Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 22 июля 2009 г. N А73-5619/2009 В удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка отказано, поскольку оспариваемый договор не противоречит действующему законодательству РФ (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 22 июля 2009 г. N А73-5619/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 декабря 2009 г. N Ф03-6737/2009 настоящее Решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения суда оглашена 15.07.2009 г.

ОАО "Дальневосточная генерирующая компания" (далее -- общество, истец, арендатор) обратилось с иском к Городскому округу "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска (далее -- департамент, ответчик, арендодатель) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 1171. В частности, истец настаивает на изложении пунктов 2.1 и 2.2 в следующей редакции:

"Пункт 2.1. Размер арендной платы за пользование земельным участком (его частью) исчисляется в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, и рассчитывается по настоящему договору в размере ставки земельного налога нижеследующим образом:

18400 кв. м (площадь земельного участка) х 0,44 (базовый размер для исчисления арендной платы за 1кв.м.) х 1,5% (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) = 121 руб. 44 коп.

Пункт 2.2 На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет: сто двадцать один рубль 44 коп."

Представители истца заявленные требования поддержали в соответствии с доводами искового заявления. Ссылаются на то, что предлагаемая редакция договора основана на применении к спорным отношениям положений п. 2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее -- Федеральный закон N 137-ФЗ). При этом настаивают на установлении судом вышеизложенной формулировки условий пунктов 2.1, 2.2 спорного договора аренды.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возразила в соответствии с доводами отзыва на исковое заявление. Считает, что к спорным отношениям не может быть применен Федеральный закон N 137-ФЗ.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 08.07.2009 г. по 15.07.2009 г. О перерыве, о времени и месте продолжения судебного заседания стороны уведомлены публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил:

В адрес истца от ответчика направлен проект договора N 1171 от 06.08.2007 г., на основании которого арендатору в аренду должен быть предоставлен земельный участок с кадастровым номером 27:23:040713:0004, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в Железнодорожном районе г. Хабаровска по адресу: Чернореченское шоссе, 126, площадью 18400 кв. м, для использования под подкачивающую насосную станцию ПНС-315 "Тополево".

Пункты 2.1, 2.2 проекта договора в редакции ответчика:

"2.1 За пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц, в размере, установленном решением Хабаровской городской Думы_

Размер арендной платы за пользование земельным участком (его частью) исчисляется в порядке, установленном решением Хабаровской городской Думы, и рассчитывается по настоящему договору нижеследующим образом:

18400 кв. м (площадь земельного участка) х 33,53 (базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1кв.м. в зоне 17п) х 0,8 (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) = 493 561 руб. 60 коп.

2.2 На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет четыреста девяносто три тысячи шестьдесят один рубль 60 коп."

29.08.2007 г. (исходящий истца N 1158, входящий ответчика от той же даты N 17530) данный проект договора был возвращен ответчику с протоколом разногласий истца, согласно которому пункты 2.1, 2.2 договора изложены в приведенной выше редакции истца.

В материалах дела имеется письмо ответчика (исх. N 13849/19-04), направленное истцу 22.12.2008 г., согласно которому ответчик считает, что к спорным отношениям не подлежат применению нормы Федерального закона N 137-ФЗ.

04.05.2009 г. истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 2. ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент направления истцу проекта договора аренды земельного участка) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков до 01.01.2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК. При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта и земель иного специального назначения.

В соответствии с п. 2.4 приложения N 1 к "Положению о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки", утвержденному решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2006 г. N 415 (в редакции, действовавший на момент направления истцу проекта договора аренды земельного участка; далее -- Положение о регулировании арендных отношений), для указанных субъектов при указанных условиях был установлен размер арендной платы, равный указанной ставке земельного налога.

В соответствии с п. 2.1 ст. 2 раздела II "Земельный налог" "Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 г. N 571, была установлена ставка земельного налога для указанных земель в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

Итоговый размер арендной платы по спорному договору, рассчитанный в данном порядке в соответствии с действовавшими на момент направления истцом протокола разногласий редакциями Федерального закона N 137-ФЗ, постановлением Губернатора Хабаровского края от 04.03.2003 г. N 68 "Об утверждении кадастровой оценки земель поселений на территории Хабаровского края", составит 121,44 руб. (при кадастровой стоимости спорного земельного участка, определенной постановлением Губернатора Хабаровского края N 68).

Ответчиком в предложенной им редакции пункта 2.1 договора установлен иной порядок определения размера арендной платы (общий порядок в соответствии с Положением о регулировании арендных отношений):

Sучастка х Базовый размер арендной платы, ежегодно определяемый постановлением Мэра г. Хабаровска х Коэффициент вида использования участка.

Размер арендной платы за использование земельных участков, исчисленный в соответствии с п. 2.1 договоров в редакции ответчика, значительно превышал установленный указанной нормой Федерального закона N 137-ФЗ ее максимальный предел на момент направления истцом протокола разногласий, что сторонами не оспаривается.

При этом ранее спорные земельные участки были переданы в аренду ОАО ЭиЭ "Хабаровскэнерго", в собственности которого ранее находилась вышеуказанная подкачивающая подстанция с баками-аккумуляторами. В соответствии с договором купли-продажи ценных бумаг от 16.11.2006 г. б/н спорные объекты переданы истцу.

Согласно СНиП 41-02-2003 тепловые сети представляют собой совокупность специальных сооружений и агрегатов, предназначенных для транспортировки горячей воды температурой до 200 0С, то есть тепловой энергии.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-10858/2007 от 13.03.2008 г. установлено, что истец в соответствии с приказом Федеральной службы по тарифам от 27.04.2007 г. N 79-э включен в реестр субъектов естественных монополий.

Соответственно, принадлежащая истцу подкачивающая станция со всеми составными частями, согласно СНиП 41-02-2003 предназначенная для транспортировки тепловой энергии, размещенная на спорном земельном участке, применительно к п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ относится к трубопроводам (системам транспортировки тепловой энергии).

По смыслу правовой нормы п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ установленное ограничение размера арендной платы распространяется на все земельные участки, предназначенные для обеспечения эксплуатации объектов энергетики (ст.89 ЗК). Данное ограничение установлено в публичном интересе и представляет собой исключение из общего правила ст. 421 ГК ("Свобода договора"), целью введения которого является сдерживание роста тарифов на реализуемую данными субъектами энергию (в том числе электрическую).

С 30.10.2007 г. вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ, согласно которому положения п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ сформулированы в следующей редакции: юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков до 01.01.2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В данной редакции законодателем в соответствии с приведенным выше смыслом нормы п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ уточнен термин "транспортные системы", что также свидетельствует в пользу истца. Поэтому правовая норма п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ должна толковаться расширительно, и то, что спорные земельные участки не находились у истца в бессрочном пользовании, не исключает ее применения к спорным отношениям.

Оценив в совокупности данные обстоятельства, суд считает, что к спорным отношениям сторон подлежит применению ограничение ставки арендной платы, установленное нормой п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Поэтому довод истца о необходимости применения к спорным отношениям Федерального закона N 137-ФЗ и, соответственно, о неправомерности применения установленного Правилами регулирования арендных отношений общего порядка расчета арендной платы является правильным и подтверждается сложившейся судебной практикой.

Вместе с тем предлагаемая истцом редакция спорных пунктов 2.1, 2.2 в части расчетов арендной платы не соответствует законодательству и подзаконным правовым актам, действующим на момент рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с частью 2 ст. 445 ГК в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо не получении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение рассматриваемого договора аренды в соответствии со ст. 36 ЗК является обязательным для ответчика.

Из материалов дела следует, что, не получив уведомления о результатах рассмотрения представленного ответчику 29.08.2007 г. протокола разногласий в установленный ст. 445 ГК месячный срок, истец только почти через 2 года обращается в суд с иском об урегулировании преддоговорных разногласий.

Между тем в течение указанного периода времени:

Во-первых, с 30.10.2007 г. введена в действие новая редакция пункта 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, которой изменена величина рассматриваемого ограничения размера арендной платы - с указанной даты ограничение составляет не более 2% кадастровой стоимости земельного участка.

При этом в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 30.11.2007 г. N 227-пр для истца в соответствии с новой редакцией Федерального закона N 137-ФЗ размер арендной платы составляет 2% кадастровой стоимости (а не 1,5%, как следует из предлагаемой истцом редакции п. 2.1). Решением Хабаровской городской Думы от 16.12.2008 г. N 712 в Положение о регулировании арендных отношений также внесены соответствующие изменения.

Во-вторых, постановлением Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 г. N 273-пр "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае" утверждены удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков. В связи с этим в целях приведения нормативных актов Хабаровского края в соответствие с действующим законодательством постановление Губернатора Хабаровского края от 04.03.2003 г. N 68 признано утратившим силу.

В соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края N 227-пр для спорного земельного участка кадастровый N 27:23:040713:4 удельный показатель составляет 2437,97 руб./кв. м Кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с кадастровым паспортом составляет 44 858 648 руб.

Размер годовой арендной платы составляет 18400 кв. м х 2437,97 руб./кв. м х 2% = 44858648 руб. х 2% = 897184 руб.

В соответствии с частью 1 ст. 422 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Применительно к ст. 446 ГК при разрешении преддоговорного спора суд должен руководствоваться теми правилами законов и иных правовых актов, которые действуют на момент рассмотрения дела в суде.

Предлагаемая редакция пунктов 2.1, 2.2 спорного договора не соответствует ни постановлению Правительства Хабаровского края от 30.11.2007 г. N 227-пр, принятому в соответствии с Федеральным законом N 137-ФЗ, ни постановлению Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 г. N 273-пр.

Очевидно, что удовлетворение исковых требований и принятие предлагаемой истцом редакции спорного договора повлечет его неосновательное обогащение за счет арендодателя.

Истцом не представлено доказательств направления в адрес ответчика каких-либо иных протоколов разногласий, которые бы учитывали указанные изменения законодательства в рассматриваемый период.

Поэтому с учетом необходимости соблюдения истцом досудебного порядка, предусмотренного ст.445 ГК, уточнение истцом предмета иска по рассматриваемому делу невозможно.

Таким образом, в удовлетворении заявленных требований об урегулировании преддоговорных разногласий в виде установления пунктов 2.1, 2.2. в редакции истца следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина на сумму 2000 руб. подлежит отнесению на него.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.