Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29 июня 2009 г. N А73-2939/2009 В удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи, обязании регистрирующего органа исключить из ЕГРП право собственности общества на функциональное помещение, обязании общества возвратить недвижимое имущество собственникам помещений, принадлежащее им на праве общей долевой собственности отказано в связи с недоказанностью истцом факта, что спорные помещения являются общей долевой собственностью собственников этих квартир (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 29 июня 2009 г. N А73-2939/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 ноября 2009 г. N Ф03-5638/2009 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2009 года.

В полном объеме решение изготовлено 29 июня 2009 года.

Товарищество собственников жилья "Кедровая падь" обратилось в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Бизнес-Лизинг", Обществу с ограниченной ответственностью "Айлант", Управлению Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения (зимний сад), принадлежащего на праве общей собственности собственникам жилых помещений жилого комплекса "Кедровая падь", расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 64; признании недействительными сделок с указанным недвижимым имуществом; отмене государственной регистрации прав на это имущество и применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении общего имущества.

Определением суда от 23 апреля 2009 г к участию в деле в качестве соответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований в отношении предмета спора привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Нордфолк".

Определением суда от 20 мая 2009г к участию в деле на стороне ответчиков привлечен Акционерный коммерческий банк Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество).

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования - просил признать сделки по отчуждению недвижимого имущества, договор купли-продажи N 25-08/БК от 18.03.2008 г, заключенный между Закрытым акционерным обществом "Бизнес-Лизинг" и Обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр", соглашение об уступке прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве N 1-П от 29.11.2005 г в части, касающейся нежилого функционального помещения 1 (38-43) (зимний сад), общей площадью 654, 1 кв.м., расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 64, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности, недействительными; обязать Управление Федеральной Регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности у Закрытого акционерного общества "Бизнес-Лизинг" на функциональное помещение 1 (38-43) (зимний сад), общей площадью 654, 1 кв.м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 64; обязать ответчика - Закрытое акционерное общество "Бизнес-Лизинг" возвратить недвижимое имущество - нежилое помещение 1 (38-43) (зимний сад), общей площадью 654, 1 кв.м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Гамарника, 64, собственникам помещений Товарищества собственников жилья "Кедровая падь", принадлежащее им на праве общей долевой собственности. При этом последнее требование, согласно уточнению истца, заявлено на основании главы 20 Гражданского кодекса РФ, как виндикационное требование.

На основании части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить либо основание либо предмет иска. Изменение и предмета и основания иска законом не допускается. Заявив новое по существу и ранее не заявленное требование о признании недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве N 1-П от 29.11.2005 г, истец по существу увеличил число фактов, подтверждающих его притязание, и одновременно изменил материально-правовые требования к ответчику, что является недопустимым. Кроме этого, вышеназванное соглашение истцом не представлено.

С учетом изложенного, суд принимает уточнение исковых требований, изложенных в п.п. 2 и 3, а также в части признания недействительным договора купли-продажи N 25-08/БК от 18.03.2008 г. В части признания недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве N 1-П от 29.11.2005 г суд отказывает в принятии уточнений.

По существу исковых требований истцом указано на факт принадлежности собственникам жилых помещений ТСЖ доли общего имущества в многоквартирном доме - помещения зимнего сада на основании договора долевого участия, на факт отнесения к числу общего имущества помещения зимнего сада на основании проектной декларации, на факт неправомерных действий застройщика по изменению проектной декларации без изменений проектной документации, на незаконные действия застройщика по отчуждению указанного имущества и передаче его в собственность ЗАО "Бизнес-Лизинг", что является основанием для исключения помещения зимнего сада из государственного реестра прав на недвижимое имущество и истребовании данного помещения из незаконного владения ответчиков.

Из отзывов ответчиков и пояснений их представителей в судебном заседании следует, что на основании норм гражданского и жилищного законодательства помещение зимнего сада не относится к общему имуществу собственников жилых помещений; ответчики указали на ошибочность выводов истца о строительстве указанного помещения за их счет; на возможность внесения застройщиком без согласования с участниками долевого строительства изменений в проектную декларацию; на необоснованность заявления ТСЖ требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения в отсутствии у последнего права собственности, равно как и другого вещного права на него; на отсутствие оснований признать сделку купли-продажи недвижимого имущества недействительной. Указано на отсутствие в гражданском законодательстве такого способа защиты прав как аннулирование государственной регистрации и признании ее недействительной.

Из отзыва и пояснений представителя УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО следует, что представленные застройщиком документы являлись достаточными для государственной регистрации как договора на участие в долевом строительстве, так и права собственности и соответствовали по форме и содержанию требованиям законодательства. Оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав не было. Ввиду того, что УФРС законных интересов и прав ТСЖ не нарушало, действия УФРС не оспариваются, требование об обязании исключить запись о регистрации права собственности на помещение зимнего сада считает необоснованным.

Представители третьих лиц поддержали позицию ответчиков, не согласившись с исковыми требованиями.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Айлант" в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В судебном заседании 22 июня 2009 г объявлялся перерыв до 24 июня 2009 г.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Товарищество собственников жилья "Кедровая падь" в качестве юридического лица зарегистрировано Управлением Федеральной налоговой службы по Хабаровскому краю 03 декабря 2007 года.

На основании договоров на долевое участие в строительстве, заключенных Обществом с ограниченной ответственностью "Айлант" (застройщик) и дольщиками, застройщик обязуется построить за счет собственных средств и /или с привлечением средств других лиц многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщикам объект недвижимости - квартиры, а дольщики обязуются внести все предусмотренные договором денежные средства, направленные на строительство дома и принять указанный объект долевого строительства. Одновременно с приобретением права собственности на объект недвижимости дольщики приобретают и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (определяемую статье 290 ГК РФ).

В журнале "Хабаровская недвижимость" N 40 от 10 октября 2005 г. застройщиком опубликована проектная декларация, в соответствии с п. 2.7 которой в общей долевой собственности участников долевого строительства будет находиться, в том числе зимний сад.

29 декабря 2007 г. Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому фактически общая площадь зимнего сада составила 654,1 кв.м.

25 февраля 2008 г. дом по ул.Гамарника, 64 со встроено-пристроенными помещениями офисов, магазинов и подземной автопарковкой по акту был передан застройщиком в управление ТСЖ.

В августе 2008г истцу стало известно о регистрации права собственности на нежилое помещение 1 (38-43) (зимний сад) общей площадью 654, 1 кв.м. за ЗАО "Бизнес-Лизинг" (свидетельство о государственной регистрации от 26 марта 2008 г.).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ТСЖ с иском в суд.

Основанием для привлечения к участию в деле в качестве соответчика Общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр" послужила регистрация права собственности на спорное помещение за указанным юридическим лицом 17 марта 2008 г.

Передача спорного помещения по договору финансовой аренды (лизинга) от 18.03.2008 г. Обществу с ограниченной ответственностью "Нордфолк" и передача его по договору ипотеки (от 11.04.2008 г.) в качестве залога Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ явились основанием для привлечения данных юридических лиц к участию в деле в качестве третьих лиц.

Суд считает заявленные исковые требования необоснованными в связи со следующим.

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно п. 2 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Из данных норм права следует, что товарищество собственников жилья обладает рядом вещных прав в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы. Лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

То есть, общее имущество в многоквартирном доме имеет только вспомогательное значение и не может использоваться самостоятельно.

Из представленных сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательств (технического паспорта на жилой дом, сводного экспертного заключения N 201-05, положительного заключения государственной экспертизы от 21.09.2007 г., разрешения на строительство N 95-05 от 09.09.2005 г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2007 г.) следует, что помещение зимнего сада является самостоятельным одноэтажным пристроенным блоком, не приспособленным для обслуживания других помещений дома.

Кроме этого, по ходатайству ЗАО "Бизнес-Лизинг" к материалам дела приобщен акт экспертного исследования, проведенный 28 мая 2009 г. Автономной некоммерческой организацией "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы", согласно которому помещение зимнего сада (38-43) не предназначено для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанным с ними назначением и следующие их судьбе. Зимний сад не является частями квартир и не предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов и иных шахт, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации. Помещения зимнего сада не являются общими помещениями дома или местами общего пользования и не предназначены для обслуживания иных помещений, находящихся в доме. Через нежилое функциональное помещение зимнего сада коммуникации, являющиеся системами жизнеобеспечения дома, для обслуживания которых необходим доступ эксплуатирующей организации, не проходят.

С учетом соблюдения ответчиком порядка извещения заинтересованных лиц о проведении осмотра, присутствии при осмотре представителей ТСЖ, суд считает представленное доказательство относимым и допустимым в соответствии со ст.ст. 67, 68 АПК РФ.

Как установлено в судебном заседании единственным доказательством отнесения недвижимого имущества - зимнего сада к общему имуществу истцом указана проектная декларация, опубликованная в журнале "Хабаровская недвижимость".

Вместе с тем, истцом не принято во внимание, что застройщиком были внесены изменения в проектную декларацию.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Пунктами 4, 6 статьи 19 указанного закона предусмотрена обязанность застройщика публиковать изменения, касающиеся проекта строительства.

Застройщиком дважды вносились изменения в проектную декларацию. Так, 29 октября 2007 г в журнале "Вся недвижимость Хабаровска" N 42 опубликованы изменения в проектную декларацию жилого дома по ул. Гамарника, 64. Согласно п. 2.7 в состав не входящего в состав общего имущества включены магазины, офисы, зимний сад, оздоровительный комплекс, подземная автостоянка на 79 машиномест. 27 ноября 2007г в газете "Презент" также опубликована проектная декларация с определением зимнего сада, как имущества, не входящего в состав общего имущества дома.

Таким образом, законодательством предусмотрено право застройщика вносить изменения в проектную декларацию при условии извещения об этом заинтересованных лиц в средствах массовой информации. Каких-либо согласований с участниками долевого строительства на изменение проектной декларации законодательство не предусматривает.

Оценив перечисленные обстоятельства во взаимной связи между ними, и принимая во внимание, что условиями договоров на долевое участие в строительстве определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется на основании ст. 290 Гражданского кодекса РФ, суд не находит оснований для признания нежилого помещения зимнего сада общим имуществом.

Правовым обоснованием заявленного требования о признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения 1 (38-43) (зимний сад), общей площадью 654, 1 кв.м. по договору N 25-08/БК от 18 марта 2008 г., заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр" (продавец) и Закрытым акционерным обществом "Бизнес-Лизинг" (покупатель), истец указал статью 168 Гражданского кодекса РФ. Одним из доводов истец указал на незаконность действий застройщика по выведению из состава общего имущества дома помещения зимнего сада.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка является недействительной, если она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов.

Поскольку в судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что нежилое помещение "зимний сад" изначально не относилось и не относится к общему имуществу дома, доводы истца являются необоснованными.

По этому же основанию не подлежат удовлетворению требования об обязании регистрирующего органа исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности у Закрытого акционерного общества "Бизнес-Лизинг" на функциональное помещение 1 (38-43) (зимний сад), общей площадью 654, 1 кв.м. и обязании Закрытого акционерного общества "Бизнес-Лизинг" возвратить указанное недвижимое имущество.

Кроме этого, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не может затрагивать прав граждан и организаций в сфере экономической и иной предпринимательской деятельности. Поскольку ни государственная регистрация права, ни регистрационная запись в книге учета, ни свидетельство о государственной регистрации права не являются ненормативными актами, объектом судебного оспаривания в силу ст. 29, 198 АПК РФ они являться не могут.

Государственная пошлина подлежит отнесению на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.