Вопрос: Организация имеет объект незавершенного строительства. Принято решение продать объект незавершенного строительства. В связи с этим, для определения рыночной стоимости данного объекта проведена независимая оценка, согласно которой рыночная стоимость объекта составляет 10000 тыс. руб. без НДС. Заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому цена объекта незавершенного строительства определена в сумме 14000 тыс. руб. с учетом НДС. При реализации указанного объекта как следует определить налоговую базу для исчисления НДС, подлежит ли возмещению сумма НДС, учитывается ли убыток, полученный от продажи объекта незавершенного строительства при налогообложении прибыли?

Организация имеет объект незавершенного строительства (постройки 1991-2001 гг.), балансовая стоимость данного здания с учетом переоценок 1992-1997 гг. составляет 18000 тыс. руб., в том числе НДС 3000 тыс.руб. (постройка производилась подрядчиками, задолженности перед ними нет). Принято решение продать объект незавершенного строительства. В связи с этим, для определения рыночной стоимости данного объекта проведена независимая оценка, согласно которой рыночная стоимость объекта составляет 10000 тыс. руб. без НДС. Заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому цена объекта незавершенного строительства определена в сумме 14000 тыс. руб. с учетом НДС. 1. При реализации указанного объекта как следует определить налоговую базу для исчисления НДС. Подлежит ли возмещению сумма НДС, учтенная обществом в составе капитальных вложений по строительству объекта незавершенного строительства, учитывая, что накопленная сумма НДС подтверждена только карточкой о составе накопленных капитальных вложений (первичных счетов, актов выполненных СМР за 1991-1996 года нет, первичные документы имеются только с 1997г.)? 2. Как учитывается убыток, полученный от продажи объекта незавершенного строительства при налогообложении прибыли, единовременно или как от амортизируемого имущества?

1. Согласно пункту 48 Инструкции от 11.10.1995 г. N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" изданной на основании Закона РФ от 06.12.1992-1 "О налоге на добавленную стоимость" (с внесенными изменениями и дополнениями) по основным средствам и нематериальным активам, приобретенным за счет бюджетных ассигнований, а также вводимым в эксплуатацию законченным капитальным строительством объектам независимо от источника финансирования возмещение сумм налога на добавленную стоимость, уплаченных при их приобретении, не производится Сумма налога, уплаченные по таким основным средствам и материальным активам поставщикам (подрядчикам), относятся на увеличение их балансовой стоимости Данный порядок исчисления НДС действовал до 31.12.2000 г.

С введением в действие с 01.01.2001 г. главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в соответствии с пунктом 6 статьи 171 Кодекса (в редакции Федерального закона от #05.08.200г. N 117-ФЗ) вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении ими объектов незавершенного капитального строительства, а также суммы налога, исчисленные налогоплательщиками при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

Указанные суммы налога подлежат вычету после принятия на учет соответствующих объектов завершенного или незавершенного капитального строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Кодекса при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного налога, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положении статьи 40 Кодекса, с учетом налога, акциза (для подакцизных товаров и подакцизного минерального сырья), стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).

Согласно пункту 4 статьи 164 Кодекса при получении денежных средств, связанных с оплатой товаров (работ, услуг), предусмотренных статьей 162 Кодекса, а также при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, предусмотренных пунктами 2-4 статьи 155 Кодекса, при удержании налога налоговыми агентами в соответствии с пунктами 1-3 статьи 161 Кодекса, при реализации имущества, приобретенного на стороне и учитываемого с налогом в соответствии с пунктом 3 статьи 154 Кодекса, при реализации сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки в соответствии с пунктом 4 статьи 154 Кодекса, при передаче имущественных прав в соответствии с пунктами 2-4 статьи 155 Кодекса, а также в иных случаях, когда в соответствии с Кодексом сумма налога должна определяться расчетным методом, налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной пунктом 2 или пунктом 3 настоящей статьи, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

Поэтому при реализации указанного объекта налоговая база по выполненным строительно-монтажным работам до 31.12.2000 г. должна быть определена в соответствии с пунктом 3 статьи 154 Кодекса, т.е. как разница между ценой реализуемого объекта и остаточной стоимостью с учетом переоценок.

Поскольку в соответствии с налоговым законодательством суммы налога, уплаченные по вводимым в эксплуатацию законченным капитальным строительством объектам до 31.12.2000 г. относились на увеличение их балансовой стоимости, оснований для принятия налоговых вычетов по НДС не имеется.

При реализации указанного объекта по стоимости выполненных работ 2001 года, учтенных организацией в составе капитальных вложений по строительству объекта, в соответствии со статьей 146 Кодекса следует исчислить налог пропорционально части цены реализуемого имущества 2001 года в общей цене реализации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 172 Кодекса вычеты сумм налога, указанных в пункте 6 статьи 171 Кодекса, производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) или реализации объекта незавершенного капитального строительства. Таким образом, организация имеет право на вычет сумм налога, предъявленных подрядными организациями по работам капитального строительства, выполненным с 01.01.2001 г. при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 Кодекса.

2. В соответствии с пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации.

Пунктом 2 статьи 256 НК РФ установлено, что объекты незавершенного капитального строительства не подлежат амортизации.

Кроме того, объекты незавершенного строительства не используются для извлечения дохода, в связи с чем, объекты незавершенного строительства не являются амортизируемым имуществом и при их реализации, в случае получения убытка, порядок включения убытка в состав прочих расходов налогоплательщика, установленный пунктом 3 статьи 268 НК РФ, на них не распространяется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимому имуществу, в частности, относятся объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 38 НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 268 НК РФ при реализации товаров и (или) имущественных прав, если цена приобретения (создания) имущества (имущественных прав) с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.

Таким образом, на основании изложенного, убыток, полученный от продажи объекта незавершенного строительства при налогообложении прибыли, учитывается в целях налогообложения единовременно в текущем отчетном (налоговом) периоде.

Отдел косвенных налогов