Решение Арбитражного суда Камчатского края от 6 августа 2010 г. N А24-1841/2010 Суд отказал в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика задолженности за фактическое пользование земельным участком, пени и процентов за пользование денежными средствами, поскольку пришел к выводу о том, что Департамент является ненадлежащим истцом по настоящему спору

Решение Арбитражного суда Камчатского края
от 6 августа 2010 г. N А24-1841/2010

Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2010 г.

Полный текст решения изготовлен 06 августа 2010 г.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ж.А. Стриж, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Кама", третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, общество с ограниченной ответственностью "Нью-Кам" о взыскании 583 036 руб.61 коп.

при участии: от истца - Пивторак Д.В. - представитель по доверенности N08-01/399 от 10.02.2010 г.(сроком до 31.12.10 г.),

от ответчика - не явился

от третьих лиц - не явились, установил:

Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Департамент градостроительства) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Кама" (далее - ООО "Кама") 89 065 руб. 50 коп. долга за фактическое пользование земельным участком, 472 608 руб. 62 коп. пени за период с 16.03.2007 г. по 19.04.2010 г. и 21 362 руб. 49 коп. процентов за пользование денежными средствами за период с 16.03.2007 г. по 19.04.2010 г., всего предъявлено ко взысканию 583 036 руб. 61 коп.

В обоснование исковых требований истец сослался на ст. 309, ст. 330, 395, п. 2 ст. 425, ст. 606, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 35, ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 31.05.2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Нью-Кам" и Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа.

Определением суда от 01.07.2010 г. принято увеличение требований в части взыскания долга до 98 065 руб. 50 коп. в связи с опиской, допущенной истцом при подаче иска.

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явился. Определение суда о месте и времени рассмотрения дела, направленное по юридическому адресу согласно Выписке из ЕГРЮЛ, возвращено органом связи с отметкой "истек срок хранения".

Дополнительно по второму известному суду адресу ответчику направлена телеграмма, которая возвращена с отметкой "не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является".

Третье лицо - ООО "Нью-Кам" в судебное заседание не явилось, о причинах неявки суд не уведомило. Дополнительно извещено по юридическому адресу согласно Выписке из ЕГРЮЛ телеграммами, которые возвращены органом связи с отметкой "не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является".

Третье лицо - Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа в судебное заседание не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением, имеющимся в материалах дела.

При таких обстоятельствах, основываясь вышеизложенным, статьями 123,124,156 АПК РФ, данный спор рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц по доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО "Нью-Кам" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3411 от 05.07.2006 г., в соответствии с условиями которого, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 41:01:01 01 18:0406, площадью 0,1712 га для эксплуатации нежилого здания с торговой точкой по продаже автозапчастей и здания автомойки.

Участок находится примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка. Адрес ориентира: г. Петропавловск-Камчатский, пр. Рыбаков, 15.

Пунктом 1.3. договора стороны определили, что пункты 1.1.-1.2. имеют силу передаточного акта.

Настоящий договор действует по 29.06.2016 г.

В соответствии с пунктом 4.1. арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком согласно прилагаемому к договору Протоколу расчета арендной платы.

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года (пункт 4.5).

Согласно уведомлению Федеральной регистрационной службы от 09.11.2006 г. N 06-19/3008, 09.11.006 г. произведена государственная регистрация аренды на объект земельный участок.

26.12.2006 г. между ООО "Нью-Кам" (продавец) и ООО "Кама" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять недвижимое имущество (далее-объекты): нежилое здание с торговой точкой по продаже автозапчастей инв. N 8333 литер А, этажность 1, площадью 530,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, граница участков пр. Рыбаков - ул. Ак.Королева; здание автомойки инв. N 8333 литер Б, этажность 1, площадью 202,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, граница участков пр. Рыбаков - ул. Ак.Королева.

В пункте 2.1. договора указано, что земельный участок, занимаемый объектами недвижимости, являющимися предметом договора, и необходимый для их использования, принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды земли N 3411 от 05.07.2006 г., заключенного с Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа.

По акту приема-передачи объектов недвижимости 26.12.2006 г. ООО "Нью-Кам" передало ООО "Кама" нежилое здание с торговой точкой по продаже автозапчастей и здание автомойки.

Переход права собственности на вышеназванные объекты недвижимости зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Камчатской области и КАО 18.01.2007 г. за N 41-41-01/050/2006-220.

29 октября 2007 года Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и ООО "Нью-Кам" заключили соглашение, в соответствии с которым расторгли договор аренды земельного участка N 3411 от 05.07.2006 г.

Данное соглашение зарегистрировано Управлением ФРС по Камчатскому краю 20.12.2007 г.

24.12.2007 г. между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (продавец) и ООО "Кама" (покупатель) заключен договор N 75-07 от 24.12.2007 г. купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого, продавец передает в собственность покупателя земельный участок, предоставленный для эксплуатации нежилого здания с торговой точкой по продаже автозапчастей и здания автомойки, площадью 1723 кв.м., кадастровый номер 41:01:01 01 18:0406, местоположение участок находится примерно в 260 м по направлению на северо-восток ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка. Адрес ориентира: г. Петропавловск-Камчатский, пр. Рыбаков, 15.

Пунктом 2.1. договора определено, что цена участка составляет 669 364,82 руб.

Переход права собственности на указанный земельный участок зарегистрирован Управлением ФРС 08.02.2008 г.

Поскольку за период с 18.01.2007 г. по 08.02.2008 г. арендная плата за пользование земельным участком не внесена, Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, поскольку право собственности ООО "Кама" на объекты недвижимого имущества зарегистрировано 18.01.2007 г., то с данной даты к ответчику перешли права и обязанности ООО "Нью-Кам" как арендатора по договору аренды земельного участка N 3411 от 05.07.2006 г., независимо от того, что, в данный договор не внесены соответствующие изменения.

В связи с чем, учитывая, что договор аренды N 3411 от 05.07.2006 г. продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, сторонами названного договора в силу закона с 18.01.2007 г. являются Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и ООО "Кама".

Следовательно, с 18.01.2007 г. (момент регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества) по 08.02.2008 г. (момент регистрации перехода права собственности на оспариваемый земельный участок к ООО "Кама") последнее обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и в срок, установленный договором аренды земельного участка N3411 от 05.07.2006 г.

Судом установлено, что сторонами договора аренды N 3411 от 05.07.2006 г. в оспариваемый период с 18.01.2007 г. по 08.02.2008 г. являлись Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и ООО "Кама".

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Арендодателем по оспариваемому договору земельного участка является Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского округа.

Согласно части 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В части 1 статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации приведены обстоятельства, при наступлении которых права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона.

Таким обязательством указано универсальное правопреемство в правах кредитора. Гражданское право к универсальному правопреемству относит переход прав при реорганизации юридических лиц и при наследовании.

Следовательно, в рассматриваемом случае переход прав и обязанностей Комитета как арендодателя по договору N 3411 должен осуществляться в общем порядке, в том числе, путем заключения соглашения либо путем принятия закона.

Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства преобразования Комитета в иной орган муниципальной власти.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие переход прав по договору аренды на основании закона или соглашения от Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа к Департаменту градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа.

Передача части функций от Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа по управлению земельными участками к созданному 14.07.2009 Департаменту градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа реорганизацией юридического лица по смыслу ст.ст. 57-59 ГК РФ не является.

Из материалов дела видно, что Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа является действующим юридическим лицом и не претерпел реорганизацию.

Комитет обладает необходимой правоспособностью для участия в гражданско-правовых отношениях.

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвовавших в нем в качестве стороны (для третьих лиц).

Таким образом, поскольку Департамент не является стороной по договору аренды, суд приходит к выводу, что, в данном случае, последний является ненадлежащим истцом по настоящему спору, поскольку Комитет является единственным лицом, обладающим правами и несущим обязанности, вытекающие из исполнения договора N 3411.

При этом, соглашение от 29.10.2007 г. о расторжении договора N 3411 от 05.07.2006 г. аренды земельного участка, заключенное между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и ООО "Нью-Кам", является недействительной сделкой, поскольку, как установлено и указано судом, 18.01.2007 г. права и обязанности арендатора земельного участка ООО "Нью-Кам" перешли к ООО "Кама" и, как следствие, с данной даты ООО "Нью-Кам" выбыло из данных обязательственных правоотношений и перестало быть стороной данной сделки.

Довод Департамента о том, что на основании постановления администрации от 11.03.2010 N 666 он является арендодателем земельных участков в порядке универсального правопреемства по договорам аренды земельных участков ранее заключенным Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, суд считает несостоятельным, поскольку, в данном случае, реорганизация юридического лица по смыслу ст.ст. 57-59 ГК РФ не проводилась и, как следствие, отсутствует универсальное правопреемство.

При этом, названное постановление администрации N 666 по смыслу статьи 387 ГК РФ не является тем актом, на основании которого возможно универсальное правопреемство.

При таких обстоятельствах, основываясь вышеизложенным, учитывая отсутствие доказательств, подтверждающих переход прав арендодателя по оспариваемой сделке от Комитета к Департаменту, суд считает заявленные требования в части взыскания долга не подлежащими удовлетворению.

Поскольку отказано во взыскании основного требования, не подлежат удовлетворению и требования о взыскании пени и процентов.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца, но взысканию в бюджет не подлежат, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28, 101-103, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Судья

Ж.А. Стриж