Решение Элистинского городского Собрания Республики Калмыкия второго созыва (заседание N 2) от 29 марта 2001 г. N 16 "Об утверждении Программы ипотечного кредитования жилищного строительства в г. Элиста"

В целях внедрения ипотечного жилищного кредитования в г.Элиста, направленного на создание условий для расширения жилищного строительства с использованием средств населения и во исполнение городской целевой программы "Жилье" Элистинское городское Собрание решило:

1. Утвердить Программу ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Элиста.

2. Мэрии г.Элисты обеспечить реализацию Программы ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Элиста.

3. Контроль за исполнением настоящего Решения возложить на первого заместителя главы мэрии (мэра) г.Элисты Тадонова С.Н., заместителя главы мэрии (мэра) г.Элисты по финансам и экономике Рарова С.В.

Заместитель председателя Элистинского

городского Собрания

Е.Ненькина

Программа ипотечного кредитования жилищного строительства
в городе Элиста

Цель Программы:

обеспечение доступным по стоимости жильем жителей г.Элисты путем:

- оказания финансовой поддержки гражданам;

- увеличения объемов строительства жилья;

- развития цивилизованного рынка жилья;

- улучшения жилищных условий семей, имеющих постоянный источник дохода.

Задачи Программы:

- разработка и внедрение единых норм и правил ипотечного жилищного кредитования, развертывание системы ипотечного кредитования на территории города;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей функционирование системы ипотечного жилищного кредитования, включая создание Городского фонда развития ипотечного жилищного кредитования (далее - Фонда) и иных уполномоченных участников Программы;

- формирование первичного и вторичного рынков жилья для ипотечного жилищного кредитования;

- формирование финансовых ресурсов для реализации Программы за счет привлечения бюджетных средств, внебюджетных средств, средств предприятий и организаций, средств населения, банков, фондов, страховых компаний, других займов и вложений;

- внедрение комплекса автоматизированных систем управления ипотечным кредитованием, ведение учета сделок с недвижимостью, анализа рынка недвижимости;

- организация информационного обеспечения Программы.

Ожидаемые результаты реализации Программы:

- обеспечение жителей города жильем на условиях ипотечного кредитования;

- создание новых рабочих мест;

- развитие рынка ценных бумаг;

- рост объема жилищного строительства.

Объемы и источники финансирования Программы на 2001 г.

     Всего                           - 19,6 млн.руб.

     Республиканский бюджет          -  5,0 млн.руб.

     Бюджет г.Элисты                 -  5,0 млн.руб.

     Средства банков                 -  3,0 млн.руб.

     Средства населения              -  3,9 млн.руб.

     Другие источники финансирования

     (незавершенное строительство)   -  2,7 млн.руб.

Финансовые средства, неиспользованные в течение финансового года, переходят на следующий год и изъятию не подлежат. Объемы и источники финансирования ежегодно уточняются и предусматриваются в бюджетах.

Сроки и этапы реализации Программы

Первый этап реализации программы 2001-2002 гг.

- организация деятельности Фонда;

- отбор на конкурсной основе уполномоченных участников ипотечного рынка, обучение персонала;

- корректировка механизма реализации Программы;

- формирование источников финансирования ипотечного жилищного кредитования.

Второй этап реализации Программы 2003-2005 гг.

- расширение рынка ипотеки;

- организация вторичного рынка ипотечных кредитов;

- совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования с участием Фонда и других финансовых структур;

Роль республиканских и муниципальных органов власти на первом этапе создания системы является определяющей.

В функции органов местного самоуправления входит:

- создание муниципальных фондов ипотечного кредитования;

- создание условий для увеличения объемов строительства;

- поддержка застройщиков и других участников ипотечной программы, путем предоставления налоговых льгот или инвестиционных налоговых кредитов;

- создание законодательной базы;

- проведение стимулирующей ипотечное кредитование финансово-кредитной политики.

Органы местного самоуправления совместно с органами государственной
власти РК проводят работу по следующим вопросам, касающимся развития
ипотечного кредитования

- государственная поддержка, в том числе путем финансирования из республиканского бюджета;

- предоставление гарантий, налоговых льгот и инвестиционных налоговых кредитов;

- предоставление государственных жилищных субсидий.

Участники Программы и их функции

- Городской фонд ипотечного жилищного кредитования;

- Уполномоченный банк;

- Приобретатель жилья (заемщик);

- Поручитель;

- Уполномоченный риэлтор#;

- Инвестор;

- Страховая организация;

- Управление по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним РК;

- Продавец жилья;

- Строительная организация;

- Оператор вторичного ипотечного рынка.

Городской фонд развития ипотечного жилищного кредитования

- предоставляет займы через некоммерческую организацию (Фонд) и продажу жилья в рассрочку;

- выступает дольщиком и направляет средства по договорам подряда строительной организации на строительство жилья;

- направляет по договорам купли-продажи средства для приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости;

- предоставляет займы покупателям жилья, приобретенного или построенного за счет средств Фонда;

- при реализации схемы (продажа жилья в рассрочку) Фонд определяет платежеспособность покупателя жилья, оформляет договор купли-продажи приобретаемого жилого помещения, обремененный ипотекой, является залогодержателем по договору об ипотеке, отслеживает возврат средств.

Уполномоченный банк:

- выступает агентом Фонда;

- выдает ипотечные кредиты покупателям жилья (заемщикам) на основании оценки их платежеспособности и кредитоспособности, в последующем осуществляет обслуживание данных ипотечных кредитов. Срок займа определяется кредитным договором (договором займа) в зависимости от возможностей банка и Фонда, а также других причин (наличия существующего жилья, подлежащего продаже в счет погашения кредита, средств полученных в виде субсидий, жилищных сертификатов и т.д.) на срок до 10 лет.

Приобретатель жилья (заемщик):

- заемщиком могут выступать физические и юридические лица, получившие кредит (заем) или возможность приобретения жилья в рассрочку, добровольно представившие уже имеющееся у них в собственности или приобретаемое на средства кредитора жилье в залог (возможен залог третьих лиц), способные внести текущие платежи при приобретении жилья.

Поручитель:

- поручитель - юридическое или физическое лицо, поручившееся за приобретателя жилья (заемщика), несущее имущественную ответственность по обязательствам покупателя;

- Поручителем может выступить организация, в которой работает Заемщик.

Уполномоченный риэлтор#:

- дает независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке;

- продает по договору купли-продажи с Фондом жилье;

- может являться собственником жилья и залогодателем перед кредитором до срока погашения кредита приобретателем жилья (заемщиком).

Инвестор:

- юридическое или физическое лицо, инвестирующее свободные денежные средства на развитие ипотечного рынка, путем перечисления их в Фонд, а также приобретающее ценные бумаги у операторов вторичного ипотечного рынка.

Страховая организация:

- лицензированнная# организация, имеющая проплаченный уставной капитал не менее 500 млн.руб., собственные средства не менее 1 млрд.руб., получившая статус уполномоченной страховой компании по Программе, выполняющая функции страхования. Страхование производится в пользу выгодоприобретателя.

Управление по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним:

- осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- является единым административным источником информации о правах собственности на жилье на территории города;

- ведет единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, включая дома и жилые помещения.

Продавец жилья - физическое или юридическое лицо, продающее жилье.

Оператор вторичного ипотечного рынка - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Строительная организация - организация, осуществляющая функции Заказчика и Подрядчика при строительстве жилых домов. Выбор строительной организации проводится на конкурсной основе.

Основные стандарты и требования к ипотечным
жилищным кредитам и рассрочкам:

- кредиты и рассрочки предоставляются на срок до 10 лет;

- сумма кредита составляет - 70% стоимости приобретаемой недвижимости при сроке погашения 5 лет, 50% от стоимости приобретаемой квартиры при сроке погашения 10 лет. Остальная сумма вносится приобретателем жилья;

- кредиты и проценты к нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа. Процентная ставка по кредитам, займу не должна превышать 10% годовых;

- приобретенное в кредит или рассрочку жилье служит обеспечением по возврату кредита, (передается кредитору) и в случае неисполнения Заемщиком своих обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей реализацией для погашения долга перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается Заемщику;

- переданное в ипотеку жилье не должно быть обременено предшествующими обязательствами по ипотеке;

- приобретаемое за счет кредита жилье должно быть использовано исключительно для проживания;

- ипотечный кредит на готовое жилье выдается одновременно с регистрацией (в установленном законодательством порядке) договора купли-продажи жилья, заключаемого между Заемщиком и Продавцом жилья.

Подтверждение платежеспособности приобретателя жилья:

- первоначальный взнос на приобретаемое жилье должен быть внесен полностью в установленный срок;

- граждане, получающие меньшую сумму кредита или рассрочки, имеют преимущественное право на получение кредита;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 50% среднемесячного совокупного семейного дохода Заемщика за предыдущие 12 месяцев;

- в процедуре оценки вероятности погашения кредита Кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах приобретателя жилья (заемщика) и членов его семьи.

Способы обеспечения обязательств:

- взаимное поручительство граждан, участвующих в покупке квартиры;

- поручительство родственников или других заинтересованных лиц;

- поручительство предприятия-работодателя.

Страхование рисков:

Объектами страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы, связанные с:

- жизнью, здоровьем, и трудоспособностью Залогодателя на весь период кредитования;

- риском гибели (уничтожение#), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества, передаваемого в залог;

- риском утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности Залогодателя на имущество, поименованного в договоре страхования (титульное страхование);

- риском гражданской ответственности Залогодателя по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц при использовании недвижимого имущества, поименованного в договоре страхования;

- страхованием ответственности приобретателя жилья, имеющего детей. В случае потери кормильца или утраты им трудоспособности или работы, страховая компания будет обязана внести оставшуюся сумму долга;

- риском финансовых институтов, оперирующих в рамках данной программы.

Залог имущества и сопутствующие ему меры

Приобретаемое жилье находится под залогом до выплаты Заемщиком полной его стоимости.

Основные этапы и порядок распределения ипотечных жилищных кредитов:

- ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, возвратности и целевого использования. Основным обеспечением возвратности кредитных средств является залог приобретаемого или имеющегося имущества. Выдача ипотечного кредита осуществляется кредитной организацией или Фондом на основании заключенного между кредитором и приобретателем жилья (заемщиком) договора об ипотечном кредите (займе) и договора ипотеки жилья, приобретаемого за счет кредита. Залогодателем по договору ипотеки построенного жилья выступает его собственник (уполномоченный риэлтер или Фонд);

- в кредитном договоре стороны предусматривают условия о сумме и сроке погашения предоставляемого кредита, о размере процентов, очередность# погашения кредита и меры ответственности по нему;

- в договоре ипотеки стороны предусматривают условия о предмете ипотеки (залога), о цене предоставляемой в залог недвижимости, существо основного обязательства, требования по страхованию, основания наступления ответственности, ее меры при неисполнении, либо ненадлежащем исполнении обязательств по договору и иные положения, предусмотренные законодательством.

Стандартная процедура получения кредита состоит из следующих основных этапов:

- оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов Заемщика и оценки предмета ипотеки;

- подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям Заемщика и требованиям Кредитора;

- оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения ее рыночной стоимости;

- заключение договора купли-продажи между продавцом и приобретателем жилья;

- заключение кредитного договора между кредитором и заемщиком;

- приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке;

- проведение расчетов с продавцом квартиры;

- страхование предмета ипотеки, жизни заемщика в пользу выгодоприобретателя (кредитора), а также прав собственности на приобретаемое жилье;

- в случае строительства жилья, в первую очередь осуществляется заключение договора долевого участия в строительстве жилья или договора о жилищном накопительном счете (в случае отсутствия необходимой суммы собственных средств);

- при предоставлении кредита до окончания строительства в залог оформляется существующее жилье, с обязательным нотариальным удостоверением согласия заемщика и взрослых членов его семьи на выселение в случае не возврата кредита кредитору.# Если кредит выдается в период окончания строительства, Залогодателем перед Кредитором выступает Собственник (Фонд, уполномоченный риэлтер), а с приобретателем жилья заключается договор аренды с правом выкупа;

- собственность в данном случае не оформляется на покупателя жилья, пока он не рассчитается с кредитором.

Порядок предоставления жилья в рассрочку

Фонд:

- аккумулирует целевые финансовые и иные средства (в том числе объекты незавершенного строительства) с целью дальнейшего финансирования на возвратной и платной основе части стоимости приобретаемого заемщиком жилья;

- своими действиями обеспечивает мероприятия по регистрации прав собственности для предоставления жилья в рассрочку на основе договоров купли-продажи;

- формирует жилой фонд для отселения граждан (маневренный фонд), который используется в случае неисполнения приобретателем жилья условий рассрочки приобретения жилья;

- жилой и маневренный фонды формируются на основе договоров купли-продажи, договоров подряда на строительство или договоров аренды;

- определяет покупательский спрос, собирает базу данных потенциальных приобретателей жилья;

- приобретатель жилья обращается в Фонд с заявлением на приобретение жилья, выбирает подходящее жилье из предложенного ему;

- Фонд является продавцом, подписывает с приобретателем жилья соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли-продажи).

Для дальнейшей работы с "Заемщиком"

Фонд:

определяет платежеспособность Заемщика;

дает оценку приобретаемого жилья;

осуществляет оценку существующего жилья;

определяет первоначальный взнос суммы, ежемесячных платежей, сумму рассрочки;

оформляет договор купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой;

право собственности на новое жилье оформляется при продаже старого жилья, переданного Фонду приобретателем жилья для продажи;

осуществляет учет и контроль поступлений денежных средств по рассрочке платежа.

Страхование в системе ипотечного кредитования:

- кредиторы, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья или предоставляющие рассрочку в рамках долгосрочной ипотечной программы, обязаны использовать в качестве одного из видов обеспечения - специальную страховую программу;

- объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании являются:

имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью приобретателя жилья (заемщика) - личное страхование;

имущественные интересы, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом - имущественное страхование;

- заемщик является страхователем по договору страхования, осуществляемого за счет его средств. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования является кредитор, предоставивший кредит или рассрочку на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгододержателя переходят к новому кредитору;

- сумма страхового возмещения должна быть не менее обязательств по основному договору, обеспеченного# ипотекой;

- срок действия договора должен быть не менее срока кредитования или рассрочки, либо должен заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением;

- кредитор осуществляет контроль за исполнением Заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющихся# обеспечением по ипотечному кредиту или рассрочке.

Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке:

- оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства кредитора, осуществляется специализированными оценочными фирмами, либо специалистами-оценщиками согласно федеральным законам "Об оценочной деятельности" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При этом необходимо учитывать особенность и специфику целей, для которых оценка производится. Специфика заключается в том, что Кредитор рассматривает данную недвижимость, прежде всего, как обеспечение возвратности предоставляемых Заемщику средств или рассрочку платежа по договору купли-продажи, обремененному ипотекой;

- оценка жилого помещения должна определять величину рыночной стоимости на данный момент с учетом долгосрочного характера основного обязательства;

- кредитор на основе оценки, предоставленной оценщиком, определяет достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита или рассрочки.

Ресурсное обеспечение Программы

Финансирование Программы осуществляется за счет:

- бюджетных средств, предусмотренных статьей республиканского бюджета на ипотечное кредитование;

- средств, предусмотренных республиканской программой капитальных вложений;

- дополнительных бюджетных средств, полученных в связи с введением законодательных актов в сфере налогообложения;

- средств федерального бюджета, выделенных республике на развитие ипотеки;

- средств бюджета г.Элисты;

- средств граждан, участников ипотечного жилищного кредитования;

- пожертвований юридических лиц;

- средств кредитных организаций, предоставляющих льготный кредит Фонду;

- средств кредитных организаций, участвующих в реализации Программы и предоставляющих кредиты за счет собственных средств;

- средств инвесторов.

Финансирование Программы может осуществляться за счет рефинансирования кредитов через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов) через операторов вторичного рынка.

Организационное и информационное обеспечение Программы

В целях реализации социально значимой для города Программы ипотечного жилищного кредитования необходимо:

- сформировать инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования, создав в первую очередь Городской фонд развития ипотечного жилищного кредитования;

- создать отселенческий (маневренный фонд, для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита);

- обеспечить своевременную подготовку документов для ускоренной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним РК;

- обеспечить взаимодействие кредиторов и органов ипотеки и попечительства при ипотечном кредитовании;

- решить вопрос об особенностях регистрации граждан и членов их семей в жилых помещениях, приобретенных на кредитные средства или рассрочкой платежа;

- приобрести автоматизированную систему управления процессами ипотечного жилищного кредитования, разработанную Международным институтом строительства;

- в качестве важнейшего мероприятия для создания единого рынка ипотечного кредитования необходимо создать единую информационную систему, обеспечивающую связь с региональными рынками. Для реализации этой цели создать на базе Фонда информационный центр, основными направлениями деятельности которого будут являться:

разработка и обслуживание региональных информационно-поисковых систем, позволяющих вести учет, хранение и обработку баз данных о потребностях лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, (в дальнейшем, желающие переселиться из районов Крайнего Севера);#

организация информационного обмена, позволяющего утвердить единые стандарты ведения учета предоставления ипотечных кредитов, что немаловажно для рефинансирования ипотечных кредитов с участием операторов вторичного рынка жилья.