Вопрос: Нашей организацией (арендатором) и двумя физическими лицами (супругами), имеющими нежилое помещение в общей долевой собственности, достигнута договоренность о сдаче указанного объекта недвижимости в аренду сроком на два года. В договоре со стороны арендодателя указан лишь один сособственник. В бухгалтерию представлена доверенность одного супруга на перечисление денежных средств на счет другого супруга. Подскажите, какие в этом случае оформить проводки в бухгалтерском учете по получению дохода физических лиц от сдачи имущества в аренду и как удерживается НДФЛ - у одного или обоих арендодателей? (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 10(154), октябрь 2012 г.)

Вопрос: Нашей организацией (арендатором) и двумя физическими лицами (супругами), имеющими нежилое помещение в общей долевой собственности, достигнута договоренность о сдаче указанного объекта недвижимости в аренду сроком на два года. В договоре со стороны арендодателя указан лишь один сособственник. В бухгалтерию представлена доверенность одного супруга на перечисление денежных средств на счет другого супруга. Подскажите, какие в этом случае оформить проводки в бухгалтерском учете по получению дохода физических лиц от сдачи имущества в аренду и как удерживается НДФЛ - у одного или обоих арендодателей?

Большинство мелких и средних компаний не являются собственниками объектов недвижимости и для размещения своих офисов, складов и тому подобного вынуждены эти площади арендовать. Если собственник таких помещений другая организация или муниципалитет, то особых проблем у бухгалтера не возникает.

Однако значительная часть наиболее востребованных помещений (нежилые помещения на первых этажах зданий и малые торгово-офисные площади) находится в собственности у физических лиц. Причем нередко право собственности оформлено в долях на всех членов семьи, нескольких частных лиц и так далее.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или во временное владение.

В Гражданском кодексе РФ четко и ясно прописано: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при условии, что он составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ).

Договоры на срок менее года регистрации не подлежат, даже если в дальнейшем их действие пролонгируется на срок менее года. Не нуждается в государственной регистрации и договор аренды с неопределенным сроком действия.

В вашем случае договор аренды имущества заключен сроком на 2 года. Таким образом, подлежит обязательной государственной регистрации.

Напомним также, что налоговые органы нередко не позволяют учесть в расходах арендную плату по незарегистрированному договору аренды недвижимости.

Для того, чтобы при регистрации договора аренды не возникли какие-либо проблемы с регистрирующими органами, обращаем ваше внимание на следующее.

В вашем случае договор на весь объект недвижимости заключает и подписывает только один из сособственников, причем без письменного соглашения другого со-собственника о совместном распоряжении имуществом. Арендатор должен учитывать. что при отсутствии соглашения сособственников ему откажут в госрегистрации договора аренды. А даже если регистрация договора не требуется, сам договор аренды может быть оспорен в суде одним из сособственников и признан недействительным. Поэтому во избежание оспаривания сделки заключать договор при отсутствии такого соглашения не следует.

Таким образом, для того, чтобы договор был заключен и подписан одним из сособственников, необходимо от другого иметь нотариально заверенную доверенность на совершение указанных действий.

Вопрос удержания НДФЛ с выплат арендодателям неразрывно связан с прописанным в договоре или в соглашении порядком распределения доходов между ними.

Если в договоре или в соглашении определен размер причитающейся каждому сособственнику платы, но указано, что расчеты производятся с одним из них, а он затем распределяет доход между остальными, то получателями дохода также признаются все сособственники в указанной в договоре или соглашении сумме (пропорции). И день перечисления/получения платы по договору этим сособственником-"расчетным центром" будет считаться днем выплаты дохода всем остальным сособственникам. Такой порядок расчетов не изменяет налоговые обязательства сособственников и просто предусматривает получение ими дохода не путем прямой выплаты в денежной форме, а путем выплаты или перечисления на счет указанного ими третьего лица (в данном случае сособственника-"расчетного центра"). То есть организация-арендатор при выплате всей суммы арендной платы одному сособственнику должна исчислить и удержать налог также в отношении всех сособственников (как при раздельных расчетах с сособственниками).

Таким образом, организация-арендатор ведет учет доходов, выплаченных каждому из сособственников по форме 1-НДФЛ (п. 1 ст. 230 НК РФ) и представляет на каждого сособственника сведения о доходах в налоговый орган по форме 2-НДФЛ (п. 2 ст. 230 НК РФ).

В бухгалтерском учете по исчислению и удержанию НДФЛ с дохода от сдачи в аренду помещения, находящегося в долевой собственности, следует оформить проводки:

Дебет счета 26 Кредит счета 76 "С1", 76 "С2" - начислена арендная плата;

Дебет счета 76"С1", 76"С2" Кредит счета 68.1 - удержан НДФЛ с доли арендной платы, приходящейся на каждого сособственника;

Дебет счета 68.1 Кредит счета 51 - перечислен НДФЛ с дохода по арендной плате;

Дебет счета 76 "С2" Кредит счета 76 "С1", Дебет счета 76 "С1" Кредит счета 51 - на основании доверенности перечислен доход на счет одного сособственника.

аудитор ЗАО "Аудит-Центр"

Т.В. Тюленева