Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Хабаровского края от 20 июня 2002 г. N АИ-1/461 В признании недействительным договора аренды земельного участка, передачи его в аренду, признании недействительной регистрации права аренды этого участка ответчиком отказано, т.к. покупка ответчиком задания на земельном участке влечет право на аренду этого участка

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Хабаровского края
от 20 июня 2002 г. N АИ-1/461

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 сентября 2002 г. N Ф03-А73/02-1/1833 настоящее постановление оставлено в силе

Арбитражный суд при участии в судебном заседании от истца: Банникова Е.П. - доверенность от 02.07.2001; от Учреждения юстиции - Гребенщиков С.И. - доверенность от 10.12.2001 N 07-16/31; от ООО "Балтимор-Амур" - Черепанов С.А. - доверенность от 08.05.2002 N 616/011; от Администрации г. Хабаровска - Коваленко М.В. - доверенность от 03.12.2001 N 1.33-88; от Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска - Васина Н.А. - доверенность от 29.12.2001 N 8096 рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу на решение арбитражного суда Хабаровского края от 09.04.2002 по делу N А73-10234/2001-14.

Открытое акционерное общество "Хабаровский мясокомбинат" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации г. Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности г. Хабаровска, ООО "Балтимор-Амур", Учреждению по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным договора аренды земельного участка и государственной регистрации перехода прав на него.

В порядке ст. 37 АПК РФ истец уточнил исковые требования и просит признать недействительным договор и регистрацию права аренды только в части передачи ООО "Балтимор-Амур" в аренду земельного участка площадью 5438,51 кв. м.

Решением от 09.04.2002 г. по делу N А73-10234/2001-14 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Правильность принятого решения проверяется в порядке ст. 155 АПК по апелляционной жалобе Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска, который просит судебный акт отменить, как необоснованный соответствующий нормам материального права. По мнению заявителя, выводы суда первой инстанции о несоответствии оспариваемого договора требованиям закона сделаны без учета положений Земельного Кодекса РФ, п. 3 ст. 607, ст. 552 ГК РФ.

В судебном заседании представители ответчиков доводы апелляционной жалобы полностью поддерживают.

Представитель истца считает доводы апелляционной жалобы основанными, просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

По материалам дела установлено, что 01.08.1996 между Администрацией города Хабаровска и ОАО "Хабаровский мясокомбинат", заключен договор N 444, предметом которого является передача в аренду земельного участка общей площадью 97100 кв. м. в Краснофлотском районе по ул. Трехгорная, 8, сроком на 5 лет под фактически возведенные строения.

18.05.2001 между ОАО "Хабаровский мясокомбинат" - Продавец и ООО "Балтимор-Амур" - Покупатель - заключается договор купли-продажи недвижимого имущества - мясоперерабатывающий корпус литер Б общей площадью 14509,9 кв. м., расположенного на земельном участке площадью 340 кв. м. по ул. Трехгорной, 8, пользование которым осуществляется на основании вышеназванного договора аренды.

Согласно уведомлению ДМС г. Хабаровска от 08.06.2001 за N 3673, адресованному ОАО "Хабаровский мясокомбинат" договор аренды N 444 от 01.08.1996 продлен на неопределенный срок. В уведомлении также указано на необходимость освободить земельный участок к 06.09.2001, с которого договор будет считаться расторгнутым в связи с ненадлежащим исполнением условий.

25.11.2001 между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска и ООО "Балтимор-Амур" заключен договор за N 1534, предметом которого является передача в аренду земельного участка согласно плану земельного участка, расположенного в Краснофлотском районе г. Хабаровска по ул. Трехгорной, 8, общей площадью 8778,5 кв. м. для использования под существующее производственное здание. Срок действия настоящего договора определен с 29.11.2001 по 28.11.2004.

По мнению истца, данный договор в части передачи в аренду земельного участка, площадью 5438,51 кв. м., заключен с нарушением требований закона и нарушает его права и законные интересы, в связи с чем, и возник настоящий иск.

В обоснование своих требований о признании данного договора частично недействительным истец ссылается на следующие обстоятельства.

Договор N 444 от 01.08.1996, на основании которого истцу принадлежит право временного владения и пользования земельным участком, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также согласно уведомлению Арендодателя является продленным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора.

В судебном порядке договор не оспаривался, следовательно, истец остается правообладателем земельного участка, расположенного по ул. Трехгорной, 8, за исключением его части, площадью 3340 кв. м. под объектом недвижимости, проданным ООО "Балтимор-Амур". Другая часть земельного участка, площадью 5438,51 кв. м. передана обществу в аренду, по мнению истца, без законных на то оснований, что нарушает интересы истца.

Между тем, доводы истца и выводы суда, первой инстанции о несоответствии договора аренды в оспариваемой части требованиям закона, следует признать необоснованными.

Проанализировав фактические обстоятельства дела, а также доводы участвующих в деле лиц на основании представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у истца отсутствуют основания оспаривать договор аренды от 25.11.2001 за N 1534 в связи со следующим.

Истец не является правообладателем в силу договора N 444 от 01.08.1996 г., так как данный договор является расторгнутым согласно уведомлению Арендодателя от 15.07.2001 за N 57 с 6 сентября 2001 года.

В соответствии с п. З ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Пунктом 6.1 договора N 444 от 01.08.1996 возможность одностороннего отказа от исполнения договора предоставлена арендодателю при систематическом не внесении арендатором арендной платы в установленные сроки.

Из уведомления о расторжении договора с 6 сентября 2001 года следует, что у истца имеется задолженность по арендной плате в размере 425410,67 руб., а также начислена пеня в размере 61380,42 руб., в связи с чем, на основании ст. 450 ГК РФ и п. 6.1 договора арендные правоотношения с истцом прекращены.

В силу ст. 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Договором купли-продажи мясоперерабатывающего корпуса литер Б не предусмотрен установленный законом полный объем прав, переходящих к Покупателю, на земельный участок, а установлено, что условия землепользования определяются договорами, заключаемыми с органами местной администрации в соответствии с действующим законодательством (п. 6 договора).

Поскольку ООО "Балтимор-Амур" на основании договора купли-продажи перешло только право пользования земельным участком занятым приобретенным объектом недвижимости, Департамент муниципальной собственности г. Хабаровск правомерно распорядился участком земли площадью 5438,51 кв. м., необходимым для использования этого объекта, передав его в аренду новому собственнику.

Довод истца о нарушении его права как собственника недвижимого имущества в виде канализационных сооружений, расположенных на территории спорного земельного участка, доступ к которым в результате заключения оспариваемого договора стал ограничен, является несостоятельным.

Согласно, представленному суду апелляционной инстанции договору N 14/01-МК от, 14.01.2000, заключенному между истцом и ООО "Балтимор-Амур", последнему передано право пользования канализацией и канализационными сетями, принадлежащими мясокомбинату.

Кроме вышеизложенных обстоятельств, необоснованность предъявленного иска подтверждается также и тем, что предоставление ООО "Балтимор-Амур" спорного земельного участка было согласовано с уполномоченными на это, инстанциями, в частности, с Департаментом архитектуры, строительства и землепользования, управлением архитектуры и градостроительства, архитектором Краснофлотского района (л.д. 23).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной, если она не соответствует требованиям закона или иным правовым актам.

На том основании, что договор от 25.11.2001 за N 1534 в оспариваемой части требованиям закона соответствует, исковые требования о признании его частично недействительным следует признать необоснованными.

Соответственно не подлежит удовлетворению и требование о признании недействительной государственной регистрации права на переданный в аренду земельный участок.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение следует отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь ст.ст. 157-159 АПК РФ, апелляционная инстанция постановила:

Решение арбитражного суда Хабаровского края от 09.04.2002 по делу N А73-10234/2001-14 отменить.

В иске ОАО "Хабаровский мясокомбинат" к Администрации г. Хабаровска, ООО "Балтимор-Амур", Хабаровскому краевому учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительной сделки и права аренды частично: в части передачи в аренду ООО "Балтимор-Амур" в аренду земельного участка размером 5438,51 кв. м. - отказать.

Взыскать в доход федерального бюджета с ОАО "Хабаровский мясокомбинат" госпошлину по иску - 1000 руб., по апелляционной жалобе - 500 руб.

Апелляционную жалобу считать удовлетворенной.