Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Хабаровского края от 25 апреля 2001 г. N АИ-1/242 Иск о признании недействительным договора аренды оставлен без удовлетворения, так как договор заключен в соответствии с гражданским законодательством

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Хабаровского края
от 25 апреля 2001 г. N АИ-1/242

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 июля 2001 г. настоящее постановление оставлено без изменения

Арбитражный суд установил: ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края обратилось с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Хабаровского края о признании недействительным договора аренды N 24 от 02.08.99 г.

В качестве третьих лиц на стороне ответчика, истец привлек управление федеральной почтовой связи Хабаровского края и Комитет по физической культуре, спорту и туризму Администрации Хабаровского края.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.02.2001 г. по делу N А73-10116/2001-33 в иске ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края о признании недействительным договора аренды N 24 от 02.08.99 г. отказано.

ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края считает решение по данному делу незаконным и необоснованным.

Как полагает истец, решение арбитражным судом принято без учета ч. 2 ст. 671 ГК РФ, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 5 от 26.12.84 г. (в редакции Постановление Пленума ВС РФ N 10 от 25.10.96). Неправомерна, по мнению истца, ссылка суда на ст. 425 ГК РФ. Ссылаясь на п. 9 вышеуказанного Постановления, истец указал в апелляционной жалобе, что после того, как общежитие было передано от правопредшественника ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края, ГПСИ "Россвязьинформ" на баланс УПФС, а затем и новому балансодержателю - Комитету по физической культуре, спорту и туризму Администрации Хабаровского края, истец перестал быть стороной в жилищных правоотношениях между собственником общежития, балансодержателем и заселенными в него работниками истца. А смена балансодержателя, не влечет расторжения или изменения правоотношений, сложившихся между собственником общежитья и жильцами.

Приводятся другие доводы и возражения со ссылками на ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 г. в редакции от 10.02.99 г. N 29-ФЗ, на ст. ст. 168, 170, 607, 167, 181 ГК РФ, на другие законы, положения и постановления.

Просит отменить решение арбитражного суда и принять новое решение.

В заседании апелляционной инстанции ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края доводы апелляционной жалобы поддержало в полном объеме.

Комитет по управлению государственным имуществом Хабаровского края с апелляционной жалобой истца не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представители Комитета по физической культуре, спорту и туризму Администрации Хабаровского края с доводами апелляционной жалобы в полном объеме не согласны.

Решение арбитражного суда просят оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители Управление Федеральной почтовой связи Хабаровского края в заседание суда не явились. О времени и месте заседания суда извещены надлижащим образом.

Исследовав материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, апелляционная инстанция оснований к отмене решения арбитражного суда не нашла.

Как следует из материалов дела, ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края обратилось с иском, предметом которого определило, признать договор аренды N 24 от 02.08.99 г., заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Хабаровского края и ОАО "Электросвязь" Хабаровского края, с приложенным к нему договором между Управлением Федеральной почтовой связи Хабаровского края недействительным с момента заключения.

Основание иска: ст. 40 Конституции РФ; Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" N 4218-1 от 24.12.92 г. его ст. 1, 12, 13, 17; ст. ст. 609, 614, 654 ГК РФ.

В таком объеме дело рассматривалось судом первой инстанции. Ходатайство об изменении основания иска в суде первой инстанции истец не заявлял.

Согласно ст. 37 АПК РФ истец вправе до принятия решения арбитражным судом изменить основания или предмет иска.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 13 от 31.10.96 г. "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при рассмотрении дел в суде первой инстанции" право истца изменить основание или предмет иска может быть использовано истцом до принятия решения судом первой инстанции. Эта норма не применяется при рассмотрении дела в других инстанциях.

При исследовании апелляционной жалобы истца, установлено, что в ней содержаться основания иска, помимо исследованных судом первой инстанции, и дополнительные основания, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции.

Таким образом, и с учетом ст. 37 АПК РФ, апелляционная жалоба ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края может быть рассмотрена только в объеме заявленных исковых требований.

Установлено, что ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края заключило Договор аренды государственных помещений N 24 от 02.08.99 г. с Комитетом по управлению госимуществом - арендодателем, выступающим от имени собственника и балансодержателем - Управлением федеральной почтовой связи. Неотъемлемой частью настоящего договора является договор на эксплуатационно-техническое обслуживание, содержание здания и оказание коммунальных услуг проживающим в общежитии УФПС по договору аренды.

Предметом договора аренды является помещение общей площадью 912,1 кв. м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, Кирпичный переулок, 4а для использования под общежитие.

Затем Постановлением Главы Администрации Хабаровского края N 101 от 29.03.2000 г. и Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края N 224 от 20.04.2000 г. здание общежития, расположенное по переулку Кирпичному, 4а было изъято из оперативного управления Управления Федеральной почтовой связи Хабаровского края и передано Комитету по физической культуре, спорту и туризму Администрации Хабаровского края.

В результате издания Постановления N 101 от 29.03.2000 г. и Приказа N 224 от 20.04.2000 г., балансодержателем по договору аренды N 24 от 02.08.99 г., вместо Управления федеральной почтовой связи Хабаровского стал Комитет по физической культуре, спорту и туризму Администрации Хабаровского края.

Заявляя иск о признании договора аренды N 24 недействительным, истец указал в исковом заявлении и апелляционной жалобе, что он не соответствует ст. 40 Конституции Российской Федерации, статьям 1, 12, 13, 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" N 4218-1 от 04.12.92 в редакции Федерального закона N 29-ФЗ от 10.02.99 г. и ст. 672 ГК РФ, при этом указал, что граждане, проживающие в домах государственного жилищного фонда социального использования проживают в таких домах по договору, социального найма, который заключается между собственником жилья и гражданами.

Однако, факт того, что граждане, проживающие в домах государственного жилищного фонда социального использования проживают в таких домах по договору социального найма, никем не оспаривается.

О том, что такой договор заключается гражданами только с собственником жилья, в ст. 40 Конституции Российской Федерации указаний нет.

Не содержится такого указания и в статьях 1, 12, 13, 17, Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" N 4218-1 от 24.12.92 г., в редакции от 10.02.99 г. N 29-ФЗ.

Напротив, ст. 12 указанного закона гласит, что жилищный фонд социального использования формируется не только из государственного, муниципального, общественного Жилищных фондов местной Администрации, но и Государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.

Статья 17 Закона регулирует вопросы аренды жилищного помещения.

Согласно указанной статье сбственники жилищного фонда имеют право предоставить юридическим лицам дома любой площади по договору аренды, что и сделал Комитет по управлению государственным имуществом Хабаровского края, заключив договор аренды N 24 02.08.99 г. с арендатором - ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края - истец по делу.

Далее в этой статье 17 Об основах жилищной политики указано, что не подлежит передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного, муниципального либо общественного жилищного фонда без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также специализированные дома и жилые помещения в них.

В материалах дела нет документов, свидетельствующих о том, что Комитет по управлению государственным имуществом Хабаровского края собирается передать в аренду помещения, расположенные по адресу: г. Хабаровск, переулок Кирпичный, 4а в аренду иным лицам.

Несостоятельна ссылка истца на ст. 672 ГК РФ, поскольку она регулирует вопросы договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального найма и касается взаимоотношений граждан по договору социального найма жилого помещения.

Предметом настоящего иска является договор аренды, а не договор социального найма.

Необоснованна ссылка истца на то, что договор аренды N 24 от 02.08.99 г. не содержит существенного условия договора, то есть в нем не определена арендная цена и размер оплаты.

Из смысла ст. 614 ГК РФ, на которую и ссылается истец, арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество, в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Стороны могут предусматривать в договоре аренды иные формы оплаты аренды.

При заключении договора N 24 от 02.08.99 г. стороны по договору, в том числе и истец, в пункте 3.1. предусмотрели, что общая сумма по договору с учетом НДС на текущий год составляет техническое обслуживание, амортизационные отчисления и иные затраты, которые учтены в договоре на техническое обслуживание.

Из содержания пункта 3.4. договора следует, что неотъемлемой частью договора аренды N 24 является договор, заключенный истцом с балансодержателем, который обязан предоставить арендатору полную расшифровку всех коммунальных расходов и иных затрат.

Стороны заключили такой договор 02.08.99 в соответствии с которым арендатор своевременно и в полном объеме по согласованным квадратным метрам аренды возмещает затраты, связанные с оказанием коммунальных услуг, эксплуатационно-техническим обслуживанием, административно-хозяйственной деятельностью функционирования общежития, затраты по амортизационным отчислениям и др.

В заседании апелляционной инстанции ответчик и третье лицо пояснили, что истец производил оплату арендных платежей в 1998 г., 1999 г. и до июля 2000 г. без возражений.

Далее, ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края, сославшись на ст. 609 ГК РФ, указало что договор аренды подлежит государственной регистрации, что не было сделано.

Однако, из смысла пункта 2 ст. 651 ГК РФ следует, что государственной регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, сторон которых превышает один год. Если договор со сроком менее одного года, он не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды N 24 от 02.08.99 г. заключен на срок менее года, а потому государственной регистрации не подлежит.

В заседание апелляционной инстанции представители истца отказались от основания своего иска в части признания договора аренды не действительным из-за отсутствия его государственной регистрации.

То обстоятельство, как указал истец в апелляционной жалобе, что между работниками ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края, проживающими в общежитии, и ответчиком сложились независимые от истца правоотношения по оплате за проживание, не может являться основанием к признанию договора аренды N 24 недействительным. Такие основания не предусмотрены законом.

Таким образом, ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края не обосновало свой иск о признании договора аренды N 24 недействительным, поэтому у суда первой инстанции не было оснований его удовлетворения.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 157-159 АПК РФ, апелляционная инстанция постановила:

Решение арбитражного суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке через арбитражный суд Хабаровского края.