель руководителя управления Паутов И.Г.,

члены Комиссии - начальник отдела контроля органов власти Гудкевич Е.В.,

главный специалист-эксперт Гавилов С.В.,

специалист 2 разряда отдела контроля органов власти Коженков Е.В.,

с участием:

от Администрации города Переславля-Залесского - Н.Г. Хрящевой, консультанта-юриста (по доверенности),

от застройщика (заинтересованное лицо) - <........>, его представитель на заседание Комиссии не явились,

рассмотрев дело N 06-03/34-13 о нарушении Администрации города Переславля-Залесского (далее также - Администрация) части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее также - Закон о защите конкуренции), установила:

в результате мониторинга актов и действий органов местного самоуправления города Переславль-Залесский по отбору управляющих организаций для управления вновь возведенными многоквартирными домами в связи с вступившими в силу изменениями, внесенными в Жилищный Кодекс Российской Федерации, были получены сведения о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул. Кошелевская, д. 33.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 76302000-24 выдано 06 августа 2013 года. Застройщиком жилого дома является физическое лицо <........>.

В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ для управления вновь возведенными многоквартирными домами после ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 года N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее также - Постановление N 75).

Открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления вышеуказанным многоквартирным домом органом местного самоуправления в установленный законом срок не был проведен, о чем свидетельствует письмо Администрации города Переславль-Залесский от 21.10.2013 исх. N 03.01-3846/13 в адрес Ярославского УФАС. На официальном сайте torgi.gov.ru информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении данного многоквартирного дома не размещена. Бездействие Администрации по непроведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления вновь возведенным многоквартирным домом в нарушение действующих норм ЖК РФ содержит признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Представитель Администрации на заседании комиссии нарушение жилищного законодательства не признал и пояснил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). Часть 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции содержит также закрытый перечень соответствующих действий (бездействий). Бездействие Администрации по непроведению конкурса не подпадает ни под один из указанных подпунктов части 1 статьи 15 вышеуказанного закона.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 06.08.2013 N RU 76302000-24 застройщиком жилого дома является физическое лицо <........>. Дом был построен на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке за собственные денежные средства. По устному объяснению указанных лиц в настоящее время все квартиры в вышеуказанном многоквартирном доме оформляются в собственность.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В данном случае следует руководствоваться частью 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ содержит перечень лиц, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги и момент возникновения данной обязанности, в том числе у собственника с момента возникновения права собственности. Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Из смысла части 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, письма ФАС России от 05.07.2011 N ИА/27544 и совокупности норм Жилищного кодекса РФ, следует, что органы местного самоуправления обязаны проводить конкурс в том случае, если многоквартирный дом строился и вводился организацией-застройщиком (юридическим лицом) по договору долевого участия в строительстве. В данном случае есть лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, которое орган местного самоуправления обязан уведомить о заключении договора управления по результатам проведенного конкурса. Проведение конкурса по отбору управляющей организации по управлению общим имуществом в доме 33 по улице Кошелевская Администрацией с нарушением срока установленного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, ущемляет права собственника в отношении распоряжения своей собственностью, а также право собственника выбрать способ управления многоквартирным домом.

Принимая решение, Комиссия исходит из следующего.

Согласно пункту 13 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в течение двадцати рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

Также пунктом 14 данной статьи установлено, что до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачии управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В силу пункта д части 1 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 застройщик может управлять многоквартирным домом, но до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом может осуществляться путем непосредственного способа управления, но только собственниками помещений в многоквартирном доме.

Исходя из содержания абзаца 1 подпункта 1 пункта 3 Постановления N 75 у органа местного самоуправления отсутствует обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбран способ управления этим домом путем принятия решения о выборе способа управления на общем собрании. Решения, принятые собственниками жилых помещений на общем собрании, отражаются в протоколе общего собрания собственников помещений.

В рассматриваемом случае договор управления с управляющей организацией застройщики не заключали. Документы, свидетельствующие о регистрации ими права собственности на многоквартирный дом по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул. Кошелевская, д. 33, а также протокол общего собрания собственников помещений на заседание Комиссии Администрацией не представлены.

В связи с вышеизложенным, Комиссией не принимается довод Администрации о необходимости применения в данном случае части 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ стороной по договору управления многоквартирным домом с управляющей организацией может являться застройщик, и довод Администрации о том, что законодательством не предусмотрено заключение такого договора с собственником земельного участка, являющимся застройщиком указанного многоквартирного дома в данном случае также несостоятелен.

Администрация была обязана совершить в установленные законодательством сроки необходимые действия по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в том числе разместить соответствующее извещение на официальном сайте torgi.gov.ru.

Открытый конкурс проводится в порядке, установленном Постановлением N 75 на основе таких принципов как:

1) создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;

2) добросовестная конкуренция;

3) эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;

4) доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения.

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами, как в границах территории Ярославской области, так и на территории Российской Федерации в целом является высококонкурентным, характеризуется значительным количеством, выступающих на нем хозяйствующих субъектов. Вид конкурентной деятельности на данном рынке - предоставляемый хозяйствующими субъектами комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

К примеру, в г. Ярославле согласно, размещенной на сайте Мэрии г. Ярославля (http://city-yaroslavl.ru), информации по состоянию на 01.08.2013 действует 31 организация, осуществляющая управление многоквартирными домами.

На основании вышеизложенного Комиссия полагает, что бездействие Администрации в период времени с 06 августа 2013 года по 04 декабря 2013 года по неразмещению извещения о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления вновь возведенным многоквартирным домом нарушает действующие нормы Жилищного кодекса РФ, Постановления N 75.

Неисполнение требований, установленных нормами Жилищного кодекса РФ, Постановления N 75 объективно исключает доступ неопределенного круга лиц к конкурентно значимому ресурсу и не обеспечивает предусмотренную законом степень информированности потенциальных претендентов на получение права в отношении данного ресурса.

Непроведение в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, открытого конкурса, подразумевающего состязательность хозяйствующих субъектов, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса могут быть выявлены контрагенты, предлагающие наилучшие условия, что обеспечивает соблюдение интересов собственников помещений в многоквартирных домах, а также хозяйствующих субъектов.

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 8799/11, достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

В силу части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Таким образом, бездействие Администрации по непроведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления вновь возведенным многоквартирным домом по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул. Кошелевская, д. 33 в нарушение действующих норм ЖК РФ (статьи 161) в рассматриваемой ситуации привело к негативным последствиям в виде недопущения конкуренции.

Комиссия полагает необходимым выдать Администрации города Переславль-Залесский предписание о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции.

Комиссия также считает, что в действиях должностного лица, ответственного за выполнение требований жилищного законодательства усматриваются признаки административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 - 4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Комиссия решила:

1. Установить факт нарушения Администрацией города Переславль-Залесский части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

2. Выдать Администрации города Переславль-Залесский предписание о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции.

3. Направить материалы дела уполномоченному должностному лицу Ярославского УФАС России для возбуждения дела об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.9. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.

Председатель Комиссии

И.Г. Паутов

Члены Комиссии:

Е.В. Гудкевич С.В. Гаврилов Е.В. Коженков