Вопрос: Наша организация является управляющей компанией по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Какие виды оказанных нами услуг будут освобождаться от НДС? (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 3 (123), март 2010 г.)

Вопрос: Наша организация является управляющей компанией по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Какие виды оказанных нами услуг будут освобождаться от НДС?

Вопросы по обложению НДС услуг товариществ собственников жилья возникали и ранее, до 2010 года. В частности, постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 выносило решение в части исключения от обложения НДС операций, связанных с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.

С 1 января 2010 г. выводы ВАС РФ закреплены в НК РФ. Так, от налогообложения НДС освобождается:

- в соответствии с подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ - реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций;

- в соответствии с подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ - реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

Как следует из НК РФ, обязательным условием для применения данных льгот по НДС является выполнение этих перечисленных работ (услуг) не самостоятельно управляющими компаниями, а приобретение их у поставщиков: у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжения, у организаций, непосредственно выполняющих услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Понятие организации коммунального комплекса приведено в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры, используемой (используемых) для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.

Виды работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме поименованы в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Так, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) освещение помещений общего пользования;

в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а"-"д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Поскольку предоставление вышеперечисленных услуг - коммунальных и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме - должно в обязательном порядке приобретаться у соответствующих поставщиков, то и освобождение от НДС будет предоставляться управляющим компаниям только по стоимости этих услуг, соответствующей стоимости приобретения у непосредственных исполнителей.

Если какие-либо работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме будут производиться собственными силами управляющей компании, то такое оказание услуг будет облагаться НДС. Осуществление операций, облагаемых и не облагаемых НДС, обязывает вести раздельный учет "входного" НДС по приобретенным товарам, работам и услугам, используемым в этих обоих видах деятельности.

При этом обращаем внимание, что на основании п. 5 ст. 149 НК РФ управляющая организация может отказаться от применения данной льготы по НДС. Для этого нужно представить заявление в налоговый орган по месту регистрации не позднее 1-го числа налогового периода, с которого намерены отказаться от льготы. Отказаться можно в отношении всех операций в целом, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ, независимо от того, кто является покупателем соответствующих работ (услуг), какие конкретно коммунальные услуги осуществлялись.

М.А. Дмитриева,

начальник отдела общего аудита ЗАО "Аудит-Центр"