Вопрос: Учитываются ли для целей исчисления налога на прибыль расходы (периодические платежи за пользование помещением, коммунальные платежи) организации торговли, понесенные в рамках предварительного договора аренды нежилого помещения в торговом центре, заключенного с целью дальнейшей торговой деятельности до оформления арендодателем права собственности на здание торгового центра? (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 1 (121), январь 2010 г.)

Вопрос: Учитываются ли для целей исчисления налога на прибыль расходы (периодические платежи за пользование помещением, коммунальные платежи) организации торговли, понесенные в рамках предварительного договора аренды нежилого помещения в торговом центре, заключенного с целью дальнейшей торговой деятельности до оформления арендодателем права собственности на здание торгового центра?

Согласно подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При этом на основании п. 2 ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Правовые отношения сторон, возникающие вследствие заключения ими договора аренды имущества (включая нежилые помещения), регулируются положениями гл. 34 "Аренда" Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания (помещения как части здания) или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 209, 608 ГК РФ). Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции.

На основании п. 1. ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из изложенного арендные платежи, уплачиваемые по заключенному в установленном законодательством порядке долгосрочному договору аренды нежилых помещений, для которого предусмотрена государственная регистрация, можно учесть для целей налогообложения прибыли при условии их экономической обоснованности и подтверждения соответствующими первичными учетными документами, начиная с периода, в котором этот договор вступил в законную силу.

Если заключение договора аренды связано с осуществлением деятельности, направленной на получение дохода, затраты в виде арендных платежей учитываются при исчислении налога на прибыль в составе прочих расходов в том отчетном периоде, к которому они относятся (подп. 10 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 272 НК РФ). При этом обязательными документами, подтверждающими указанные затраты, являются договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Из сути вопроса следует, что стороны заключили предварительный договор аренды нежилого помещения в торговом центре до оформления арендодателем права собственности на здание торгового центра (после которого между сторонами заключается подлежащий государственной регистрации долгосрочный договор аренды или краткосрочный договор аренды на новый срок).

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ полученные доходы налогоплательщик может уменьшить на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.

В статье 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" приведен порядок оформления первичных учетных документов, который предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров.

До даты оформления арендодателем права собственности (после которой заключаются либо долгосрочный, либо краткосрочный на новый срок договоры аренды) на подлежащий в будущем сдаче в аренду объект недвижимости арендные отношения между сторонами возникнуть не могут в силу противоречия этих отношений нормам гражданского законодательства РФ.

Поскольку предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), такой договор не может считаться договором аренды (сделкой с недвижимостью), заключенным согласно законодательству РФ (основание: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Следовательно, расходы по не заключенному в установленном порядке договору нельзя учесть в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций, так как они не соответствуют условиям, установленным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

Также для целей исчисления налога на прибыль не принимаются расходы на компенсацию арендодателю стоимости коммунальных услуг (электро- и теплоснабжение и пр.), не учитываемой в составе арендной платы, а выплачиваемой отдельно за помещение, не полученное в аренду.

О.Я. Языкова

ведущий аудитор ЗАО "Аудит-Центр"