Вопрос: Наше предприятие заключило договор долевого участия на строительство нежилого помещения под офис. По окончании строительства заказчик-застройщик передает нам счет-фактуру со стоимостью нашей доли построенного объекта, включая сумму НДС. Может ли наша организация предъявить к вычету из бюджета данную сумму НДС, указанную заказчиком-застройщиком? (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 2 (98), февраль 2008 г.)

Вопрос: Наше предприятие заключило договор долевого участия на строительство нежилого помещения под офис. По окончании строительства заказчик-застройщик передает нам счет-фактуру со стоимостью нашей доли построенного объекта, включая сумму НДС. Может ли наша организация предъявить к вычету из бюджета данную сумму НДС, указанную заказчиком-застройщиком?

При осуществлении долевого строительства организации должны руководствоваться Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Данный Закон регулирует отношения между застройщиками и участниками, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Участники долевого строительства (физические или юридические лица) являются его инвесторами в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а вкладываемые ими в строительство денежные средства - инвестициями (капитальными вложениями).

Налоговое законодательство квалифицирует средства дольщиков (инвесторов), аккумулированные на счетах организации-застройщика, согласно подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ как средства целевого финансирования.

Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ застройщик принимает на себя обязательства построить (создать) в предусмотренный договором срок объект долевого строительства своими силами и (или) с привлечением других (третьих) лиц и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику.

Приемка законченных строительством объектов оформляется документами, составленными в соответствии с типовыми формами, утвержденными постановлением Госкомстата России N 71а: N КС-11 "Акт приемки законченного строительством объекта" и N КС-14 "Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией".

После окончания строительства объекты долевого строительства передаются его участникам, которые регистрируют право собственности на созданное имущество, при этом заказчик выписывает счета-фактуры инвесторам пропорционально долевым взносам каждого инвестора. В бухгалтерском учете организации-застройщика делается запись:

Дебет счета 86 Кредит счета 08.3 - списаны капитальные затраты за счет полученного финансирования;

Дебет счета 86 Кредит счета 19 - списаны суммы НДС также за счет полученного финансирования.

Счет-фактура передается организациям-собственникам построенных объектов.

Как видим из проводок, при передаче заказчиком-застройщиком инвестору доли построенного объекта смены собственника не происходит, так как, инвестируя часть объекта, инвестор закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества, и, следовательно, у заказчика-застройщика не возникает обязанности по исчислению и уплате НДС. Передача части объекта (доли) от заказчика-застройщика инвестору осуществляется по фактической стоимости с учетом НДС. После оформления акта реализации инвестиционного контракта в течение пяти дней заказчик-застройщик выписывает счета-фактуры в адрес инвесторов в двух экземплярах с указанием фактической стоимости их доли объекта и отражением суммы НДС, приходящейся на их долю. Сводный счет-фактура составляется на основании счетов-фактур, ранее полученных заказчиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (работ, услуг).

Основаниями для составления счетов-фактур для инвесторов будут являться сводная ведомость затрат на строительство и справка-расчет на долю, причитающуюся каждому инвестору. Один экземпляр передается в адрес инвестора с приложением копий счетов-фактур, полученных от поставщиков оборудования (материалов) и подрядных организаций, копий платежных документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога, и справки-расчета на долю, причитающуюся инвестору. Второй экземпляр счета-фактуры подшивается в Журнал учета счетов-фактур заказчика-застройщика без регистрации в Книге продаж.

М.А. Дмитриева,

ведущий аудитор ЗАО "АУДИТ-ЦЕНТР"