Вопрос: Компания купила квартиры с целью дальнейшей продажи своим работникам. Должны ли мы учитывать эти квартиры в составе основных средств? Куда относить расходы по их содержанию до момента оформления договора купли-продажи? Являются ли данные квартиры объектом налогообложения по налогу на имущество для компании до момента перехода права собственности? (Журнал "Экономическое обозрение Дальневосточного региона", N 5 (149), май 2012 г.)

Вопрос: Компания купила квартиры с целью дальнейшей продажи своим работникам. Должны ли мы учитывать эти квартиры в составе основных средств? Куда относить расходы по их содержанию до момента оформления договора купли-продажи? Являются ли данные квартиры объектом налогообложения по налогу на имущество для компании до момента перехода права собственности?

Пунктом 1 ст. 374 НК РФ установлено, что объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Учет основных средств на балансе организаций (за исключением кредитных и бюджетных) регулируется следующими нормативными документами:

- ПБУ 6/01 "Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств";

- Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н);

- План счетов бухгалтерского учета (утвержден приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, далее - Инструкция по применению Плана счетов).

В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации или для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

- объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Это значит, что условия п. 4 ПБУ 6/ 01 не выполняются. Стало быть, квартира - это не основное средство, а товар. А раз квартира - это товар, то и налог на имущество с нее платить не нужно.

Аналогичная позиция изложена в письме Минфина России от 25.09.2007 N 03-05-06-01/104, от 23.06.2009 N 03-05-05-01/ 36, от 07.11.2008 N 03-05-05-01/65.

Право собственности на квартиру, приобретаемую с целью продажи, у организации возникает с момента государственной регистрации права собственности. Следовательно, до указанного момента полученная от продавца квартира учитывается организацией на забалансовом счете 002 "Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение" по цене, указанной в акте приемки-передачи квартиры (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н, Инструкция по применению Плана счетов).

Владелец квартиры подает документы на регистрацию права собственности на нее, для чего ему следует уплатить государственную пошлину, размер которой в соответствии с подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ равен 15000 руб.

Принятие к бухгалтерскому учету квартиры на дату перехода права собственности к организации отражается в данном случае по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 - на договорную стоимость квартиры с учетом уплаченной государственной пошлины. Соответственно, на дату государственной регистрации права собственности на квартиру ее стоимость списывается с забалансового счета 002.

Товар изначально приобретен для последующей продажи. При этом согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация освобождена от НДС.

Следовательно, на основании подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ ранее принятый к вычету НДС (если он был предъявлен продавцом) должен быть восстановлен и отнесен на прочие расходы.

Товар (продукция) будет находиться в организации вплоть до его продажи. За это время (которое никакими нормативными актами не ограничено) он будет подвергаться какому-то физическому износу, тем более если это объект недвижимости. Но в отличие от объекта основных средств, который за это время перенесет часть своей стоимости на расходы организации (через амортизацию), по товару (продукции) ни в регистрах бухгалтерского учета, ни для целей налогообложения прибыли начисление амортизации производиться не будет. Владелец объекта еще будет нести дополнительные затраты по хранению и обслуживанию этой недвижимости (в т.ч. и коммунальные услуги), чтобы объект не утерял свой товарный вид и свои потребительские свойства.

Понесенные владельцем объекта недвижимости затраты по его содержанию согласно ст. 320 НК РФ следует признать издержками обращения. Однако в связи со спецификой товара, по нашему мнению, следует признать не косвенными расходами (списывать ежемесячно), а прямыми, то есть списывать по мере продажи. Это не противоречит требованиям п. 1 ст. 268 НК РФ, согласно которым при реализации имущества организация вправе уменьшить доходы на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности, на расходы по оценке, хранению, обслуживанию, транспортировке реализуемого имущества.

аудитор ЗАО "Аудит-Центр"

Н.Б. Лопатина