Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 11 октября 2010 г. N А73-8170/2010 Заявление о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени удовлетворено частично, поскольку арендатором за спорный период была произведена частичная оплата долга (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 11 октября 2010 г. N А73-8170/2010
(извлечение)

Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению внутренних дел по г. Хабаровску о взыскании арендной платы в сумме 609 441 руб. 95 коп. за период с 01.12.2003 г. по 30.06.2010 г., пени в сумме 54 049 руб. 89 коп.

В судебном заседании судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований в связи с частичной оплатой ответчиком суммы долга, увеличением периода образования задолженности и устранением допущенных ошибок в расчете пени. В соответствии с уточненными исковыми требованиями истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 435 794 руб. 13 коп. за период с 01.03.2003 г. по 31.08.2010 г. и пеню в размере 1 330 057 руб. 36 коп. за период с 01.12.2003 г. по 09.09.2010 г. Требования обосновывает ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Ответчик с предъявленными исковыми требованиями не согласен, считает договор аренды прекратившим свое действие на основании п. 5.3. договора. Просит суд применить срок исковой давности к заявленным требованиям. В случае удовлетворения иска ходатайствовал о применении статьи 333 ГК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 04.10.2010 г. до 07.10.2010 г. и с 07.10.2010 г. по 11.10.2010 г.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, суд установил:

11.02.1997 г. между Администрацией города Хабаровска (Арендодатель) и Отделом внутренних дел центрального района г. Хабаровска (Арендатор) заключен договор N 69 аренды земельного участка общей площадью 6668,5 кв.м в Центральном районе по ул. Панькова, 19 сроком на пять лет с 17.09.1996 г. по 16.09.2001 г. (далее - Договор).

Согласно справке Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Хабаровскому краю N 08-23/1041 от 18.06.2009 г. договор был зарегистрирован в книге N 2 регистрации договоров аренды за N 69 от 11.02.1997 г.

Соглашением от 14.11.2006 г. об изменении условий договора N 69 от 11.02.1997 г. площадь арендуемого земельного участка уменьшена до 4450,2 кв.м., изменены сроки и платежные реквизиты для внесения арендных платежей.

Земельный участок передан Арендатору согласно передаточному акту от 15.11.2005 г., на основании соглашения от 14.11.2006 г. составлен передаточный акт от 14.11.2006 г. с указанием изменой площади земельного участка.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса РФ", Положению о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки, расположенные на территории г.Хабаровска, утвержденному Решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 г. N 415, полномочия арендодателя по указанному договору от имени муниципального образования город Хабаровск осуществляет Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска.

В связи с реорганизацией Отдела внутренних дел Центрального района г. Хабаровска, арендатором по договору аренды N 69 в настоящее время выступает Управление внутренних дел по г. Хабаровску.

Расчет арендной платы в соответствии с пунктами 4.1., 4.5. Договора производится на основании утвержденных ставок и базовой величины нормативной цены земли в городе Хабаровске, и пересматривается в случае изменения ставок земельного налога федеральным законодательством, а также законодательными актами представительных и исполнительных органов власти Хабаровского края и города Хабаровска.

Ненадлежащее исполнение Арендатором обязательств по оплате арендных платежей по Договору послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Учитывая представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

Пунктом 5.3. Договора установлено, что договор может быть продлен при наличии письменного заявления арендатора за 30 дней до окончания срока его действия. При отсутствии заявления договор считается расторгнутым по истечении указанного в нем срока.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данная норма является императивной и не предусматривает возможность установления в договоре иных, отличных от предусмотренных ею условий. Факт продолжения пользования спорным земельным участком и отсутствие возражений со стороны арендодателя не отрицается сторонами и подтверждается материалами дела, в том числе подписанием сторонами Соглашения от 14.11.2006 г. об изменении условий Договора, передаточного акта от 14.11.2006 г., а также производимыми начислениями арендных платежей Арендодателем и их оплатой Арендатором.

На основании изложенного, суд признает довод ответчика о прекращении действия Договора несостоятельным, а Договор - действующим, учитывая его возобновление после окончания его действия 16.09.2001 г. на неопределенный срок.

В отношении действия Соглашения от 14.11.2006 г. о внесении изменений в Договор суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Учитывая, что Соглашение от 14.11.2006 г. вносит изменения в существенные условия Договора, но не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, суд, в силу п. 3 ст. 433, 651 ГК РФ, признает его незаключенным.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

Согласно п. 4.3 Договора арендная плата вносится Арендатором ежегодно равными долями непозднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря.

Исходя из расчета, произведенного истцом в соответствии с Решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000г. N 415, Постановлениями Мэра г. Хабаровска от 16.11.05 г. N 1801, от 13.11.06 г. N 1397, от 13.11.07 г. N 1747, от 24.10.08 г. N 3263, от 20.11.09 г. N 4089, арендная плата составляет 292 600,65 руб. за 2006 год, 321 882,97 руб. за 2007 год, 347 649,52 руб. за 2008 год, 380 670,11 руб. за 2009 год, 281 697,68 руб. за 8 месяцев 2010 года. Задолженность в размере 249,54 руб. образовалась за период до предоставления льготы Арендатору по освобождению от арендных платежей, установленной Решением Хабаровской городской Думы от 13.01.98 г. N 118.

Судом принято во внимание, что расчет задолженности по арендной плате по настоящему иску произведен истцом исходя из меньшей площади (4450,2 кв.м), чем указано в Договоре (6668,5 кв.м), что является правом истца.

Арендатором за спорный период была произведена частичная оплата долга. С учетом дат платежных поручений и указанного в них назначения платежа, задолженность по арендной плате за 2007, 2008 годы оплачена Арендатором, остаток задолженности за период до применения льготы составил 249,54 руб., за 2006 год - 17 249,03 руб., за 2009 год - 136 597,87 руб., за 8 мес. 2010 года - 281 697,68 руб.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Поскольку истец обратился в суд с иском 16.07.2010 г. (согласно почтовому штемпелю на конверте), исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 17 498 руб. 58 коп. за период до 16.07.2007 г. не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, в пользу истца с ответчика по настоящему иску подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 418 295 руб. 55 коп., сложившаяся частично за 2009 год и с января по август включительно 2010 года.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 4.4. Договора предусмотрена пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки в случае невнесения Арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные Договором.

Нарушение ответчиком установленных Договором сроков внесения арендных платежей и оплата их не в полном объеме подтверждается материалами дела. Расчет пени произведен истцом, исходя из сроков оплаты, установленных Соглашением от 14.11.2006 г., что не может быть признано судом обоснованным, в связи с признанием данного Соглашения незаключенным.

В соответствии с условиями Договора, с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности, пеня за период с 16.07.2007 г. по 09.09.2010 г. с учетом оплаты пени ответчиком в сумме 92 515,59 руб. составляет 517 282 руб. 79 коп.

Согласно пункту 42 совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неустойки может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

Учитывая завышенный размер неустойки, предусмотренный договором (0,3%), по сравнению с действующей на момент принятия решения ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ, частичную оплату ответчиком на дату судебного разбирательства как суммы долга, так и пени, суд считает возможным снизить размер пени до 200 000 руб. в соответствии со статьей 333 ГК РФ ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно статье 110 АПК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 6 от 20.03.1997 г. расходы по государственной пошлине, исходя из размера правомерно заявленной суммы относятся на лиц, участвующих в деле, учитывая, что истец в соответствии со ст. 333.41 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Взыскать с Управления внутренних дел по городу Хабаровску в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска 418 295 руб. 55 коп. задолженности, 200 000 руб. пени, всего 618 295 руб. 55 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Управления внутренних дел по городу Хабаровску в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 21 711 руб. 56 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционном порядке и в двухмесячный срок после вступления его в законную силу в кассационном порядке путем направления кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через арбитражный суд Хабаровского края.