Решение Арбитражного суда Камчатского края от 17 августа 2010 г. А24-1532/2010 Суд, сделав вывод о незаключенности договора аренды, поскольку сторонами не согласован предмет договора и отсутствует государственная регистрация указанного договора, правомерно отказал в удовлетворении искового требования о взыскании с ответчика долга, пени и процентов за пользование денежными средствами

Решение Арбитражного суда Камчатского края
от 17 августа 2010 г. А24-1532/2010

Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2010 года.

Полный текст решения изготовлен 17 августа 2010 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ж.А. Стриж, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Администрации муниципального образования сельского поселения село Усть-Хайрюзово

к ответчику индивидуальному предпринимателю Куркутской Анастасии Александровне

о взыскании 96 508 руб.47 коп. и обязании возвратить нежилое помещение

при участии:

от истца не явился

от ответчика не явился

установил:

Администрация муниципального образования сельского поселения село Усть-Хайрюзово (далее - Администрация села Усть-Хайрюзово) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Куркутской Анастасии Александровны (далее - ИП Куркутская А.А.) 96 508 руб. 47 коп., в том числе: 85 671 руб. 80 коп. основного долга по договору аренды зданий и сооружений администрации муниципального образования с. Усть-Хайрюзово от 01.01.2007 г. за период с января 2007 г. по февраль 2010 года и 10 836 руб. 67 коп. пени и процентов за пользование денежными средствами за тот же период.

Истец также просит обязать ответчика вернуть ему нежилое помещение, расположенное по адресу: Камчатский край, Тигильский район, с. Усть-Хайрюзово, ул. Школьная, д.13.

Исковые требования заявлены со ссылками на статьи 395, 614, 622 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

Истец и ответчик явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, имеющимися в материалах дела.

При таких обстоятельствах, судебное заседание на основании ст. 121, 123, 156 АПК РФ проводится в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального образования с. Усть-Хайрюзово (арендодатель-истец) и индивидуальным предпринимателем Куркутской Анастасией Александровной (арендатор-ответчик) подписан договор аренды зданий и сооружений от 01.01.2007 г., в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет арендатору во владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: с. Усть-Хайрюзово (комната в помещении КБО), общей площадью 24 кв.м., а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре.

Пунктом 3.1. договора установлено, что арендатор производит оплату за аренду помещения согласно плановой себестоимости и прилагаемому расчету (приложение N 1) с учетом НДС в размере 2 048 руб. 78 коп. в месяц. Арендная плата производится арендатором не позднее 10 дней с момента получения счета либо не позднее 10 числа следующего месяца путем перечисления суммы, определенной договором (п. 3.2.).

Согласно пункту 4.1. договора срок аренды установлен с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г.

Согласно акту приема-передачи (приложение N 2 к договору) 01.01.2007 г. Администрация передала предпринимателю в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: с. Усть-Хайрюзово (комната в помещении КБО), общей площадью 24 кв.м. для использования под торговую точку.

Поскольку ответчик обязанность по внесению арендной платы в сроки, установленные договором не исполнил, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пени по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно условиям договора аренды Администрация передает предпринимателю в пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: с. Усть-Хайрюзово (комната в помещении КБО), общей площадью 24 кв.м.

Такие же данные об объекте аренды указаны в акте приема-передачи имущества от 01.01.2007 г. (приложение N 2 к договору) и расчете величины арендной платы (приложение N 1 к договору).

Вместе с тем, согласно Приложению N 1 к Закону Корякского автономного округа "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями "Тигильский муниципальный район" и "сельское поселение "село Усть-Хайрюзово" и приложению к акту приема-передачи имущества от 11.06.2006 г. в перечне такого имущества указано, что в муниципальную собственность муниципального образования "сельское поселение "село Усть-Хайрюзово" безвозмездно передается, в том числе, здание КБО, общей площадью 120 кв.м., расположенное по ул. Школьная, 13.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ под недвижимой вещью понимается обособленный объект, обладающий определенными идентифицирующими признаками.

Следовательно, предметом сделки по передаче недвижимого имущества в аренду может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками.

Однако ни в договоре аренды от 01.01.2007 г., ни в акте приема-передачи имущества не указано, какая конкретно комната площадью 24 кв.м. в здании КБО подлежит передаче в аренду, не обозначено месторасположение арендуемой части нежилого помещения относительно иных частей здания, отсутствует план местоположения части нежилого помещения или выкопировка из технического паспорта на оспариваемое здание.

В договоре аренды и акте приема-передачи также не указан конкретный адрес местонахождения объекта.

Таким образом, поскольку стороны ни в договоре аренды, ни в каком-либо ином документе не назвали индивидуально-определенные признаки имущества, то не представляется возможным индивидуализировать указанную часть нежилого помещения передаваемого в аренду относительно здания КБО.

Из чего следует, что предмет в договоре аренды не определен, и в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ договор аренды является не заключенным.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма N 53 от 01.06.2000 разъяснил следующее: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года равен одному году.

Согласно статье 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В силу пункта 1 статьи 192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Срок действия договора от 01.01.2007 г. установлен сторонами с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г.

Таким образом, оспариваемый договор заключен на год, следовательно, подлежал государственной регистрации.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ сторонами в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации упомянутого договора аренды.

При этом, довод истца о том, что договор заключен на срок менее года и не подлежит государственной регистрации, суд считает несостоятельным на основании вышеизложенного.

В связи с чем, основываясь вышеизложенным, по совокупности представленных доказательств, суд приходит к выводу о не заключенности договора аренды от 01.01.2007 г., поскольку сторонами не согласован предмет договора и отсутствует государственная регистрация указанного договора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды от 01.01.2007 г. является незаключенным, исковые требования о взыскании 85 671 руб. 80 коп. долга, заявленные на основании указанного договора, удовлетворению не подлежат.

По этим же основаниям, не подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании пени и процентов в сумме 10 836 руб. 67 коп., также заявленные на основании незаключенного договора аренды.

Рассматривая требования об обязании ответчика возвратить арендованное имущество, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что договор аренды от 01.01.2007 г., на основании которого предпринимателю Куркутской А.А. передана часть нежилого помещения, является незаключенным.

Следовательно, у предпринимателя отсутствуют правовые основания занимать оспариваемые помещения.

Вместе с тем, как видно из текста искового заявления, требования об обязании возврата имущества основаны на статье 622 ГК РФ, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, поскольку договор аренды является незаключенным, требования, основанные на данной статье, удовлетворены быть не могут.

Самостоятельное изменение арбитражным судом оснований либо предмета иска законом не предусмотрено и противоречит части 3 статьи 8 АПК РФ.

Более того, для обязания возврата имущества, истцу необходимо указать индивидуально-определенные признаки имущества, подлежащего возврату.

Однако при рассмотрении данного спора, таких документов и доказательств истец суду не представил.

Вместе с тем, истец не лишен возможности истребования имущества у ответчика, избрав иной способ защиты нарушенного права.

При таких обстоятельствах, основываясь вышеизложенным, требования истца являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, но взысканию не подлежат, поскольку истец освобожден от их уплаты.

Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28, 101-103, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Судья

Ж.А. Стриж