Вопрос: Начисляется ли амортизация в целях бухгалтерского учета по объектам жилого фонда, имеющим государственную регистрацию от 29.09.2007, но принятым к учету в апреле 2008 года? Правомерно ли включение в состав расходов в целях налогового учета амортизации и амортизационной премии по объектам жилого фонда, в том числе сдаваемого в наем физическим лицам, переведенным в нежилое помещение для сдачи в аренду? (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 2 (108), февраль 2009 г.)

Вопрос: Начисляется ли амортизация в целях бухгалтерского учета по объектам жилого фонда, имеющим государственную регистрацию от 29.09.2007, но принятым к учету в апреле 2008 года? Правомерно ли включение в состав расходов в целях налогового учета амортизации и амортизационной премии по объектам жилого фонда, в том числе сдаваемого в наем физическим лицам, переведенным в нежилое помещение для сдачи в аренду?

В целях бухгалтерского учета приобретенные жилые помещения признаются основными средствами согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (далее - ПБУ 6/01).

В соответствии с п. 17 ПБУ 6/01 стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации, если иное не установлено ПБУ 6/01. Исключений для объектов жилого фонда не предусмотрено. Таким образом, амортизация по приобретенной квартире начисляется в общеустановленном порядке. Так, в соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н, по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию.

Таким образом, если до окончания процедуры государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества последний введен в эксплуатацию, в бухгалтерском учете по нему следует начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию.

Следовательно, при несвоевременном принятии к учету (в апреле 2008 года) по жилому помещению, имеющему государственную регистрацию прав от 29.09.2007, амортизация начисляется с октября 2007 года при условии, что и документы на государственную регистрацию также поданы в сентябре 2007 года.

В отчетном периоде в целях бухгалтерского учета амортизация начисляется проводкой:

- за 2007 год: Дебет счета 91.2 Кредит счета 02;

- за 2008 год: Дебет счета 26 Кредит счета 02.

В статье 256 НК РФ имущество жилого фонда не указано в перечне имущества, не подлежащего амортизации. Однако в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В письме Минфина РФ от 16.04.2007 N 03-03-06/2/69 указано, что служебная квартира не является основным средством и не относится к амортизированному имуществу, используемому для извлечения дохода, а, следовательно, амортизационные отчисления по ней для целей налогообложения прибыли не учитываются.

В письме Минфина России от 10.05.2006 N 03-03-04/2/137 указано, что согласно положениям гл. 25 НК РФ жилищный фонд (жилые помещения) в целях налогообложения прибыли не подлежит амортизации. Если налогоплательщик приобрел в собственность объекты недвижимости, являющиеся жилищным фондом, налоговый учет таких объектов жилья отличается от налогового учета амортизируемого имущества.

Для целей налогообложения прибыли организация может учитывать суммы начисленной амортизации по квартире, приобретенной в жилом доме, не после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на этот объект, а только после перевода данной квартиры в нежилой фонд.

Следовательно, по жилым объектам, имеющим государственную регистрацию прав, организация имеет риски занижения налога на прибыль, если в расходах будет учтена амортизация и, соответственно, амортизационная премия по жилым объектам, не приносящим дохода.

Если организация приобретает объект основного средства, то она вправе применять амортизационную премию в том отчетном (налоговом) периоде, когда начинает начисляться амортизация по этому объекту. Это связано с тем, что расходы в виде амортизационной премии признаются в качестве расходов того отчетного (налогового) периода, на который приходится дата начала амортизации основных средств (п. 3 ст. 272 НК РФ). Таким образом, касательно указанных объектов жилого фонда:

- при сдаче организацией на возмездной основе в наем физическим лицам жилого помещения, имеющего государственную регистрацию прав, амортизация и амортизационная премия в целях налогообложения прибыли начисляется с даты передачи жилого помещения в наем.

В пункте 38 совместного постановления ВС РФ N 6, ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ);

- при переводе в нежилое помещение жилого помещения, имеющего государственную регистрацию прав, амортизацию и амортизационную премию следует учесть в целях налогового учета в том периоде, когда получен документ от уполномоченного органа о переводе жилого в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ). При этом нежилое помещение должно использоваться в производственной деятельности для извлечения дохода.

Так, в письме Минфина России от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19 со ссылкой на п. 3 ст. 288 ГК РФ говорится, что помещение (квартира) до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций.

Е.П. Тихоновец,

аудитор ЗАО "Аудит-Центр".