Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 22 мая 2009 г. N А73-3993/2008 Заявление о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и обязании зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты удовлетворено, поскольку оспариваемое решение регистрационного органа не соответствует действующему законодательству РФ (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 22 мая 2009 г. N А73-3993/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6179/2009 настоящее Решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 18.05.2009 г.

В полном объеме решение вынесено 22.05.2009 г.

Сущность спора: Общество с ограниченной ответственностью "Технология-прогресс" (далее - ООО "Технология-прогресс, Общество, заявитель) обратилось в суд с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее - УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, Управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Николаевск-на-Амуре, ул. Советская, 126:

- гидротехническое сооружение - дамба льдозащитная со шпорой (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-774);

- сооружения - автодорога от вахты N 1 до р. Амур (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-775);

- два нежилых здания - теплые склады (кадастровые номера 27-27-08/009/2007-779, 27-27-08/009/2007-780);

- два нежилых здания - арочные склады (кадастровые номера 27-27-08/009/2007-777, 27-27-08/009/2007-778);

- сооружение - сухой док (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-781).

Также заявитель просит обязать ответчика зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты недвижимости за ООО "Технология-прогресс".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено открытое акционерное общество "Николаевский-на-Амуре судостроительный завод" (далее - ОАО "НАССЗ").

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

В силу ст. 156 АПК РФ суд признает причину неявки неуважительной и полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

21.12.2007 г. между ОАО "НАССЗ" и ООО "Технология-прогресс" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Николаевск-на-Амуре, ул. Советская, 126.

24.12.2007 г. между сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

27.12.2007 г. Заика А.В., действующий на основании доверенности, выданной руководителем ООО "Технология-прогресс" от 19.12.2007 г., а также на основании доверенности от 10.01.2007 г., выданной руководителем ОАО "НАССЗ", обратился в Нижнеамурский отдел УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО с заявлениями о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи, что подтверждается расписками в получении документов на государственную регистрацию (т. 1 л.д. 29 - 38).

Решениями государственного регистратора Нижнеамурского отдела УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО от 25.01.2008г. NN 08/004/2007-068, 08/004/2007-069, 08/004/2007-070, 08/004/2007-071, 08/004/2007-072, 08/004/2007-073, 08/004/2007-074 заявителю отказано в регистрации перехода права на объекты недвижимости.

В качестве основания принятия такого решения государственный регистратор указал на абзац 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) - документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства:

- не подтверждены полномочия генерального директора Сулимова, выдавшего доверенность, не представлены документы, когда и кем избран г-н Сулимов;

- в договоре купли-продажи в нарушение ст. 554 ГК РФ не указаны данные, определяющие расположение недвижимости по соответствующем земельном участке, что свидетельствует о не согласовании сторонами условия о недвижимом имуществе, договор не считается заключенным. На государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие какое-либо право пользования соответствующим земельным участком;

- в нарушение п. 3 ст. 77 ФЗ N 208 от 26.12.1995 г. ни договором купли-продажи, ни отдельным документом не подтверждается уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного правительством РФ, об оценке продаваемых объектов и об одобрении последним данной сделки.

Заявитель не согласен с такими действиями регистрирующего органа, в связи с чем обратился в суд с настоящими требованиями.

Как следует из материалов дела, одним из оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости явилось то, что доверенность на представление интересов ОАО "НАССЗ", выданная на имя Заики А.В., подписана генеральным директором В.В. Сулимовым. Однако документы, подтверждающие, его полномочия, в регистрирующий орган не представлены.

В соответствии со статьей 16 Закона государственной регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно расписке о получении документов на государственную регистрацию в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО была представлена нотариально удостоверенная доверенность от 10.01.2007 г., выданная А.В. Заике на представление интересов ОАО "НАССЗ".

Статья 188 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения доверенности, к числу которых не относится смена исполнительного органа юридического лица, от имени которого она выдана.

Доказательств того, что представленная в регистрирующий орган доверенность отменена, Управлением суду не представлено.

В судебном заседании была исследована подлинная доверенность, выданная на имя Заика А.В. генеральным директором ОАО "НАССЗ" Сулимовым В.В., который, в свою очередь действовал на основании Устава ОАО "НАССЗ". Доверенность удостоверена нотариусом Владивостокского нотариального округа Приморского края Комаровой Н.А., зарегистрирована в реестре за N 105. Из текста доверенности следует, что доверенность совершена от имени ОАО "НАССЗ" его генеральным директором Сулимовым В.В., подписавшим доверенность в присутствии нотариуса. Право собственности ОАО "НАССЗ" и полномочия его представителя проверены. Личность подписавшего доверенность лица установлена, дееспособность проверена.

Порядок рассмотрения заявлений об отмене совершенных нотариальных действий, принятия судом решений по отмене нотариальных действий установлен главой 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, доверенность, как односторонняя сделка, может быть признана недействительной судом по иску заинтересованного лица в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Управлением не представлено суду доказательств отмены в установленном законом порядке нотариальных действий по удостоверению доверенности, либо доказательств признания этой доверенности недействительной.

Вторым основанием для отказа осуществить регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости послужило отсутствие в договоре купли-продажи данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, и документов, подтверждающих какое-либо право продавца на пользование соответствующим земельным участком.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2007 г. содержит полный перечень передаваемых объектов с указанием их адреса и кадастровых номеров. Кроме того, данный договор содержит ссылку на свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на указанное имущество, которые также позволяют определенно установить передаваемое покупателю имущество.

Довод Управления о том, что данный договор не дает представления о расположении передаваемой недвижимости на соответствующем земельном участке, что является обязательным в силу статьи 554 ГК РФ, основан на неправильном толковании ответчиком данной нормы права.

Непредставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов о правах продавца на земельный участок не является в силу статьи 20 Закона о государственной регистрации прав основанием для отказа в государственной регистрации.

Третьим основанием для отказа в регистрации перехода прав послужило отсутствие в договоре купли-продажи либо в ином документе уведомления федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ, об оценке продаваемых объектов и об одобрении последним данной сделки, при наличии у Управления сведений о принадлежности Минимуществу РФ до 50 процентов голосующих акций ОАО "НАССЗ".

Порядок определения цены (денежной оценки) имущества акционерного общества определен статьей 77 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах).

В соответствии с пунктом 3 ст. 77 Закона об акционерных обществах в случае, если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченный орган), о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов.

Сделка, которая совершена обществом с нарушением порядка, установленного настоящей статьей, или цена которой является в соответствии с настоящим пунктом недостоверной, может быть признана недействительной по иску уполномоченного органа в течение шести месяцев со дня, когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе отказать в признании сделки недействительной, если обществом будет доказано, что допущенные нарушения не являются существенными и сделка не повлекла за собой причинение убытков обществу, государству и (или) муниципальному образованию.

Из анализа приведенной нормы следует, что сделка, совершенная в нарушение порядка, установленного п. 3 ст. 77 Закона об акционерных обществах, является оспоримой и может быть признана недействительной только судом.

УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО не представлено суду доказательств тому, что договор купли-продажи от 21.12.2007 г. был оспорен заинтересованными лицами в судебном порядке, и что имеется вступившее в законную силу решение суда по данному предмету.

С учетом изложенных обстоятельств суд считает, что у регистрирующего органа не имелось законных оснований, предусмотренных статьей 20 Закона о государственной регистрации прав, для отказа в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 21.12.2007 г., заключенному между ОАО "НАССЗ" и ООО "Технология-прогресс".

Отказы в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании этого договора, не соответствуют статье 20 Закона о государственной регистрации прав и нарушают права ООО "Технология-прогресс" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявленные требования в данной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Также подлежат удовлетворению и требования об обязании регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, расположенные по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Советская, 126.

Одним из спорных моментов при рассмотрении настоящего дела являлся факт подписания договора купли-продажи от 21.12.2007 г. и акта приема-передачи от 24.12.2007 г. со стороны продавца - ОАО "НАССЗ".

В судебном заседании был исследован подлинный договор купли-продажи и акт приема-передачи, представленные ООО "Технология-прогресс". При исследовании этих документов судом установлено, что и в договоре купли-продажи от 21.12.2007 г., и в акте приема-передачи от 24.12.2007 г. имеется подпись и.о. генерального директора ОАО "НАССЗ" Понькина В.В.

Судом неоднократно в ходе рассмотрения дела выносились определения об истребовании от УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО доказательств по делу - регистрационное дело, в том числе подлинные договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Однако Управление в категорической форме отказалось представить суду эти документы, за что трижды привлекалось к ответственности за неисполнение требований суда в виде судебного штрафа в размере 30 000 рублей, 100 000 рублей и 100 000 рублей.

Управлением были лишь представлены справки о содержании правоустанавливающих документов и ксерокопия договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимого имущества (т. 2 л.д. 16-29).

Из представленных ксерокопий невозможно установить факт подписания либо не подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи (т. 2 л.д. 19-22, 26), о чем было указано в определении суда от 23 апреля 2009 года "О наложении судебного штрафа". От Управления в очередной раз были истребованы подлинники этих документов.

Однако и после очередного привлечения к ответственности в виде взыскания судебного штрафа в сумме 100 000 рублей Управлением не представлены суду подлинные документы. Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию, после выдачи одного экземпляра подлинников договора купли-продажи и акта приема передачи представителю ООО "Технология-прогресс" Заике А.В., по одному подлинному экземпляру этих документов осталось в Управлении (т. 1 л.д. 45). Доказательств отсутствия этих документов в регистрирующем органе суду не представлено.

Таким образом, у суда отсутствует возможность сравнения идентичности подлинных договора купли-продажи и акта-приема-передачи, представленных суду ООО "Технология-прогресс", с подлинниками этих документов, находящимися у регистрирующего органа в деле правоустанавливающих документов.

С учетом изложенного, суд считает, что регистрирующим органом в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено суду доказательств не подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества со стороны продавца. Более того, с учетом приведенных ранее фактов, суд считает, что УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО может скрывать от суда факт подписания названных документов со стороны продавца.

Учитывая, что отказы регистрирующего органа от 25.01.2008 г. в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости признаны незаконными, подлинные договор купли-продажи и акт приема-передачи, представленные ООО "Технология-прогресс", имеют подписи сторон по договору, доказательств не подписания этих документов, хранящихся в деле правоустанавливающих документов, Управлением суду не представлено, суд считает возможным в соответствии с п. 4 ст. 201 АПК РФ обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи.

Заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 14 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 201, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью "Технология-прогресс" удовлетворить.

Признать незаконными отказы Нижнеамурского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, изложенные в решениях от 25.01.2008 г. NN 08/004/2007-068, 08/004/2007-069, 08/004/2007-070, 08/004/2007-071, 08/004/2007-072, 08/004/2007-073, 08/004/2007-074, в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости расположенные по адресу: г. Николаевск-на-Амуре, ул. Советская, 126:

- гидротехническое сооружение - дамба льдозащитная со шпорой (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-774);

- сооружения - автодорога от вахты N 1 до р. Амур (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-775);

- два нежилых здания - теплые склады (кадастровые номера 27-27-08/009/2007-779, 27-27-08/009/2007-780);

- два нежилых здания - арочные склады (кадастровые номера 27-27-08/009/2007-777, 27-27-08/009/2007-778);

- сооружение - сухой док (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-781).

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области осуществить государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью "Технология-прогресс" права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу г. Николаевск-на-Амуре, ул. Советская, 126:

- гидротехническое сооружение - дамба льдозащитная со шпорой (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-774);

- сооружения - автодорога от вахты N 1 до р. Амур (кадастровый номер 27-27-08/009-775);

-  нежилое здание - теплый склад (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-779);

- нежилое здание - теплый склад (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-780);

- нежилые здание - арочный склад (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-777);

- нежилое здание - арочный склад (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-778);

- сооружение - сухой док (кадастровый номер 27-27-08/009/2007-781).

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Технология-прогресс" судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 14 000 рублей

Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд в месячный срок и в двухмесячный срок после вступления его в законную силу в кассационном порядке путем направления кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через арбитражный суд Хабаровского края.