Вопрос: Включается ли налог на добавленную стоимость в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения? В постановлении администрации г. "Н" размер платы за содержание и ремонт жилого помещения рассчитан без НДС. (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 10(154), октябрь 2012 г.)

Вопрос: Включается ли налог на добавленную стоимость в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения? В постановлении администрации г. "Н" размер платы за содержание и ремонт жилого помещения рассчитан без НДС.

На ваш запрос по разъяснению о включении налога на добавленную стоимость в размер платы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме сообщаем следующее.

"По договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме ...".

Пунктом 1 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и п. 29 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованием законодательства".

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в соответствии с постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" определяется исходя из цен на услуги по содержанию общего имущества МКД и цен на услуги по ремонту жилья.

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, и Правилами содержания общего имущества МКД, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определяющими требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, ответственность за техническое состояние общего имущества многоквартирного дома возложена на пользователя и управляющую организацию.

Установление тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда для населения предполагает наличие системы нормативно-методических документов.

Порядок формирования тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД регулируется следующими нормативными документами:

1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) (далее - Правила N 491).

2. Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (утверждена постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 N 9, с изменениями от 12.10.2000).

3. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утверждены приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 N 303).

4. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утверждены приказом Госстроя РФ от 09.12.1999 N 139).

5. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утверждены приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191).

6. МДК 2-04.2004 "Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда".

7. Методические рекомендации по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома, 2006 год.

8. Нормативы трудовых и материальных ресурсов для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов: часть 1 - обязательные работы, 2006 год, часть 2 - дополнительные работы, 2007 год.

Федеральным законом от 28.11.2009 N 287-ФЗ введены новые подп. 29 и подп. 30 п. 3 ст. 149 и ст. 162 в НК РФ. С 01.01.2010 они вступили в законную силу. Согласно этим подпунктам ст. 149 и ст. 162 НК РФ не подлежат налогообложению НДС отдельные операции в управляющих организациях, ЖСК, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативах, созданных в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Подпункт 30 п. 3 ст. 149 НК РФ посвящен освобождению от налогообложения реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества МКД, выполняемых (оказываемых) перечисленными налогоплательщиками, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) по стоимости, соответствующей стоимости приобретения услуг, в том числе с учетом налога на добавленную стоимость. То есть льготируются для управляющих организаций только работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, выполняемые подрядным способом. Однако сами подрядные организации, находящиеся на общей системе налогообложения, не освобождаются от оплаты НДС и они не поименованы в ст. 149 НК РФ.

Данная норма требует, чтобы контрагенты налогоплательщика самостоятельно выполняли (оказывали) работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Однако гражданское законодательство не запрещает подрядной организации привлекать субподрядчиков, и управляющая организация (заказчик) не всегда может быть уверена, что весь объем работы выполнен исключительно силами подрядчика.

Поэтому правилами пп. 1 и 6 ст. 168 НК РФ предусмотрено, что, если реализация ресурсов производится населению или приравненным к нему категориям потребителей исполнителями услуг по розничным ценам (тарифам), соответствующая сумма НДС включается в указанные цены без выделения суммы налога в расчетных документах. То есть закон (НК РФ) прямо предписывает учитывать налог.

Эта позиция подтверждается мнением Министерства финансов РФ, выраженным в письме от 21.11.2011 N 03-07-14/112, Высшего Арбитражного Суда РФ по делу от 08.02.2012 N13813/11.

Полагаем, что применение тарифов, установленных постановлениями администрации г. "Н", не распространяется на собственника, обратившегося с настоящим вопросом. Действие постановления администрации распространяется на пользователей помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального или государственного жилищного фонда и собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Кроме того, в соответствии с письмом Минрегионразвития РФ от 05.03.2009 N 6093-АД/14 "Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме" размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в пп. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Установление органами местного самоуправления указанной платы в иных случаях не соответствует законодательству Российской Федерации.

В статье 706 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплена традиционная для договора подряда схема взаимоотношений сторон, при которой подрядчик может выполнить работу лично, однако вправе привлечь к исполнению других лиц (субподрядчиков), выступая в этом случае в роли генерального подрядчика (генподрядчика). Подрядчик вправе привлекать субподрядчиков, поскольку из закона и договора не вытекает обязанность личного исполнения.

Управляющая организация является не просто подрядчиком на свободном рынке, которого нельзя принудить к заключению договора строительного подряда на основании п. 1 ст. 421 ГК РФ. Она связана с собственниками помещений обязательствами по договору управления, целью которого является надлежащее содержание общего имущества. Рентабельность обеспечивается в целом по договору управления.

Согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая в свою очередь включает в себя плату за услуги и работы по управлению в многоквартирном доме, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу ч. 3 ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Во исполнение названной правовой нормы постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ и пп. 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно п. 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Согласно п. 34 Правил N 491 в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равным цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

В силу п. 36 Правил N 491 в случае, если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Согласно ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", которым закреплены основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса (ч. 1 ст. 1).

Управляющие организации в целях исполнения обязанности по договору управления заключают договоры с организациями, деятельность которых является потенциально конкурентной, и в соответствии с действующим законодательством стоимость договоров не является регулируемой. Это договоры на техническое обслуживание лифтов, договор на выполнение работ по техобслуживанию жилищного фонда, договор на оказание услуг банка, почты, ВЦ, РКЦ (за начисление, сбор и обработку платежей за жилищно-коммунальные услуги) и другие необходимые для надлежащего содержания многоквартирного дома договоры.

К данным услугам, полагаем, постановления администрации не подлежат применению. Услуги оказывались в рамках договоров подряда и в целях содержания общего имущества.

Согласно письму Минрегионразвития РФ от 02.05.2007 N 8167-ЮТ/07 расчет размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ведение базы данных потребителей, печать и доставку потребителям платежных документов, прием платы организациями почтовой связи, кредитными и иными организациями, взыскание просроченной задолженности в зависимости от способа управления многоквартирным домом является обязанностью управляющих организаций, ТСЖ или ЖСК, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций. Указанные лица вправе на основании возмездного договора заказать услуги по расчету размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, печати, доставке потребителям платежных документов специализированным организациям.

Отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов, регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

В силу названных Правил по тарифам, установленным в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, рассчитывается размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление.

Несмотря на то что цены на данные услуги устанавливаются и регулируются уполномоченными государственными органами, реализация коммунальных ресурсов ресурсоснабжающими организациями исполнителям коммунальных услуг облагается НДС. Значит, поставщик дополнительно к цене (тарифу) обязан предъявить к оплате покупателю (исполнителю коммунальных услуг) соответствующую сумму налога.

Правила пп. 1 и 6 ст. 168 НК РФ предписывают включать налог на добавленную стоимость оказанных услуг без выделения этого налога в расчетных документах.

Деятельность расчетно-кассовых, информационно-расчетных, информационно-аналитических, вычислительных и иных подобных центров и применение "единых платежных документов" не может основываться на нормативных правовых актах органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, поскольку в соответствии с ЖК РФ и Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" не является компетенцией органов местного самоуправления и органов государственной власти городов федерального значения и не относится к вопросам местного значения.

Таким образом, исходя из вышеизложенного стоимость оказанных услуг устанавливается соглашением сторон.

В соответствии со ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно п. 1 ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

На основании вышеизложенного делаем вывод о том, что налогообложение регулируется законом, а именно Налоговым кодексом РФ.

Пунктами 3 и 5 ст. 3 НК РФ установлены основные начала законодательства о налогах и сборах.

Пунктом 13 ст. 40 НК РФ предусмотрено применение установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации государственных регулируемых цен (тарифов) при реализации товаров (работ, услуг) для целей налогообложения, ст. 153, 154, 168 НК РФ определяют налоговую базу, порядок ее определения при реализации товаров (работ, услуг) и сумму налога, предъявляемую продавцом покупателю.

Соответственно регулируемые либо не подлежащие регулированию цены (тарифы) за оказанные услуги включают в себя налог на добавленную стоимость. Только в одном случае налог подлежит выделению, в другом - включается в стоимость цены (тарифа) без выделения в зависимости от того, какому субъекту они адресованы.

аудитор ЗАО "Аудит-Центр"

Л.А. Скибина