Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 14 марта 2008 г. N А73-10710/2007-72 Иск о внесении изменений в договор аренды земельного участка удовлетворен в части применения в новой редакции положения договора, устанавливающего арендную плату в размере ставки земельного налога для земель промышленности, энергетики, поскольку данные изменения не противоречат действующему законодательству РФ (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 14 марта 2008 г. N А73-10710/2007-72
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 августа 2008 г. N Ф03-А73/08-1/2954

Резолютивная часть решения оглашена 07.03.2008 г.

Изготовление мотивированного решения откладывалось судом до 14.03.2008 г.

ОАО "Д" (далее - общество, истец, арендатор) обратился с иском к Городскому округу "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска (далее - ДМС, ответчик, арендодатель) о внесении изменений в заключенный между истцом и ответчиком договор аренды земельного участка N 630 от 07.05.2007 г. (п. 2.1) в следующей редакции:

"За пользование земельными участками арендатор оплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10-го числа текущего месяца за текущий месяц в размере ставки земельного налога, установленного для земель промышленности, энергетики с даты, установленной п. 7.1 настоящего договора".

Также истец обратился к ответчику с исками о внесении аналогичных изменений в заключенные между ними договоры аренды земельных участков N 821 от 18.06.2007 г. (дело N А73-10709/2007-72) и N 634 от 11.05.2007 г. (дело N А73-10808/2007-72).

Определениями суда от 27.11.2007 г. по настоящему делу и по делам N А73-10709/2007-72, N А73-10808/2007-72 приняты уточнения предмета заявленных требований: истец просит дополнить приведенную выше редакцию п. 2.1 договора предложением

"При изменении федерального законодательства арендодатель применяется ставки арендной платы, установленные для субъектов транспортных систем естественных монополий с момента введения изменений в действие".

Определением суда от 10.01.2008 г. в соответствии со ст. 130 АПК дела N А73-10709/2007-72, N А73-10808/2007-72 объединены в одно производство с настоящим делом для совместного рассмотрения.

Представители истца заявленные требования поддержали в соответствии с доводами искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возразила в соответствии с доводами отзыва на исковое заявление.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил.

В соответствии с договором N 630 от 07.05.2007 г. арендодателем арендатору в аренду предоставлен земельный участок по адресу г. Хабаровск, ул. У., площадью 824,8 кв. м., идентифицированный в приложенном плане участка, для использования под теплотрассу (участок N 12 тепломагистрали N 14 (Юго-Восточная).

В соответствии с договором от N 821 от 18.06.2007 г. в аренду переданы земельные участки согласно утвержденным проектам границ земельных участков по адресам в г. Хабаровске ул. В., участок N 29 площадью 2800,8 кв. м., ул. П., участки N 35 площадью 29,5 кв. м., N 36 площадью 56,1 кв. м., N 37 площадью 39,1 кв. м., ул. К., участок N 38 площадью 7,8 кв. м., часть земельного участка площадью 791,3 кв. м., входящую в состав земельного участка N 30 общей площадью 2096,7 кв. м., расположенного по ул. В., для использования под участки тепломагистрали N 18 (ТЭЦ-1).

В соответствии с договором N 634 от 11.05.2007 г. в аренду переданы земельные участки N 30 общей площадью 812,1 кв. м., N 31 площадью 774,3 кв. м. по ул. Г. в г. Хабаровске, идентифицированные согласно проектам границ земельных участков, для использования под участки тепломагистрали N 19.

Все арендованные земельные участки переданы истцу по актам приема-передачи.

Все указанные договоры заключены на срок менее одного года и согласно части 1 ст. 433 ГК считаются заключенными с даты их подписания (07.05.2007 г., 11.05.2007 г. и 18.06.2007 г. соответственно).

Все договоры содержат условие п. 2.1, согласно которому "за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц, в размере, установленном решением Хабаровской городской Думы".

Спорные условия п. 2.1 устанавливают также расчеты размера ежемесячной арендной платы за пользование арендованными земельными участками. Расчеты произведены исходя из применяемых в соответствии решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2007 г. N 415 базовых ставок арендной платы и установленных коэффициентов.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Дату вышеназванного решения N 415 следует читать как "от 28.03.2000 г."

В п. 2.2 договоров установлен рассчитанный на основании п. 2.1 твердый размер арендной платы по договору на момент его (их) заключения.

В то же время, в соответствии с п. 2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров: далее - Закон) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков до 01.01.2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК. При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта и земель иного специального назначения.

При этом в соответствии с п. 2.4 Положения о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки, утвержденного решения Хабаровской городской Думы от 28.03.2006 г. N 415, для указанных субъектов при указанных условиях установлен размер арендной платы, равный указанной ставке земельного налога. В соответствии с п. 2 ст. 2 Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 г. N 571, установлена ставка земельного налога для указанных земель в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущена опечатка. Слова "п. 2.4 Положения о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки" следует читать как "п. 2.4 Приложения к Положению о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки"

Размер арендной платы за использование земельных участков, исчисленный в соответствии с п. 2.1 договоров в оспариваемой редакции, значительно превышает установленный указанной нормой закона ее максимальный предел, что подтверждается представленными истцом расчетами и не вызывает возражений ответчика.

При этом из материалов дела следует, что ранее спорные земельные участки были переданы в аренду ОАО ЭиЭ "Х", в собственности которого находились вышеуказанные тепломагистрали. В соответствии с договором купли-продажи ценных бумаг от 16.11.2006 г. б/н спорные объекты переданы истцу.

Согласно СНиП 41-02-2003 тепловые сети представляют собой совокупность специальных сооружений и агрегатов, предназначенных для транспортировки горячей воды температурой до 200 °С, то есть тепловой энергии.

В соответствии с приказом Федеральной службы по тарифам от 27.04.2007 г. N 79-э истец включен в реестр субъектов естественных монополий. О включении в реестр субъектов естественных монополий истцу направлено уведомление от 07.05.2007 г. N ДС-2372/4, полученное истцом 22.05.2007 г. (входящий N 6473).

Полагая, что установленный Законом предельный размер арендной платы должен применяться к спорным отношениям аренды тепломагистралей, истец направил ответчику предложения от 30.07.2007 г. N 1003 о внесении изменений в договоры аренды в форме изменения п. 2.1 в приведенной выше редакции (первоначальные исковые требования).

Ответчик письмом от 02.08.2007 г. N 7652/19-04 отказался от внесения изменений в договоры аренды, сославшись на то, что установленное п. 2. ст. 3 Закона ограничение арендной платы за пользование земельными участками на арендные отношения с истцом не распространяется.

Полагая отказ от изменения договора аренды незаконным, истец обратился с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

Материалами дела подтверждается, что истец является субъектом естественных монополий. Принадлежащие ему тепломагистрали, в соответствии со СНиП 41-02-2003 предназначенные для транспортировки тепловой энергии и размещенные на арендованных земельных участках, могут быть применительно к п. 2. ст. 3 Закона отнесены к транспортным системам истца.

По смыслу правовой нормы п. 2. ст. 3 Закона установленное ограничение размера арендной платы (льготная ставка) распространяется на все земельные участки, предназначенные для обеспечения эксплуатации объектов энергетики (ст. 89 ЗК). Данное ограничение установлено в публичном интересе и представляет собой исключение из общего правила ст. 421 ГК ("Свобода договора"), целью введения которого является сдерживание роста тарифов на реализуемую данными субъектами энергию (в том числе электрическую).

Следует отметить, что с 30.10.2007 г. вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ, согласно которому положения п. 2. ст. 3 Закона сформулированы в следующей редакции: юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков до 01.01.2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В данной редакции законодателем в соответствии с приведенным выше смыслом нормы п. 2. ст. 3 Закона уточнен термин "транспортные системы", что также свидетельствует в пользу истца.

Таким образом, норма п. 2. ст. 3 Закона должна толковаться расширительно, и то, что спорные земельные участки не находились у истца в бессрочном пользовании, не исключает ее применения к спорным отношениям.

Оценив в совокупности данные обстоятельства, суд считает, что к спорным отношениям подлежит применению ограничение ставки арендной платы, установленное нормой п. 2. ст. 3 Закона.

Из чего следует, что условие п. 2.1 спорных договоров N 630, N 634 и N 821 в соответствии со ст. 168 ГК является ничтожным в той части, в которой рассчитанный согласно данному условию размер арендной платы превышает установленный п. 2. ст. 3 Закона предел.

Соответственно в той же части является ничтожным и условие п. 2.2 указанных договоров, устанавливающее твердый размер арендной платы на момент их заключения.

Однако истец в соответствии со ст. 12 ГК обратился с иском не о применении последствий ничтожности условия п. 2.1 договоров, а об изменении условий договора в связи с существенным, по его мнению, изменением обстоятельств, то есть использовал иной способ защиты нарушенного права.

Согласно ст. 450, 451 ГК изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Положения ст. 451 ГК предусматривают ряд обстоятельств, одновременное наличие которых дает основание для изменения договора в судебном порядке.

Во-первых, обращение в суд с данным иском возможно только в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами. При этом в соответствии с частью 2 ст. 452 ГК требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что истец не направлял ответчику предложений изменить п. 2.1 договоров в части включения в него предложения "При изменении федерального законодательства, арендодатель применяет ставки арендной платы, установленные для субъектов транспортных систем естественных монополий с момента введения изменений в действие" (редакция п. 2.1 договоров в соответствии с уточненными требованиями истца). Поскольку в данной части истцом не соблюден обязательный досудебный порядок обращения в суд, заявленные требования в данной части подлежат оставлению без рассмотрения (п. 2 ст. 148 АПК).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Согласно части 2 ст. 451 ГК договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при условии, в том силе, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

В качестве существенного изменения обстоятельств истец ссылается на факт включения его в реестр субъектов естественных монополий и распространение на арендные отношения с его участием действия нормы п. 2. ст. 3 Закона. Утверждая, что при заключении спорных договоров стороны исходили из того, что истец не является субъектом естественных монополий и им являться не будет, истец ссылается на получение им уведомления о включении его в реестр субъектов естественных монополий 22.05.2007 г., после заключения спорных договоров.

В соответствии с пунктами 32, 33 "Административного регламента исполнения государственной функции Федеральной службы по тарифам по формированию и ведению Реестра субъектов естественных монополий, в отношении которых осуществляется государственное регулирование и контроль", утвержденного приказом Федеральной службы по тарифам (далее - ФСТ) от 27.10.2006 г. N 208, конечным результатом исполнения данной функции является приказ ФСТ о включении в реестр и уведомление о включении в реестр. После включения в Реестр хозяйствующему субъекту в течение 10 календарных дней направляется соответствующее уведомление и копия решения ФСТ по установленной форме.

Из чего следует, что действующий административный порядок предусматривает распространение на хозяйствующего субъекта комплекса правовых норм, регулирующих отношения с участием субъектов естественны монополий, с момента его уведомления о включении его в соответствующий реестр.

Поскольку уведомление о приобретении статуса субъекта естественных монополий получено истцом 22.05.2007 г., с этого момента отношения с его участием регулируются в том числе и правовой нормой п. 2. ст. 3 Закона. Данное обстоятельство применительно к ст. 451 ГК следует рассматривать как существенное изменение обстоятельств.

Вместе с тем, один из спорных договоров, договор N 821, заключен 18.06.2007 г., после получения истцом соответствующего уведомления. То есть данный договор заключен истцом после того, как он узнал о включении его в реестр субъектов естественных монополий.

Не может рассматриваться в качестве существенного изменения обстоятельств (по сравнению с теми обстоятельствами, из которых стороны исходили при заключении договора) и изменение редакции п. 2. ст. 3 Закона Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ, поскольку оно лишь незначительно снижает предел арендной платы, на момент заключения договора установленный в прежней редакции п. 2. ст. 3 Закона.

Указанные обстоятельства исключают использование истцом такого способа защиты нарушенного права, как изменение договора N 821 от 18.06.2007 г. в судебном порядке.

Вместе с тем, ничтожность договора N 821 от 18.06.2007 г. в спорной части предполагает возможность использования истцом в данном случае иных способов защиты нарушенного права.

В отношении договоров N 630 и N 634, заключенных 07.05.2007 г. и 11.05.2007 г. соответственно, суд исходит из наличия предусмотренного п. 1 части 2 ст. 451 ГК условия для применения использованного истцом способа защиты нарушенного права.

Иные условия, согласно ст. 451 ГК необходимые для изменения договоров в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, в рассматриваемых случаях имеются.

Согласно части 3 ст. 453 ГК в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Из чего следует, что суд может изменить обязательства сторон по договору только на будущее время. Установить такие изменения на прошедшее время суд не может. Иной подход противоречит существу рассматриваемого способа защиты нарушенного права (изменение договора при существенном изменении обстоятельств, возникшее в течение действия договора после его заключения).

Указывая на применение требуемой редакции условия п. 2.1 с даты, установленной п. 7.1 договора, истец по существу просит суд установить данную редакцию с 01.01.2007 г. по договору N 634 и с 01.04.2007 г. по договору N 630 (исходя из содержания условия п. 7.1 договоров). Однако это требование противоречит ст. 453 ГК, поэтому в части установления даты применения спорной редакции п. 2.1 заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Суд повторно указывает на то, что ничтожность договоров N 630 и N 634 в спорной части предполагает возможность использования истцом в данном случае иных способов защиты нарушенного права.

Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению только в части первоначально заявленных истцом требований (первоначальная редакция договорного условия п. 2.1, в отношении которой соблюден досудебный порядок), за исключением условия об их применении к отношениям сторон договоров с даты, указанной в п. 7.1 договоров, и только в отношении договоров N 630 и N 634.

Применение первоначальной редакции п. 2.1 договоров после вступления его в законную силу не противоречит п. 2. ст. 3 Закона в редакции Федерального закона N 212, который устанавливает только верхний предел размера арендной платы. В соответствии с п. 2.4 решения Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 г. N 415 данный размер равен ставке земельного налога для земель промышленности, транспорта, связи и земель иного специального назначения.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Поскольку неимущественные требования истца удовлетворены только частично, в соответствии со ст. 110 АПК уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина на общую сумму 6000 руб. подлежит отнесению на него.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 148, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Заявленные требования удовлетворить частично.

П. 2.1 договоров N 630 от 07.05.2007 г., N 634 от 11.05.2007 г., заключенных между ОАО "Д" и Городским округом "город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска, изложить в следующей редакции

"За пользование земельными участками арендатор оплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10-го числа текущего месяца за текущий месяц в размере ставки земельного налога, установленного для земель промышленности, энергетики".

В части требования об установлении данного условия с даты, установленной в п. 7.1 указанных договоров, а также в части требований об изменении условия п. 2.1 договора N 821 от 18.06.2007 г. в вышеуказанной редакции в удовлетворении иска отказать.

Оставить без рассмотрения исковые требования в части дополнения договорного условия п. 2.1 в вышеуказанных договорах предложением в редакции

"При изменении федерального законодательства арендодатель применяется ставки арендной платы, установленные для субъектов транспортных систем естественных монополий с момента введения изменений в действие".

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.