Приложение. Концепция внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования в хабаровском крае

Концепция
внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования в Хабаровском крае

Одобрено Постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 23 июня 2000 г. N 231

Введение

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования на современном этапе становится одним из приоритетных направлений социальной экономической политики в крае.

Создание такой системы должно быть направлено прежде всего на решение жилищной проблемы населения края.

Основным способом решения жилищной проблемы населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции.

В данном документе определены степень и роль участия краевых органов государственной власти и местного самоуправления в процессе формирования и внедрения ипотечного жилищного кредитования на территории края. Намечены конкретные направления деятельности этих органов, позволяющие использовать взаимно дополняющие друг друга рыночные механизмы и механизмы адресной социальной поддержки населения края.

Концепция строится на следующих основных принципах:

добровольность и доступность участия в системе ипотечного жилищного кредитования;

четкое функциональное распределение обязанностей всех ее участников, их максимальная защита от рисков;

безусловное исполнение участниками программы своих обязательств друг перед другом;

эффективность функционирования рынка недвижимости, инвестиционного рынка, включая рынок ценных бумаг.

Система ипотечного жилищного кредитования в законченном виде должна стать, прежде всего, саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей значительного государственного финансирования.

В целях обеспечения преемственности с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28, за основу в разработанной Концепции приняты модель организации первичного и вторичного рынков ипотеки, стандартизации процедур ипотечного кредитования, снижение рисков, координация деятельности участников системы ипотечного кредитования на краевом и муниципальном уровнях.

Данная Концепция подразумевает не только развитие ипотечного кредитования как такового, но и предлагает в определенной мере решение необходимых для этого других вопросов совершенствования жилищного рынка: повышение качества жилья, снижение его стоимости, необходимость улучшения эксплуатации жилого фонда, снижения стоимости коммунальных затрат для владельцев жилья, поскольку эти показатели будут влиять на решение о покупке жилья.

Развитие данной Концепции позволит создать условия для приобретения жилья в собственность с учетом реальных доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.

1. Актуальность проблемы

Оценка состояния жилищного строительства в крае в 1990 - 1999 годах

Традиционная система финансирования жилищного сектора соответствовала основной характеристике всей жилищной политики в целом - централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное распределение гражданам, официально признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В 1987 году в целом по России доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а доля средств населения - всего 14,6 процентов, включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов. Таким образом, государственный бюджет являлся основным источником финансирования жилищного строительства.

За период реформ 1991 - 1999 годов произошли серьезные изменения в жилищной сфере края. В результате реформ значительно увеличилась доля частного сектора в общем объеме строительства и ввода жилых площадей, в то время как государво перестало быть основным участником в финансировании жилищного строительства.

Таблица 1

Динамика
ввода в действие жилых площадей по формам собственности
(тыс. кв. метров общей площади)

Наименование	1990	1992	1995	1998	1999
Всего	803,3	412,3	307,8	138,7	129,9
в том числе:
государственная	375,3	149	60,5
из нее
федеральная		146
краевая		3
муниципальная		25,6	14,6
собственность
частная	11,4	43	48,1
собственность
смешанная	23,7	90,2	15,5

Начиная с 1990 года в крае происходит падение общего объема жилищного строительства. По состоянию на 1 января 2000 года объемы ввода в действие жилья снизились по сравнению с 1990 годом в 6,2 раза. При этом доля жилья, построенного за счет средств населения, в общем объеме ввода жилых площадей увеличилась за этот период в 4,8 раза.

В 1990 году на 1000 жителей края приходилось 496 кв. метров вновь построенного жилья, сегодня - всего 91 кв. метр.

За период с 1990 года в крае построено 18953 квартиры общей площадью 2200,7 тыс. кв. метров, из них за счет средств населения 1025 квартир (или 5,4 %) общей площадью 119,1 тыс. кв. метров. Средний размер построенных квартир составил 116,2 кв. метров.

По сравнению с 1990 годом жилищный фонд в крае увеличился лишь на 8,6 %.

Оценка состояния жилищного фонда и жилищных условий населения

1. Жилищный фонд

Начатая и проводимая политика бесплатной приватизации жилья изменила структуру жилищного фонда по формам собственности.

С 1990 года в крае происходит уравнивание долей государственного и частного жилищного фонда, что в значительной степени объясняется начавшейся в 1989 - 1990 г.г. приватизацией жилья населением. Так, если в 1990 году соотношение государственного и частного секторов составляло 88,2 и 11,8 процента, то в 1998 оно уже было 56 и 44 процента.

Таблица 2

Жилищный фонд Хабаровского края (общая площадь)

 /-------------------------------------------------------------------------------\

 |      Наименование          | 1990 г.        |  1995 г.        | 1998 г.       |

 |----------------------------+----------------+-----------------+---------------|

 |                            |  кв. м | процен|  кв. м  |процен |кв. м  | проце |

 |                            |        | тов   |         |тов    |       | нтов  |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |              1             |    2   |   3   |    4    |  5    | 6     | 7     |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 | 1. Жилищный фонд, всего    | 24011,7| 100,0 | 25957,5 |100,0  |26082,5| 100,0 |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |в том числе:                |        |       |         |       |       |       |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |-  государственный,  включая|        |       |         |       |       |       |

 |коллективный,  общественный,|        |       |         |       |       |       |

 |муниципальный жилищный фонд | 21170,9| 88,2  | 17154,7 |66,1   |14600,5|  56,0 |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |- частный                   | 2840,8 | 11,8  | 8802,8  |33,9   |11481,8|  44,0 |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |из   него   в  собственности| 2027,9 | 8,4   | 7521,8  |29,0   |10263,4|  39,3 |

 |граждан                     |        |       |         |       |       |       |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |2.  Городской жилищный фонд,| 20041,3| 100,0 | 22072,6 |100,0  |22210,5|  100,0|

 |    всего                   |        |       |         |       |       |       |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |в том числе:                |        |       |         |       |       |       |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |-  государственный,  включая|        |       |         |       |       |       |

 |коллективный,  общественный,|        |       |         |       |       |       |

 |муниципальный жилищный фонд | 17819,4| 89,0  | 14767,5 | 66,9  |12677,2|   57,1|

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |- частный                   | 2221,9 | 11,0  | 7305,1  | 33,1  |9533,3 |   42,9|

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |из   него   в  собственности| 1576,7 | 7,9   | 6461,2  | 29,3  |8809,5 |   39,7|

 |граждан                     |        |       |         |       |       |       |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |3.  Сельский жилищный  фонд,| 3970,4 | 100,0 | 3884,9  | 100,0 |3872,0 |   100,|

 |    всего                   |        |       |         |       |       |       |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 | в том числе:               |        |       |         |       |       |       |

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |-  государственный,  включая|        |       |         |       |       |       |

 |коллективный,  общественный,|        |       |         |       |       |       |

 |муниципальный жилищный фонд | 3351,5 | 84,4  | 2387,2  | 61,4  |1923,5 |   49,7|

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |- частный                   | 618,9  | 15,6  | 1497,7  | 38,6  |1948,5 |   50,3|

 |----------------------------+--------+-------+---------+-------+-------+-------|

 |из   него   в  собственности| 451,2  | 11,4  | 1060,6  | 27,3  |1453,9 |   37,5|

 |граждан                     |        |       |         |       |       |       |

 \-------------------------------------------------------------------------------/

Всего с начала приватизации в крае приватизировано 181523 жилых помещения, что составляет 63,5 % от всех квартир, подлежащих приватизации. Удельный вес приватизированных квартир в общем объеме жилищного фонда составляет 39,8 %.

Жилищных фонд края в основном приходится на здания, возводимые на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 60-80-е годы.

Полностью благоустроенными являются 87% жилищного фонда края, находящегося в городской местности, и лишь 30 % жилья, расположенного в сельской местности, полностью оборудованы водопроводом, канализацией, центральным отоплением и горячим водоснабжением, ваннами, газом или электроплитами.

В настоящее время 809 тыс. кв. метров или 3,1 % всего жилищного фонда размещено в ветхих и аварийных строениях.

За 1998 год по ветхости и аварийности в крае выбыло 39,1 тыс. кв. метров жилищного фонда, что составляет 20 % от вновь вводимых площадей жилья.

2. Жилищные условия населения

Сокращение бюджетных ассигнований на строительство жилья привело к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого жилья очередникам.

Наименование	1990 г.	1995 г.	1998 г.
1	2	3	4
Число семей (включая одиночек), улучивших жилищные условия	23232	8555	4308
из них состоявшие на учете	22385	7861	4019
в процентах от числа семей, состоявших на учете на получение жилья	16,1	7	4,4
Число лиц, улучивших жилищные условия (тыс. чел.)	78,6	25,8	11,6
Число семей (включая одиночек), состоявших на учете на получение жилья на конец года - всего	141850	115565	93316

Выделение бесплатного жилья в крае с 1990 года сократилось в 3,6 раза. С 1990 года число семей, состоявших на учете на улучшение жилищных условий, сократилось на 33 %. При этом более чем в 5 раз сократилось и количество семей из числа очередников, улучшивших свои жилищные условия. Если в 1990 году количество таких семей составляло 22385, или 16,1 %, то к началу 1999 года этот показатель составил 4019, или 4,4 %.

Многие из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий даже не становятся в очередь из-за отсутствия перспектив получения жилья.

Из числа семей, состоящих на учете на получение жилья на 1 января 1999 года 3431, или 3,7 % семей проживают в коммунальных квартирах, 5608, или 6 % - в общежитиях, 7495, или 8 % - в ветхом и аварийном фонде.

Сегодня в крае средняя обеспеченность жильем населения во всем жилищном фонде в расчете на одного жителя ниже общероссийского уровня и составляет 17,1 кв. метров, тогда как этот показатель по России составляет 18,9 кв. метров.

Анализ состояния рынка жилья

В 1999 году происходило снижение деловой активности на рынке жилья в крае. Данные о покупке недвижимости в разных регионах России показывают, что спрос на недвижимость в Дальневосточном регионе низок и находится на последнем месте по России среди регионов.

Средняя стоимость квадратного метра общей площади жилья в крае в долларовом эквиваленте снизилась по сравнению с 1995 годом на 62 %, стоимость в рублях возросла в 4,2 раза. Такое соотношение, прежде всего, является следствием кризиса лета 1998 года. Приведение этих показателей к сопоставимым условиям показывает, что стоимость квадратного метра жилья практически не изменилась.

Динамика средней стоимости одного квадратного метра жилья в Хабаровском крае

                      (в рублях и в долларовом эквиваленте)

	1995 г.	1996 г.	1997 г .	1998 г.	1999 г.
Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья	1242	1850	2162	3351	5979
	345	364	375	368	212

Основные показатели, характеризующие цены на жилье по состоянию на 1 января 2000 года выглядят следующим образом

                   (в рублях и в долларовом эквиваленте)

 /-----------------------------------------------------\

 |Стоимость  строительства 1 квадратного  метра  |4572 |

 |общей  площади  (первичный  рынок  -  долевое  |-----|

 |участие, индивидуальное строительство)         |     |

 |                                               |162  |

 |-----------------------------------------------+-----|

 |Цена   продажи  1  квадратного  метра   общей  |8037 |

 |площади  (первичный рынок -  продажа  квартир  |     |

 |строительными организациями во вновь вводимых  |     |

 |домах)                                         |-----|

 |                                               |285  |

 |-----------------------------------------------+-----|

 |Стоимость  1  квадратного  метра   жилья   на  |5329 |

 |вторичном рынке                                |     |

 |                                               |-----|

 |                                               | 189 |

 |-----------------------------------------------+-----|

 |Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья    |5979 |

 |                                               |-----|

 |                                               |212  |

 \-----------------------------------------------------/

 * курс доллара -  28,2 рубля

Существующий разрыв в ценах на первичном и вторичном рынках жилья во многом объясняется как неразвитостью вторичного рынка жилья, так и завышением цен на вновь построенное жилье.

В свою очередь, давление на рынок нового строительства оказывает высвобождение площадей на вторичном рынке жилья, вызванное объективными причинами, такими как естественная убыль населения, межрегиональная и международная миграционная убыль. Учитывая эти факторы, а также объем ввода в эксплуатацию нового жилья, структура рынка жилья в крае может быть представлена следующим образом:

35,5 % - доля рынка нового (вновь вводимого) жилья,

64,5 % - доля рынка старого жилья (вторичного рынка).

За 1999 год по краю в сделки по купле-продаже квартир было вовлечено около 1,3 % квартир, находящихся в частной собственности (в среднем по России этот показатель равен 1,5-2 %).

Из общего количества зарегистрированных в 1999 году в крае прав на недвижимое имущество 80,9 % приходится на жилые помещения. При этом из них 1,4 %, или 1002 права возникли на основании договоров на долевое участие в строительстве и 40,3 %, или 28522 права - на основании договоров купли-продажи.

Динамика роста вложения денежных средств населения в приобретение жилья указывает на повышенный интерес населения к вложению средств в недвижимость не только в целях улучшения жилищных условий, но и для сохранения капиталов на фоне "августовского" кризиса в стране. Таким образом, среди населения отмечается рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений.

Оценка доступности жилья и платежеспособного спроса на жилье и ипотечные жилищные кредиты

1. Демографическая ситуация

По предварительным данным численность постоянного населения в крае на 1 января 2000 года составляет 1506 тыс. человек, из них 1218 тыс. - городское население.

Численность экономически активного населения в крае составляет 762 тыс. человек, или 50,6 % от общей численности населения края.

За 1999 год демографическая обстановка в крае по сравнению с предыдущими периодами не улучшилась. Численность населения края в последнее десятилетие постоянно уменьшалась. Это связано с одним из самых заметных изменений в миграционных процессах - отъездом населения из северных территорий. Кроме того, серьезная миграция наблюдается внутри края, когда население с окраин территории перебирается в краевой центр и другие крупные города в надежде найти работу. Тем не менее, основное влияние на сокращение численности оказывает естественная убыль населения и низкая рождаемость. За 9 месяцев 1999 года в крае родилось 9291, а умерло 15079 человек. Общая убыль населения края за 1999 год составила 1,2 %.

По данным статистики в 1998 году средний размер семьи составлял 2,93 человека. Исходя из общей численности постоянного населения края общее количество семей составляет 514 тысяч.

Статистика показывает, что в крае в последние годы все меньше и меньше молодых семей ориентированы на рождение ребенка. Только 14 % от общего количества семей имеют двоих детей, а 19 % - вообще не планируют их рождение. Как правило при принятии решения о рождении ребенка на первое место выходят жилищные условия и материальное положение.

2. Баланс денежных доходов и расходов населения

Реальные располагаемые денежные доходы населения по оценочным данным за 1999 год уменьшились по сравнению с 1998 годом на 9 %.

Структура
использования денежных доходов населения характеризуется следующим образом:

 /-----------------------------------------\

 |    Наименование         | 1999 | 1998г  |

 |                         |  г.  |  г.    |

 |-------------------------+------+--------|

 |Денежные доходы:         | 100  |  100   |

 |-------------------------+------+--------|

 |из  них использовано  на |      |        |

 |(в процентах к итогу)    |      |        |

 |покупку    товаров     и | 72,9 |  58,4  |

 |оплату услуг             |      |        |

 |-------------------------+------+--------|

 |оплату      обязательных |      |        |

 |платежей и взносов       | 7,1  |  10,1  |

 |-------------------------+------+--------|

 |накопление    сбережений |      |        |

 |во   вкладах  и   ценных | 2,4  |  3,0   |

 |бумагах                  |      |        |

 |-------------------------+------+--------|

 |покупку валюты           | 8,2  |  8,8   |

 |-------------------------+------+--------|

 |покупку жилых помещений  | 0,2  |  0,4   |

 |-------------------------+------+--------|

 |изменение  задолженности |      |        |

 |по кредитам              | 0,4  |  1,0   |

 |-------------------------+------+--------|

 |Прирост  (+), уменьшение |      |        |

 |(-)  денег  на  руках  у | +8,8 |  +18,3 |

 |населения                |      |        |

 \-----------------------------------------/

Исходя из данных, приведенных в таблице, средняя доля расходов, которая может быть использована населением для погашения кредита при приобретении жилья, составляет 10,8 % от общей суммы доходов.

Распределение
населения края по размеру среднедушевого денежного дохода выглядит следующим образом: (по предварительным данным за 1999 год)

Среднедушевой денежный доход (рублей)	Численность населения (тыс. человек)	Процентов к итогу
Все население	1506	100
От 400 до 800	323.9	21,5
От 800 до 1600	647,5	43
От 1600 до 2000	191,3	12,7
Свыше 2000	343,4	22,8

Нынешняя ситуация на рынке жилья предполагает основное финансирование строительства или покупку жилья за счет частных инвестиций будущих владельцев квартир. Поэтому успехи в решении жилищной проблемы и развитии системы ипотечного жилищного кредитования напрямую зависят от уровня платежеспособности населения.

Денежные доходы на душу населения в 1999 году в среднем за месяц составили 1529,8 рублей, при этом величина прожиточного минимума в декабре 1999 года составила 1057 рублей или 69,1 % к сумме доходов. Это дает основание предполагать, что определенные группы населения имеют возможность часть своих доходов (до 35 процентов) направлять на погашение кредитов при приобретении жилья.

3. Возможности приобретения жилья населением

По возможности приобретения жилья на рынке можно выделить четыре группы домохозяйств:

высокообеспеченные - способные единовременно выплатить полную стоимость жилья (ежемесячный Среднедушевой доход от 2000 рублей и выше);

среднеобеспеченные - возможности которых не позволяют купить квартиру сразу, но достаточны для оплаты 30 % от ее стоимости (ежемесячный Среднедушевой доход от 1600 до 2000 рублей);

малообеспеченные - имеющие возможность выделить на улучшение своих жилищных условий менее 30 % от стоимости квартиры (ежемесячный Среднедушевой доход от 1000 до 1600 рублей);

необеспеченные - которые могут тратить средства только на текущее потребление (ежемесячный Среднедушевой доход ниже 1000 рублей).

Статистических данных о доходах самых высокообеспеченных граждан нет. Можно предположить, что эта часть населения уже разрешила свои жилищные проблемы.

Семьи со среднедушевым доходом от 1600 до 2000 рублей в месяц составляют 39,6 %, при этом среди них около 90 % уже имеют жилье, в том числе в виде отдельной квартиры, продажа которой может служить одним из главных источников для приобретения нового жилья и оплаты первоначального взноса.

Последние две группы в основном состоят из домохозяйств, если и имеющих жилье в виде отдельной квартиры, то нуждающихся в разделении. Источником средств у данной группы населения могут быть исключительно текущие расходы (10,8 % от суммы дохода).

К сожалению, статистика не учитывает, какой процент от общего количества составляют молодые семьи.

Согласно статистическим данным по уровню среднедушевых доходов до августовского кризиса 1998 года 17 % россиян имели доходы, позволяющие при определенном ограничении удовлетворения других потребностей выходить на жилищный рынок. Сегодня ситуация изменилась. Доходы среднего класса и малообеспеченных упали, повысились лишь доходы у самых высоокообеспеченных. В декабре 1999 года на долю только 10 % наиболее обеспеченного населения приходилось 28,3 % денежных доходов (в декабре 1998 года - 24,8 %), а на долю 10 % наименее обеспеченного населения - 2,2 % (в декабре 1998 года -2,8 %). За этот же период 34 % населения, или 510,6 тыс. человек имели денежные доходы ниже прожиточного минимума.

Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможного его приобретения населением, является коэффициент доступности жилья. Данный коэффициент показывает соотношение среднегодового дохода семьи (с учетом прожиточного минимума) и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья (квартиры со стандартными потребительскими свойствами).

На основании данных о стоимости жилья и среднемесячных душевых доходов, зависящих от состава семьи, коэффициенты доступности жилья (К дос.) за IV квартал 1999 года выглядят следующим образом:

	1999 год тыс. чел.	К дос. нового строитель- ства в процентах к итогу	К дос. первич- ного рынка	К дос. вторич- ного рынка
1	2	3	4	5	6
Все население в том числе со среднедушевым доходом в месяц, рублей	1506	100
до 400	39,2	2,6	-1,72	-0,98	-1,47
от 400 до 800	284,7	18,9	-1,72	-0,98	-1,47
			до	до	до
			- 0,67	-0,38	-0,58
от 800 до 1600	647,5	42,9	-0,67	-0,38	-0,58
			до	до	до
			-1,43	0,81	1,22
от 1600 до 2000	191,3	12,7	1,43	0,81	до
			до	до	1,22
			2,48	1,41	до
					2,12
свыше 2000			свыше	свыше	свыше

Коэффициент доступности показывает, начиная с какого среднедушевого дохода возможно планирование приобретения жилья. Приведенные в таблице данные показывают, что нижней границей среднедушевого дохода, при котором возможно погашение ипотечного кредита, является доход в 1600 рублей в месяц. В этом случае лицо, получившее кредит, имеет возможность оплатить в год не менее 1,43 кв. метра стоимости нового строительства жилья, или 12 % от стоимости 1 кв. метра ежемесячно.

Просчитаем возможность приобретения квартиры (новое строительство, долевое участие) на примере среднестатистической семьи из 3-х человек. Если учесть, что средний размер двухкомнатной квартиры составляет 60 кв. метров, то для полной оплаты ее стоимости потребуется не менее 14 лет. Учитывая плату за пользование кредитом по максимуму 10 % в год, срок погашения кредита составит не менее 16 лет.

Исходя из приведенных выше данных, можно сказать, что только треть населения края имеет возможность приобретения жилья путем получения ипотечного жилищного кредита.

Следует отметить, что статистика отражает только учтенные доходы населения. По оценкам различных экспертов не учитываются от 18 - 20 до 40 - 45 процентов доходов. Доля доходов, получаемых отдельными группами населения, по предположению исследователей, различается в десятки раз. Возможность обеспечивать большие или меньшие доходы коррелирует со способностью членов семьи зарабатывать деньги. Индикатором этих возможностей выступает, в частности, количество иждивенцев в семье. В малообеспеченных семьях их существенно больше, чем в обеспеченных. Принимая во внимание это обстоятельство, можно считать обоснованной гипотезу о том, что доля дополнительных, не учитываемых доходов, в суммарных доходах семей колеблется в зависимости от числа иждивенцев в семье от 30 % - в самых малообеспеченных до 50 % - в среднеобеспеченных и обеспеченных.

Тем не менее даже с учетом таких доходов большинство населения разрешить жилищную проблему своими силами не в состоянии. Кроме этого, массовое высвобождение рабочей силы, кризис неплатежей, задолженность по заработной плате, рост инфляции тоже не благоприятствуют росту сбережений населения. Поиск работы является серьезной проблемой, особенно для молодежи. Среди социально-демографических групп безработных граждан молодежь в возрасте 16 - 29 лет составляет 31,1 % от общего числа безработных. Отсутствие статистики по молодым семьям не позволяет достаточно оценить, в какой группе среднедушевого дохода они находятся.

Сегодня на рынке жилья сложился глубокий разрыв между ценами на жилье и платежеспособностью населения. При нынешнем соотношении доходов и цен на жилье изменить ситуацию может:

1) снижение стоимости вновь возводимого жилья за счет внедрения современных материалов и технологий. В конечном итоге это позволит повысить уровень доступности жилья для населения;

2) широкое развитие методов ипотечного жилищного кредитования для целей приобретения жилья, предусматривающих комплексное использование собственных средств граждан, государственной поддержки в форме безвозмездных субсидий и кредитных ресурсов коммерческих банков.

Анализ и оценка практики коммерческих банков в области ипотечного жилищного кредитования

В условиях сокращения бюджетного финансирования жилищного строительства и обеспечения населения жильем основными источниками средств для этих целей становятся внебюджетные источники, а именно:

собственные средства организаций-застройщиков и граждан, а также заемные средства, прежде всего кредиты банков.

Возможность получения кредита как для застройщиков, так и для граждан означает, прежде всего, возможность быстро и своевременно финансировать строительство или покупку жилья, что в свою очередь позволяет развивать рынок жилья путем вовлечения в активный оборот как вновь построенного жилья, так и уже заселенного. Таким образом, жилищный рынок становится одним из наиболее стабильных и постоянно растущих сегментов экономики, становится привлекательным для инвесторов и служит мощным стимулом развития не только строительной индустрии, но и отраслей экономики в целом.

Начиная с 1993 года в России отдельные банки начинали внедрение операций по предоставлению населению кредитов на покупку жилья. К сожалению, сегодня отсутствует статистическая информация об объемах ипотечного кредитования. Тем не менее данные опросов, проводимых Фондом "Институт экономики города" в 1997 году среди 200 крупнейших банков, позволяют отметить интерес банков к началу таких операций. Если в 1993 году лишь отдельные банки приступили к практическому осуществлению операций по выдаче кредитов населению на покупку жилья, то в 1994 году такие кредиты предоставляли населению регулярно уже свыше 50 банков в различных регионах страны. К концу 1997 года спрос на ипотечные кредиты существенно увеличился и объем выданных кредитов составил около 100 млн. долларов США.

Характерными чертами рынка ипотечных кредитов в настоящее время является их краткосрочность, узконаправленный выбор заемщиков (среди сотрудников банков-кредиторов, а также сотрудников организаций, являющихся их надежными клиентами или партнерами).

Несмотря на то, что кредиты, обеспеченные залогом жилой недвижимости, уже достаточно распространены в банковской практике, в большинстве случаев весьма непросто определить долю кредитов на приобретение жилья в структуре кредитного портфеля банков. По данным банков, работающих на территории края, эта доля на 1 января 2000 года составила около 1 процента в общем объеме ссудной задолженности по краю. В 1998 - 1999 годах наметилась тенденция к росту кредитной задолженности по потребительским кредитам сроком погашения от 1 года до 3 лет и выше, в составе которых учитываются кредиты на строительство и покупку жилья. На 1 января 2000 года общая сумма кредитов, предоставленных банками населению на потребительские цели, в целом по краю составила 65,4 млн. рублей, что в два раза превышает объем таких кредитов в 1998 году. Возросла активность в выдаче кредитов населению сроком погашения свыше 1 года. Так, в 1999 году таких кредитов предоставлено в 4,5 раза больше, чем в 1998 году. Наряду с рублевыми кредитами кредитные организации края предоставляют населению кредиты в иностранной валюте. Так, из общей суммы кредитной задолженности кредиты, выданные населению в иностранной валюте на потребительские цели сроком погашения свыше одного года, составляют 31,2 %.

Предоставление кредитов сроком погашения свыше одного года на потребительские цели кредитные организации края осуществляют, как правило, на общих основаниях, но под более низкие процентные ставки. Так, если средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в 1999 году, сложилась в целом по краю 44,4 %, то по кредитам, выданным физическим лицам сроком погашения свыше одного года, она составила 28,9 %.

Как показал анализ, банки достаточно осторожно выдают кредиты на приобретение жилья и стремятся компенсировать все еще высокие банковские риски процентными ставками, что делает такие кредиты малодоступными для населения со средними доходами. Значительный риск ипотечных операций связан с тем, что использование жилья в качестве предмета залога ограничивается недостаточностью правовой базы при обращении взыскания банком на предмет залога и его дальнейшей реализации. Поэтому на протяжении 1994 - 1997 годов в качестве предмета залога при выдаче кредитов на приобретение жилья преобладала не ипотека в чистом виде, а различные формы сделок, при которых заемщик пользовался приобретенным жильем, но не становился собственником до момента погашения кредита. Применение таких схем несет повышенный риск для заемщика.

Внедрение долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в программу работы банков носило достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо отметить трудности формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также проблему снижения рисков ипотечного кредитования. Как правило, до последнего времени источниками средств для предоставления ипотечных кредитов являлись средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые имеют в основном краткосрочный характер. Ряд банков предпринял попытку разработки и внедрения проектов долгосрочных целевых жилищных накопительных схем.

Финансовый кризис 1998 года нанес существенный урон уже сложившейся банковской системе. Тем не менее региональные банки проявляют активный интерес к расширению спектра услуг, предоставляемых клиентам, повышению степени надежности осуществляемых операций. Одним из направлений своей деятельности многие региональные банки видят работу с физическими лицами по предоставлению им потребительских кредитов и кредитов на приобретение жилья, обеспеченных залогом приобретаемого жилья. Ряд региональных банков высказал свою заинтересованность в развитии именно этих операций, которые в отличие от спекулятивной финансовой деятельности отличаются большей надежностью. Следует отметить, что в настоящее время ликвидность коммерческих банков по долгосрочному кредитованию не исчерпана, нормативы долгосрочной ликвидности практически у всех коммерческих банков свободны в пределах 50 %. Так, например: Хабаровский банк Сбербанка России предлагает физическим лицам кредиты на приобретение жилья сроком до 10 лет.

Таким образом, в настоящее время региональные банки испытывают необходимость в развитии рынка ипотечного жилищного кредитования. Тем не менее широкое его развитие наталкивается на ряд трудностей, и прежде всего - это недостаток долгосрочных ресурсов. Кроме этого, широкое развитие ипотечного кредитования невозможно без создания инфраструктуры ипотечного кредитования (оценочные и страховые организации, информационная база по сделкам с недвижимостью и пр.). Необходимы также четко разработанные схемы и процедуры ипотечного жилищного кредитования, подготовленные для внедрения этого вида кредитования специалисты, т. е. необходима методическая и практическая помощь банкам в развитии рынка ипотечного жилищного кредитования.

Особенности современной экономической ситуации (увеличивающиеся темпы инфляции, снижение платежеспособного спроса населения, подрыв доверия населения к банкам) требуют создания новых, приемлемых для банков схем и инструментов ипотечного кредитования, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков.

Процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет проходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка.

Банки, которые будут предоставлять ипотечные жилищные кредиты, создадут базу для формирования надежного первичного рынка ипотечных кредитов.

Дальнейшее введение в хозяйственный оборот эмиссионных ипотечных ценных бумаг, их выпуск и обращение, введение института закладных бумаг даст возможность привлечь различных инвесторов, заинтересованных в надежном долговременном размещении своих средств. Привлекательность подобного рода ценных бумаг для инвесторов будет достигаться за счет дополнительного обеспечения в виде ипотеки.

Обобщая материал, определивший актуальность проблемы становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования в крае, следует отметить следующее.

Изменения жилищной политики, основанные на сокращении государственного участия и повышении роли рыночных механизмов, приводят к необходимости формирования условий для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы. Однако сам переход к рыночным методам жилищного строительства и формирования рынка жилья в той форме, в которой он проводился с 1990 года, не обеспечил улучшение дел - уменьшился объем ввода нового жилья, что привело к банкротству предприятий строительного комплекса; строительство и эксплуатация жилья остались энерго- и материалоемкими, при этом используются морально устаревшие технологии и материалы, что вызывает опасность тенденции роста стоимости строительства жилья, делающей жилье все менее доступным. В конечном итоге неуклонное снижение спроса с одной стороны вызывает падение производства с другой.

В отличие от прежних лет складывающиеся рыночные отношения в настоящее время имеют благоприятные факторы:

1) для населения: использование приватизированного жилья для оплаты первоначальных взносов за приобретаемое жилье или в качестве объекта залога при строительстве и покупке жилья; использование накоплений и сбережений, достаточных для обслуживания и возврата ипотечных кредитов, рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений;

2) для предприятий строительного комплекса - острая заинтересованность в преодолении спада производства, стремление к его модернизации на основе новых технологий, способствующих не только снижению стоимости жилья, но и повышению его потребительских качеств, развитию рынка жилья;

3) для банков и иных финансовых институтов (инвесторов) - создание инфраструктуры ипотечного кредитования, способствующего повышению ликвидности жилых объектов, создание структур первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, позволяющих привлечь различных инвесторов, заинтересованных в надежном долговременном размещении своих средств. Развитие рынка жилья с вовлечением в активный оборот как вновь построенного жилья, так и уже заселенного;

4) для предприятий, обеспечивающих эксплуатацию жилищного фонда и производящих коммунальные услуги, - понимание необходимости в улучшении качества обслуживания и снижения затрат жильцов на содержание жилья, развитие рынка таких услуг;

5) для органов государственной власти и местного самоуправления - возможность решения жилищной проблемы населения, создание в крае цивилизованного рынка жилья, развитие строительной отрасли и ее инфраструктуры, обеспечивающие рост налоговых поступлений. Улучшение жилищных условий граждан, и прежде всего увеличение доли домовладельцев, считается важнейшим фактором повышения социально-экономической стабильности общества.

В связи с этим создание организационных, правовых и финансовых условий для обеспечения доступным жильем населения края за счет развития системы кредитования под залог недвижимости (ипотеки), совершенствование рынка жилья, снижение его стоимости за счет внедрения новых технологий, снижение стоимости содержания жилья за счет ресурсосберегающих мероприятий, а также создание механизмов привлечения внутренних и внешних инвестиций в экономику края позволит обеспечить функционирование системы ипотечного жилищного кредитования как саморазвивающейся и самодостаточной.

Основные условия, необходимые для создания надежной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования:

- наличие эффективно действующей нормативной правовой базы;

- наличие достаточного платежеспособного спроса на ипотечные кредиты со стороны населения;

- доступность жилищных кредитов для населения, определяемая величиной процентных ставок, продолжительностью кредитного периода, уровнем цен на жилье и уровнем доходов населения;

- уровень развития банковской системы;

- состояние и перспективы развития рынка жилья, жилищного строительства;

- наличие условий для эффективного привлечения долгосрочных кредитных ресурсов для предоставления кредитов на приобретение жилья.

2. Цели и задачи системы ипотечного жилищного кредитования

Основной целью внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования является создание необходимых условий для обеспечения населения края со средними доходами доступным собственным жильем путем:

- долгосрочного кредитования под залог недвижимости (ипотеки);

- повышения платежеспособного спроса на жилье и оказания финансовой поддержки гражданам (субсидии);

- совершенствования рынка жилья, создания механизмов его цивилизованного развития;

- расширения объемов жилищного строительства, модернизации строительной отрасли, внедрения новых технологий и снижения стоимости жилья;

- внедрения новых форм финансирования жилищного строительства;

- создания условии для привлечения инвестиций в жилищный сектор;

В этой связи основными задачами становятся:

- создание эффективной нормативной базы, способствующей созданию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования;

- разработка и внедрение универсальных механизмов ипотечного жилищного кредитования населения, сочетающих различные методы финансирования и покупки жилья;

- разработка механизмов государственной поддержки приобретения жилья населением (целевые адресные субсидии) и гарантий социальной защиты граждан в случае невозможности погашения ипотечного кредита;

- модернизация базы строительной индустрии, внедрение новых технологий строительства, снижение стоимости жилищного строительства;

- создание финансовой базы для развития системы ипотечного жилищного кредитования за счет привлечения долгосрочных ресурсов из всех возможных источников на рынок ипотечных жилищных кредитов;

- экономическое и налоговое стимулирование участников системы ипотечного жилищного кредитования.

Основные принципы системы ипотечного жилищного кредитования:

- доступность участия в системе ипотечного жилищного кредитования;

- предоставление ипотечных жилищных кредитов осуществляется на основе добровольности, платности, срочности и возвратности, при этом основным обеспечение возвратности кредитных средств служит залог жилья, как приобретаемого за счет средств этого кредита, так и имеющееся в собственности заемщика до получения кредита;

- четкое функциональное распределение обязанностей всех участников системы ипотечного жилищного кредитования на договорной основе с соблюдением стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования;

- гарантии исполнения обязательств всеми участниками системы ипотечного жилищного кредитования;

- гарантии социальной защиты заемщиков в случае невозможности погашения взятого ипотечного жилищного кредита.

3. Организация системы ипотечного жилищного кредитования

Участники системы ипотечного жилищного кредитования.

Участниками системы ипотечного жилищного кредитования являются:

1. Краевое агентство ипотечного кредитования (КАИК), учредителем которого являются Администрация Хабаровского края и иные юридические и физические лица. Деятельность агентства направлена на обеспечение развития ипотечного жилищного кредитования граждан, включая разработку правил и стандартов ипотечного жилищного кредитования, в соответствие с которыми строятся отношения участников системы ипотечного жилищного кредитования в Хабаровском крае, взаимодействие с инвесторами в целях привлечения долгосрочных ресурсов в жилищный сектор.

2. Заемщики - обратившиеся за получением ипотечного кредита физические лица, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные и на основании этого получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них в собственности или приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья.

Члены семьи заемщика (супруг, родители, совершеннолетние дети) при наличии у них права собственности на заложенное имущество и письменно подтвердившие свое согласие на ипотеку этого имущества являются созаемщиками по ипотечному кредитному договору и выступают в качестве солидарно ответственного за выполнение обязательств заемщиком по предоставляемому ипотечному жилищному кредиту.

3. Залогодатель - физическое лицо, передающее в залог жилое помещение по договору ипотеки в обеспечение обязательств по кредитному договору на приобретение жилья. По договору ипотеки залогодателем становится заемщик.

4. Кредиторы - банки и другие финансовые кредитные организации, осуществляющие ипотечное жилищное кредитование, получившие в установленном порядке аккредитацию краевого агентства ипотечного кредитования на осуществление операций по целевым ипотечным кредитам и осуществляющие последующее обслуживание ипотечных кредитов.

В качестве кредиторов могут выступать созданные в соответствии с законодательством некредитные организации - фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др. При этом предоставление населению займов на строительство и приобретение готового жилья осуществляется этими организациями за счет средств создаваемых ими паевых капиталов или фондов.

5. Залогодержатель - банк или иная финансовая кредитная организация, имеющие в силу договора ипотеки жилого помещения право в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору на приобретение жилья получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного жилого помещения.

6. Продавцы жилья - физические или юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

7. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

8. Страховые компании - организации, имеющие соответствующие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников системы ипотечного жилищного кредитования.

9. Риэлтерские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов жилья, на которое обращено взыскание.

10. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, единый административный источник информации о правах собственности на жилье на всей территории Хабаровского края, осуществляющий ведение единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество, включая дома и жилые помещения.

Как участник системы ипотечного жилищного кредитования учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет:

- установление собственника конкретного жилья с определением имеющихся залогов или иного обременения в отношении этой собственности;

- регистрацию сделок купли-продажи жилья и оформление перехода прав собственности к новому владельцу;

- регистрацию договоров залога;

- предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам системы ипотечного жилищного кредитования быстро и доступно, ведение регистрации сделок без промедления с немедленной обработкой информации о сделках с недвижимостью при публичном характере этой информации.

11. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

12. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка ипотечных кредитов.

13. Органы государственной власти Хабаровского края как участники системы ипотечного жилищного кредитования в соответствии с полномочиями и в пределах своей компетенции определяют политику ипотечного жилищного кредитования на территории края, создают нормативные правовые условия для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, определяют механизмы социальной защиты заемщиков, определяют порядок реализации форм государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, в том числе путем проведения стимулирующей налоговой политики для участников системы ипотечного жилищного кредитования, участвуют в управлении краевым агентством ипотечного кредитования.

14. Органы местного самоуправления как участники системы ипотечного жилищного кредитования в соответствии с полномочиями и в пределах своей компетенции с учетом краевой политики ипотечного жилищного кредитования обеспечивают внедрение системы ипотечного жилищного кредитования на территории соответствующего муниципального образования, в том числе путем реализации механизмов социальной защиты заемщиков, создают нормативные правовые условия для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Стандарты и правила ипотечного жилищного кредитования

Стандарты и правила ипотечного жилищного кредитования должны представлять собой единообразные требования к участникам системы ипотечного жилищного кредитования, к порядку заключения и существенным условиям договоров, регулирующие отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования (виды, размеры и сроки кредитов, процентные ставки за пользование ими, требования к жилым помещениям, принимаемым в залог, к соотношению стоимости залога и размера кредита, виды и формы страхования и т. д.).

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 5 и более лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат, в результате охватывается большая часть нуждающихся в улучшении жилищных условий путем получения ипотечного жилищного кредита и способных его погашать.

Сумма кредита составляет не более 60 - 70 процентов рыночной стоимости жилья, являющегося при этом предметом залога.

Первоначальный взнос на оплату части жилья в размере не менее 30 процентов от его стоимости вносится заемщиком за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей. Ежемесячный платеж включает платеж по процентам, начисленным на остаток основного долга по кредиту, а также часть самого кредита. При этом суммы ежемесячных платежей при фиксированной процентной ставке должны быть равными на весь кредитный период.

Расчетная сумма ежемесячного платежа по кредиту на момент заключения договора не должна превышать 30-35 процентов документально подтвержденного совокупного дохода заемщика (созаемщиков, если таковые имеются) за соответствующий период.

В залог кредитору передается жилое помещение, как приобретаемое за счет средств этого кредита, так и имеющееся в собственности заемщика до получения кредита. В случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение с последующей его реализацией заемщику возвращается оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилого помещения.

Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи нотариально подтверждают свое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенное помещение позже - до их вселения.

При передаче в залог (ипотеку) жилого помещения, право на которое имеют несовершеннолетние дети, обязательно наличие согласия органов опеки и попечительства.

Приобретенное за счет ипотечного кредита жилое помещение должно использоваться заемщиком исключительно для проживания. Сдача такого жилья в аренду возможна только при согласии кредитора.

Оценка жилого помещения, как приобретаемого за счет средств ипотечного кредита, так и имеющегося в собственности заемщика до получения кредита и передаваемого в ипотеку, осуществляется в соответствии с единой методикой и типовой формой оценки жилого помещения.

Находящееся в ипотеке жилое помещение должно быть застраховано.

При получении ипотечного кредита страхование жизни заемщика становится обязательным условием.

Соблюдение стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования должно быть обязательным для каждого участника системы ипотечного жилищного кредитования, в том числе при выкупе ипотечных кредитов у первичных кредиторов.

Основные этапы и процедуры системы ипотечного жилищного кредитования

Важнейшее значение имеют первоначальные этапы подготовки для принятия решения о возможности предоставления ипотечного жилищного кредита и выработки условий, на которых он может быть предоставлен заемщику.

1. Предварительная квалификация заемщика.

На этом этапе происходит отбор приемлемых для банка клиентов, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный кредит, имеющих реально подтвержденные намерения приобрести в собственность жилье. Производится предварительный расчет максимально доступной суммы кредита, ежемесячных платежей в счет погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы денежных средств, которыми должен располагать заемщик для внесения первоначального взноса

2. Сбор и подтверждение информации.

На этом этапе клиент, прошедший предварительную квалификацию, представляет в банк документы для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на приобретение жилья.

3. Заявление о предоставлении ипотечного жилищного кредита.

На основании представленной клиентом информации, сотрудник банка заполняет заявление на ипотечный жилищный кредит, которое подписывается клиентом. Тем самым клиент подтверждает не только факт запроса кредита, но и правильность и достоверность всей представленной им информации, которая содержится в данном документе. Заявление является одним из основных документов, на основе которого в ходе принятия решения о выдаче кредита производятся все окончательные расчеты относительно суммы кредита, размеров ежемесячного платежа, сроков погашения кредита. Именно эти расчеты оцениваются с точки зрения рисков, которые принимает на себя банк в случае положительного решения о кредите.

4. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком. Процедура оценки осуществляется по следующим основным направлениям:

- оценка платежеспособности потенциального заемщика - его способность своевременно погасить кредит (на основе анализа его доходов и расходов за период не менее 12 месяцев);

- оценка кредитоспособности потенциального заемщика - его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства (на основе анализа его кредитной истории - информации о прежних обязательствах клиента);

- оценка достаточности денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам;

- проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога (законность прав собственности);

- оценка достаточности обеспечения возвратности кредита предполагает определение соотношения стоимости предмета залога, определяемой как минимальная из двух величин: продажной цены или оценочной стоимости и размера запрашиваемого кредита, а также оценку его физического состояния.

В результате проведенных на этом этапе процедур составляется отчет, в котором содержится проект решения по конкретному заемщику:

предоставить кредит данному клиенту с указанием суммы кредита, сроков и условий погашения, либо отказать в кредите с указанием оснований отказа.

Основные квалификационные соотношения, влияющие на принятие решения о выдаче ипотечного жилищного кредита:

- отношение размера ежемесячного платежа заемщика в счет погашения кредита и процентов по нему к его совокупному доходу за месяц не может превышать 30 процентов, а отношение обязательных расходов заемщика к его доходу не может превышать 40 процентов;

- минимальный допустимый размер первоначального взноса составляет не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья;

- соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества не должно быть выше 70 и ниже 30 процентов от наименьшей из сумм: оценочной или продажной стоимости.

На основании отчета по проведенной оценке вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком банк принимает решение. В случае положительного решения банк сообщает заемщику о порядке и сроках оформления кредитной сделки, включая всю процедуру оформления кредита и договора ипотеки. Заемщику сообщаются окончательные параметры кредита, т. е. сумма кредита, сроки и условия его погашения.

5. Подбор квартиры, соответствующей возможностям заемщика и требованиям кредитора.

Подбор вариантов приобретаемого жилья может быть осуществлен заемщиком и до его обращения к кредитору.

В случае, если заемщик подобрал жилье до его обращения к кредитору и заключил предварительный договор с продавцом жилья о его преимущественном праве покупки данного жилья, то при обращении в банк за получением кредита данное жилье рассматривается и оценивается кредитором с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также суммы кредита.

При подборе жилья после принятия решения банком о выдаче кредита заемщик, уже зная расчетную сумму кредита, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при согласии кредитора рассматривать данное жилье в качестве подходящего к обеспечению возвратности кредита.

6. Оценка жилья - предмета ипотеки.

После подбора заемщиком жилья для покупки в кредит производится его независимая оценка. Оценка осуществляется специализированными оценочными фирмами, либо специалистами-оценщиками. Отчет о результатах оценки должен содержать: анализ земельного участка (при наличии), анализ состояния жилого помещения, продажную цену сопоставимого жилья, ликвидационную стоимость, определение рыночной стоимости на текущий момент и ее прогнозные изменения с учетом рынка жилья и перспектив его развития. Результаты оценки соотносятся кредитором с размером выдаваемого кредита. Задача кредитора - проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволят снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысить эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

7. Заключение договора купли-продажи, кредитного договора, договора ипотеки.

В случае положительного решения о выдаче заемщику кредита кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса, между заемщиком и продавцом жилья заключается договор купли-продажи.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретаемого жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу Закона в момент регистрации договора купли-продажи.

8. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения.

Заемщик осуществляет оплату стоимости приобретаемого по договору купли-продажи жилья, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Кредитор непосредственно участвует и полностью контролирует процесс расчетов по договору купли-продажи.

9. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика.

Страхование передаваемого в ипотеку жилого помещения, страхование жизни заемщика производится за счет средств заемщика. Имущество страхуется от риска повреждения и утраты (пожар, стихийное бедствие и пр.). Страхование осуществляется в пользу кредитора, то есть он становится выгодоприобретателем. Сумма страхового полиса определяется суммой ипотечного кредита. Сумма выплачиваемой страховки определяется как меньшая из двух сумм: полная страховая стоимость ремонта и невыплаченный остаток ипотечного кредита. Страховые взносы входят в состав ежемесячного платежа по кредиту и зачисляются на специальный накопительный счет, с которого в установленные страховым полисом сроки перечисляются страховой организации.

Страхование жизни заемщика производится на сумму кредита.

10. Обслуживание ипотечного кредита.

Обслуживание ипотечного кредита - это договорное право получать от заемщика ипотечные платежи в виде сборов и переводить различные части этих платежей (долг, процент, налоговые платежи, страховые взносы и т. д.) в соответствии с их назначением получателям (инвесторам, налоговым инспекциям, страховым организациям).

Банк, осуществляющий обслуживание ипотечного кредита, получает от заемщика платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов за использование кредита, отслеживает выполнение заемщиком графика внесения платежей по кредиту и т. д.

Ипотечная документация хранится в банке, обслуживающем ипотечные кредиты.

Финансовое обеспечение системы ипотечного жилищного кредитования.

Внедрение ипотеки в практику банковской деятельности сталкивается с рядом проблем, центральной из которых является формирование финансовой базы ипотеки, без чего невозможно предоставление долгосрочных жилищных кредитов под приемлемые для заемщика проценты.

Привлечение долгосрочных ресурсов для развития и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования может осуществляться из следующих источников:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

б) средства инвесторов;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг (при наличии соответствующего Федерального закона);

г) средства от продажи целевых облигационных займов. Эффективность системы ипотечного жилищного кредитования будет достигнута при развитии первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, что позволит использовать различные модели для привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:

- выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализацию на финансовом рынке;

- рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;

- рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Если в качестве источника средств для рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования рассматривать иностранного инвестора, то цена привлеченных ресурсов будет определяться прежде всего рейтингом страны. На сегодняшний день стоимость иностранных заимствований находится на уровне 10-12 процентов в год. Если добавить к этому расходы по функционированию системы ипотечного жилищного кредитования на уровне 2-4 процентов, то минимальная процентная ставка заемных кредитных ресурсов для заемщика составит 12-16 процентов. Таким образом, ипотечные жилищные кредиты будут доступны лишь той категории населения, которая обладает высокими доходами. Поэтому, прежде всего, для рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования следует ориентироваться на российских инвесторов, российские предприятия, компании и граждан России.

Нормативы функционирования российской банковской системы, установленные Банком России, не позволяют определять размер процентной ставки по кредитам ниже уровня ставки рефинансирования. Поэтому до принятия специального банковского законодательства (в том числе вводящего в правовое пространство так называемые "ипотечные банки"), учитывающего высокую степень надежности ипотечных кредитов (мировая практика показывает, что риски невозврата ипотечных кредитов являются минимальными, а поэтому рейтинг надежности ипотечных кредитов является самым высоким), использование напрямую банков в качестве кредитной организации в системе ипотечного жилищного кредитования является ограниченным.

Используемый рядом субъектов Российской Федерации механизм дотаций процентных ставок по займам (кредитам) способствует разрушению механизма рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования, не говоря уже о том, что он существенно уменьшает возможность государственной поддержки социально незащищенных слоев населения (ввиду ограниченности бюджетных средств).

Исходя из этого, на начальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования в крае в качестве базовых кредитных организаций используются:

1) кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст. 116 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации". Заемщики становятся членами кредитного потребительского союза. Размер процентной ставки по займам, выдаваемым потребительскими союзами своим членам, определяется лишь соответствующим договором;

2) страховые компании, заключившие с заемщиком договор о долгосрочном (например, на 10 лет) страховании жизни. По истечении 3-х лет они могут выдавать беспроцентный заем в пределах страховой суммы, в том числе в виде готового жилья. Срок, по истечении которого страховая компания может предоставить такой заем, зависит от размера страховой суммы, выплаченной при заключении договора о долгосрочном страховании жизни. Например, если на момент заключения договора о страховании заемщик выплачивает страховой компании до 30 процентов страховой суммы, то страховая компания может выдать ему беспроцентный заем по истечении одного года. Такой механизм позволяет страховым компаниям часть своих резервов с учетом сумм, получаемых в рамках договоров долгосрочного страхования жизни с заемщиками (страхователями), направлять на долевое участие в строительстве нового жилья;

3) краевое агентство ипотечного кредитования - открытое акционерное общество, учреждаемое Администрацией края (с контрольным пакетом акций), уставный капитал которого может формироваться денежными средствами и облигациями краевого ипотечного жилищного займа. Агентство осуществляет выкуп закладных у кредитных организаций, эмиссию собственных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных этими закладными, и размещает их на финансовом рынке. Доходность закладных листов (как и доходность краевого ипотечного жилищного займа) определяется рыночными условиями, т. е. привлекательностью для инвестора. По прогнозным оценкам специалистов размер доходности может составить порядка 5 процентов в долларовом эквиваленте (в пересчете на национальную валюту - 7-8 процентов). С учетом расходов профессиональных участников ипотечного рынка на уровне 2-4 процентов, процентная ставка по займам для заемщика составит не более 9 процентов в год в долларовом эквиваленте. Краевое агентство ипотечного кредитования часть своих средств может депонировать в банках, которые будут открывать под это обеспечение кредитные линии для застройщиков, уполномоченных краевым агентством ипотечного жилищного кредитования, что активизирует ввод дополнительного жилья.

В качестве инвесторов должны прежде всего рассматриваться предприятия края, страховые компании, фонды, население, приобретающие закладные листы или облигации краевого ипотечного жилищного займа и тем самым обеспечивающие рефинансирование системы ипотечного жилищного кредитования.

К числу предприятий, участвующих в рефинансировании системы ипотечного жилищного кредитования, относятся в первую очередь предприятия, работники которых участвуют в создании кредитных потребительских союзов и нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Сегодня при отсутствии системы ипотечного жилищного кредитования эти предприятия либо строят ведомственное жилье, обслуживание которого ложится дополнительным финансовым бременем на них, либо покупают жилье для своих работников (а это они могут делать лишь за счет прибыли после уплаты всех налогов). Использование ипотечных ценных бумаг (закладных листов) в качестве инструмента удовлетворения потребности своих работников в жилье экономически более выгодно для предприятий, в том числе это связано с тем, что при их покупке отсутствует налог на добавленную стоимость, а облигации краевого займа вообще не облагаются налогами.

Особое внимание при внедрении ипотеки в практику банковской деятельности можно уделить программе жилищных сбережений. Программа жилищных сбережений объединяет как интересы банка, так и интересы граждан, нуждающихся в ипотечном кредите, и играет важную роль во взаимоотношениях банка и клиента - получателя ипотечного кредита. Прежде всего, жилищные вклады дают возможность гражданину "заработать" право на ипотечный кредит при условии накопления в банке определенной суммы и выполнения установленных по этим вкладам требований. Это особенно важно для тех слоев населения, которые не имеют средств для первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Длительное общение с вкладчиком в период накопления средств способствует в конечном итоге снижению кредитного риска для банка при предоставлении впоследствии ипотечного кредита.

Жилищный вклад открывается для тех граждан, которые в последствии предполагают получить в банке долгосрочный ипотечный кредит на приобретение жилья. Его главной целью является накопление средств первоначального взноса, без чего невозможно получение жилищного кредита. Сумма накоплений может варьироваться в пределах от 30 до 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Прежде всего это зависит от следующих факторов:

- средние доходы населения в данном городе (районе), в частности доходная характеристика слоев населения, на обслуживание которых нацелен банк;

- средние цены на жилье на данной территории;

- состояние ресурсной базы банка;

- ориентировочные условия ипотечного кредитования (процентные ставки, сроки).

Реализацию программы жилищных сбережений следует рассматривать как важный этап подготовки клиентов к ипотечным кредитам.

По мере развития системы ипотечного жилищного кредитования, формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов будет развиваться и ресурсная база для осуществления ипотечных операций, и, как следствие, ипотечные кредиты станут более приемлемыми для заемщиков, поскольку развитие и функционирование вторичного рынка ипотечных кредитов окажет влияние на процентные ставки в сторону их снижения.

4. Создание и совершенствование механизмов внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования

Задача формирования законодательной и нормативной базы, регулирующей развитие жилищного финансирования, всегда находилась в центре внимания. На сегодняшний день сформирована основа законодательной базы для внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования. Тем не менее для реализации прав по ипотеке необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов, регулирующих привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создание системы экономических стимулов и благоприятной налоговой среды для участников этой деятельности, создание механизмов социальной защиты граждан в случае неисполнения ими обеспеченного ипотекой обязательства по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество.

Многие вопросы, касающиеся создания и развития этих механизмов, относятся к исключительной компетенции Российской Федерации.

Тем не менее в основе стратегии развития системы ипотечного жилищного кредитования лежит ориентация и опора на субъекты Российской Федерации.

Роль краевых органов государственной власти и местного самоуправления на данном этапе создания в крае системы ипотечного жилищного кредитования является исключительно важной.

Воздействие со стороны этих органов может быть оказано по следующим направлениям:

- осуществление общей координации развития системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающей ее интегрирование в единую целостную систему, что является необходимым условием для рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования;

- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий для выплаты первоначального взноса, а также внедрения программы снижения стоимости строительства жилья;

- предоставление гарантий и поручительств, в том числе по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка жилья, для привлечения долгосрочных ресурсов на региональный жилищный рынок;

- обеспечение гарантий социальной защиты граждан-участников системы ипотечного жилищного кредитования;

- с учетом специфики региона формирование условий, максимально благоприятствующих развитию и функционированию системы ипотечного жилищного кредитования в крае, включая механизмы экономического и налогового стимулирования.

В связи с этим необходимо создать эффективную нормативную базу на краевом и местном уровнях. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством.

Первоочередной задачей становится принятие краевого Закона "О внедрении и развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Хабаровском крае", в котором найдут отражение вопросы построения и функционирования на территории края системы улучшения жилищных условий населения края, основанной на кредитовании под залог жилых помещений. Данным Законом необходимо предусмотреть основные принципы функционирования этой системы, закрепить основные стандарты и правила ипотечного жилищного кредитования, определить источники финансирования и формы государственной поддержки развития ипотеки в крае, а также установить пределы и формы гарантий социальной защиты граждан в случае неисполнения ими обеспеченного ипотекой обязательства по кредитному договору.

Основным механизмом обеспечения этих гарантий будет создание в крае резервного жилищного фонда - специализированного жилого фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья, а также временного проживания после обращения взыскания и реализации жилья, если средств от реализации заложенного жилья недостаточно для приобретения или найма жилья по нормам постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Кроме краевого Закона необходимо установить особый порядок регистрации граждан в жилом помещении, находящемся в залоге, а также порядок действия органов опеки и попечительства при передаче в ипотеку жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние дети, определить взаимодействие этих органов и коммерческих банков при ипотечном жилищном кредитовании.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования будет в первую очередь зависеть от политики краевых органов государственной власти и местного самоуправления в этой области.

Система экономических и налоговых стимулов в развитии системы ипотечного жилищного кредитования предполагает использование целого комплекса мер, делающего ипотечное жилищное кредитование привлекательным для всех участников этой системы.

Прежде всего необходимо разработать систему предоставления жилищных субсидий на оплату первого взноса при ипотечном кредитовании гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, как за счет средств бюджета края, так и средств предприятий и организаций. Установить размеры таких субсидий от 5 до 70 процентов рыночной стоимости, исходя из социальной нормы стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Особое внимание при разработке системы субсидий необходимо уделить молодым семьям, в которых одному из супругов менее 30 лет, а также работникам бюджетной сферы.

Другим, не менее важным инструментом вовлечения населения в ипотечное жилищное кредитование, будет разработанный порядок предоставления льготных целевых жилищных кредитов гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий и не использовавшим право на льготное кредитование при строительстве или покупке жилья.

Льготное целевое жилищное кредитование должно осуществляться в приоритетном порядке для:

- граждан, имеющих жилье с типовыми потребительскими качествами, общая площадь которого меньше нормативной;

- граждан, начавших строительство индивидуального жилого дома и освоивших не менее 30 процентов его общей стоимости;

- молодых семей, в которых одному из супругов менее 30 лет;

- работников бюджетных учреждений;

- граждан, проживающих в коммунальных квартирах и в общежитиях.

Кроме того, необходимо усовершенствовать действующий порядок предоставления поручительств Администрации края и органов местного самоуправления банкам и другим финансовым кредитным организациям, осуществляющим кредитование, с учетом принимаемых на территории края стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования.

Учитывая, что ипотечное жилищное кредитование будет определяться не только социальной направленностью, но и градостроительной политикой, а также факт того, что самой привлекательной, охватывающей большее число нуждающихся и при этом требующей меньше кредитных ресурсов, становится область ипотечного жилищного кредитования, связанная с реконструкцией объектов недвижимости, необходимо определить порядок передачи на реконструкцию под жилые помещения при ипотечном жилищном кредитовании объектов недвижимости краевой и муниципальной собственности.

Целесообразно разработать систему налоговых льгот для участников системы ипотечного жилищного кредитования. В частности, такими льготами могут стать льготы по подоходному налогу, налогу на имущество для граждан, налогам на прибыль и имущество для организаций. Особые льготы должны быть для организаций, осуществляющих предоставление кредитов и выдачу субсидий своим работникам, улучшающим жилищные условия.

Средства на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, включая государственную поддержку, должны ежегодно предусматриваться как в краевом бюджете, так и в местных бюджетах.

Заключение

Система ипотечного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.

Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования под залог имеющегося или приобретаемого жилья и формированию на этой основе института ипотеки.

При всем многообразии форм обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредитных организаций, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ. Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые, благодаря их высокой надежности, становятся весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и крупных финансовых институтов.

При правильной организации система ипотечного жилищного кредитования постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие, направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и. в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье. Одновременно она способствует оживлению и развитию экономики в целом.