Вопрос: Наша организация под строительство здания для офиса приобрела землю. Каким образом организация может учесть для целей налогообложения прибыли затраты на приобретение земельного участка под строительство офисного здания? (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 6(138), июнь 2011 г.)

Вопрос: Наша организация под строительство здания для офиса приобрела землю. Каким образом организация может учесть для целей налогообложения прибыли затраты на приобретение земельного участка под строительство офисного здания?

Организация, приобретающая в собственность земельные участки, сталкивается с проблемой списания расходов на покупку этого актива, ведь в соответствии с п. 2 ст. 256 НК РФ земля не подлежит амортизации.

Рассмотрим разные ситуации покупки участков.

С 2007 года введена в действие ст. 264.1 НК РФ, регулирующая механизм отражения в налоговом учете "земельных" расходов. По данной статье затраты на приобретение не каждого земельного участка можно учесть при исчислении облагаемой базы по налогу на прибыль.

Так, согласно п. 1 ст. 264.1 НК РФ расходы на приобретение земельных участков могут признаваться в налоговом учете, но при соблюдении определенных условий, а именно:

а) если приобретаются земельные участки, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках;

в) если приобретаемые земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности.

Продавцами земельных участков могут быть иные лица, за исключением государственных и муниципальных предприятий и учреждений.

Если вы приобрели участок у этих лиц, расходы на покупку земли вы учесть не сможете, поскольку земельные участки не относятся к амортизируемому имуществу, а значит, учитывать расходы путем начисления амортизации нельзя - в этом случае действует п. 2 ст. 256 НК РФ. Порядок признания расходов, установленный ст. 264.1 НК РФ, касается только покупки земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности.

В то же время в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации земельного участка, приобретенного ранее у юридического либо физического лица, вы вправе уменьшить доходы от его реализации на цену приобретения данного земельного участка.

Если ваш приобретенный участок подпадает под требование вышеуказанной ст. 264.1 НК РФ, то напоминаем, что положения этой нормы распространяются на налогоплательщиков, которые заключили договоры на приобретение земли в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2006 N 268-ФЗ).

Договор купли-продажи земли считается заключенным с момента его подписания, при этом его государственная регистрация не требуется. Регистрируется лишь переход права собственности на участок (п. 1 ст. 25 ЗК РФ, ст. 551 ГК РФ, письма Минфина России от 26.06.2007 N 03-03-06/1/403, ФНС России от 16.10.2009 N 3-2-09/209@).

Затраты на покупку земельных участков при условиях, подпадающих под ст. 264.1 НК РФ, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Учитывать расходы на их приобретение можно с момента подтверждения факта подачи документов на регистрацию права собственности на землю. Таким подтверждением является расписка территориального органа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о получении документов на государственную регистрацию прав с указанием даты их представления (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Организация может выбрать один из двух способов признания расходов на приобретение земли (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ):

1) расходы учитываются равномерно в течение срока, устанавливаемого самостоятельно, но не менее пяти лет. Соответствующую часть таких расходов вы признаете по итогам каждого отчетного, а затем налогового периода;

2) расходы учитываются в размере, не превышающем 30% налоговой базы предыдущего налогового периода. При этом из нее исключаются суммы расходов на приобретение прав на земельные участки, учтенные в предыдущем году (абз. 3 подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Учет расходов производится в соответствующем отчетном (налоговом) периоде до полного признания всей суммы затрат.

Выбранный порядок признания расходов вы должны закрепить в учетной политике для целей налогообложения. При выборе первого способа обязательно нужно указать, в течение какого срока вы будете признавать такие расходы, а при втором - их размер в процентах от налоговой базы предыдущего года. При этом не забывайте, что из налоговой базы в данном случае исключаются расходы на покупку земельного участка, признанные в предыдущем периоде (абз. 3 подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

М.А. Дмитриева

аудитор ЗАО "Аудит-Центр"