Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26 января 2009 г. N А73-12419/2008 Иск о взыскании с общества задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и понуждении ответчика освободить помещение удовлетворен частично в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 26 января 2009 г. N А73-12419/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 мая 2009 г. N Ф03-2238/2009 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения оглашена 21.01.2009 г.

ОАО "Ц" (далее -- истец, арендодатель) обратилось с иском к ООО "Сильверия" (SILVERIYA) (далее -- ответчик, арендатор) о взыскании 92 071,176руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 г. по 31.10.2008 г., 4 546,17руб. пени за период с 31.01.2008 г. по 31.10.2008 г., всего 96 617,34руб., а также о расторжении договора аренды N 117/07 от 19.03.2007 г. и понуждении ответчика освободить функциональное (встроенное) помещение N 1 (50-58, 71-75), расположенное по адресу г. Хабаровск, ул. Мирная, 12, площадью 101,2 кв.м.

Размер заявленных требований истцом увеличен до 122 763,24руб. задолженности и 7 555,27руб. пени (увеличение периода пользования объектом до 20.01.2009 г.), всего до 130 318,51руб.

Представителем истца заявленные требования поддержаны.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил

На основании договора аренды от 19.03.2007 г. N 17/07 ответчику в аренду предоставлен вышеуказанный объект нежилого фонда на срок с 19.03.2007 г. по 18.03.2010 г.

08.11.2007 г. договор аренды зарегистрирован в УФРС за N 27-27-011081/2007-970, что подтверждается соответствующим штампом.

Согласно п. 2.1 за пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно в срок до 10-го числа оплачиваемого месяца за текущий месяц арендную плату в размере 7 149,68руб., включая НДС.

Исчисляется арендная плата по формуле А = Sx-x/t * К1 *Крын. * К3 * К4 * К5 * К6 * К7 * К8 * К13 (К2001 * К2002 * Кпослед. Годов) * К14 * H.

В соответствии с п. 2.4. договора при изменении порядка исчисления арендной платы и (или) размера арендной платы арендатор письменно уведомляет об этом арендатора в 15-дневный срок с момента принятия решения, при этом внесения соответствующих изменений в договор аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 6.2.3 договора договор аренды подлежит досрочному расторжению в судебном порядке в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Вместе с тем, из представленного истцом расчета следует, что спорная задолженность фактически образовалась, в том числе, в связи с изменением порядка исчисления арендной платы в соответствии с п. 2.4 договора.

Уведомление об изменении порядка исчисления арендной платы направлено ответчику письмом от 17.05.2007 г. N 1802/03-04. В уведомлении имеется ссылка на возможность ознакомления с порядком расчета арендной платы на сайте истца в сети Интернет (www.citkhv.ru) и ведение нового порядка с 01.06.2007 г.

Истцом представлен его приказ от 11.04.2007 г. N 19 об утверждении порядка расчета арендной платы за пользование объектами, являющимися собственностью истца, согласно которому годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле Апл. = (S * Бс)/t * Ккач * Ктпр * Квд * Кинф * H.

По сравнению с ранее действовавшим порядком расчета арендной платы, заимствованным истцом из "Положения о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются объекты муниципальной собственности г. Хабаровска", утвержденного постановлением Мэра г. Хабаровска от 20.03.2000 г. N 365, в новом порядке, в частности, за основу расчета взята не инвентаризационная стоимость 1кв.м. здания, в котором находится объект аренды (с учетом его переоценки), а базовая величина стоимости строительства 1 кв.м. данного здания. В порядок расчета включены новые коэффициенты.

В результате порядок расчета арендной платы существенно изменен.

В уведомлении указано, что новый размер ежемесячной арендной платы составляет 8 372,75руб.

27.12.2007 г. в адрес ответчика вновь направлено уведомление об изменении арендной платы уже в соответствии с новым порядком ее исчисления в связи с установлением нового коэффициента уровня инфляции и новой сметной стоимости строительства 1кв.м. Размер арендной платы составил 10 230,69руб.

Поскольку ответчиком были допущены нарушения обязательства по уплате арендной платы, в его адрес истцом направлено уведомление от 02.10.2008 г. N 4565/03-04 о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени. Одновременно уведомление содержало предложение в случае непогашения задолженности считать договор расторгнуть договор аренды и освободить нежилые помещения.

Так как задолженность до настоящего времени не погашена, спорный объект ответчиком не освобожден, истец обратился в суд.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно части 1 ст. 614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу 619 ГК по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ст. 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Наличие задолженности по арендной плате и пени подтверждено материалами дела. Вместе с тем, по вопросу о размере задолженности арендатора суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В силу ст. 450 ГК изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором.

Изменение порядка и размера арендной платы в одностороннем порядке предусмотрено п. 2.4 спорного договора аренды, что не противоречит ст. 450 ГК.

В силу ст. 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из договора не вытекает иное.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 164, 165 ГК требование государственной регистрации сделки не охватывается понятием "форма сделки", соответствующая норма ст. 452 ГК применяется к отношениям государственной регистрации сделки (договора) об изменении первоначальной сделки только по аналогии закона.

Специальными по отношению к норме ст. 452 ГК правовыми нормами ст. 609, 651 ГК в отношении спорного объекта недвижимого имущества (нежилые помещения) предусмотрено, что соответствующий долгосрочный (год и более) договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данные нормы сформулированы как императивные, то есть устранение договором обязательности его государственной регистрации не допускается.

Соответственно, статьями 609, 651 ГК не допускается и исключение сторонами установленного законом требования государственной регистрации соглашения об изменении прошедшего государственную регистрацию договора аренды.

Поскольку при установлении истцом нового порядка исчисления арендной платы имело место одностороннее изменение договора аренды (изменение формулы расчета арендной платы, базовых величин, коэффициентов, итоговой величины арендной платы), пункт 2.4 договора к вопросу о государственной регистрации данных изменений не может применяться.

Изменение порядка исчисления арендной платы в одностороннем порядке в рассматриваемом случае в силу ст. 655, 651, 609 ГК требовало соответствующей государственной регистрации.

Поскольку государственная регистрация изменений спорного договора аренды не была произведена, согласно ст. 433 ГК в части изменения порядка исчисления арендной платы и увеличения ее размера договор следует признать незаключенным, а обязательства ответчика по внесению увеличенной арендной платы -- не возникшими.

При этом исходя из первоначального размера арендной платы (7 149,68 руб.) размер задолженности и пени арендатора составляет 84 379,31 руб. и 4 747,92 руб. соответственно, всего 89 127,23 руб.

Заявленные требования в части взыскания задолженности и пени подлежат удовлетворению частично, на указанные суммы.

Поскольку наличие фактов нарушения обязательств арендатора по внесению арендной платы подтверждено материалами дела, заявленные требования в части расторжения договора аренды и освобождения помещения также подлежат удовлетворению.

В связи с частичным удовлетворением заявленных требований в соответствии со ст. 110 АПК уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина на сумму 7 173,82 руб. подлежит взысканию в его пользу с ответчика. Уплаченная истцом государственная пошлина на сумму 271,29 руб. относится на истца. Государственная пошлина на сумму 661,26 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Взыскать с ООО "Сильверия" (SILVERIYA) в пользу ОАО "Ц" 84 379,31 руб. задолженности, 4 747,92 руб. пени, всего 89 127,23 руб., а также расходы по уплаченной государственной пошлине на сумму 7 173,82руб.

Расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда N 117/07 от 19.03.2007 г., заключенный между ОАО "Ц" и ООО "Сильверия" (SILVERIYA).

Обязать "Сильверия" (SILVERIYA) освободить функциональное (встроенное) помещение N 1 (50-58, 71-75), расположенное по адресу г. Хабаровск, ул. Мирная, 12, площадью 101,2 кв.м.

Взыскать с ОАО "Ц" в доход федерального бюджета государственную пошлину а сумму 661,26 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.