Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 25 сентября 2013 г. по делу N А79-3526/2013 (извлечение) (ключевые темы: рассрочка - нежилые помещения - расторжение договора - субъекты малого и среднего предпринимательства - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества)

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики
от 25 сентября 2013 г. по делу N А79-3526/2013
(извлечение)

Арбитражный суд Чувашской Республики,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, г. Чебоксары ОГРН:1022101131293 ИНН:2126002000, к закрытому акционерному обществу "Чебоксарское городское агентство недвижимости", г. Чебоксары ОГРН:1022101137882 ИНН:2128036195, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г. Чебоксары, о расторжении договора, возврате нежилого помещения и взыскании 161737 руб. 79 коп.,

при участии от истца: Обручкова А.Г. по доверенности N 039-12 от 29.03.2013, от ответчика: Лазаревой О.Н., Гаврилова Э.М. по доверенностям от 03.09.2013,

установил:

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Горкомимущество, истец) обратился в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу "Чебоксарское городское агентство недвижимости" (далее - ЗАО "Чебоксарское городское агентство недвижимости", ответчик) с иском:

- о расторжении договора N Н-417 от 23.11.2010 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством;

- обязании ответчика освободить и вернуть нежилое помещение N 2 общей площадью 210,30 кв.м., расположенное на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Дзержинского, д. 19;

- взыскании 161737 руб. 79 коп., в том числе 77640 руб. процентов за пользование рассрочкой за период с 23.11.2010 по 06.05.2013, 84097 руб. 79 коп. пени за период с 23.12.2010 по 06.05.2013.

Определением суда от 16.05.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

В заседании суда представитель истца иск поддержал в части требования о расторжении договора. Пояснил, что задолженность за испрашиваемый период ответчиком погашена. В настоящий момент имеется задолженность по текущим платежам.

Представители ответчика указали на то, что задолженность после обращения истца с иском в суд оплачена, просили отказать истцу в удовлетворении иска. В отзыве на исковое заявление ответчик также указал на то, что пунктом 4.2 договора предусмотрено право продавца требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения выкупных платежей в сроки, установленные договором. Между тем, задолженность по выкупным платежам на 01.08.2013 отсутствует. Пунктом 4.1 договора установлено право продавца потребовать от покупателя уплаты пени в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа. Таким образом, нарушенные права истца восстановлены, и он не вправе требовать расторжения договора купли-продажи по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, письменный мотивированный отзыв не представило.

В соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд установил следующее.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (продавец) и закрытым акционерным обществом "Чебоксарское городское агентство недвижимости" (покупатель) заключен договор N Н-417 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, от 23.11.2010, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение N 2 общей площадью 210,30 кв.м., расположенное на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Дзержинского, д. 19, принадлежащее продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 21 АА N 542062 от 26.03.2001. Покупатель обязуется принять нежилое помещение и уплатить за него денежную сумму, определенную пунктом 1.3 договора (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 5819000 руб. В указанную сумму НДС не входит.

Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора:

- в течение 59-ти месяцев по 97000 руб. ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 96000 руб., путем внесения покупателем денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора покупатель оплачивает продавцу проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на 28 октября 2010 года на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Проценты должны перечисляться на расчетный счет продавца в сроки, предусмотренные для внесения стоимости (продажной цены) нежилого помещения. Покупатель обязан производить ежемесячно уплату процентов на оставшуюся сумму рассрочки до наступления срока следующего платежа по погашению рассрочки.

За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с иском о расторжении договора N Н-417 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, от 23.11.2010, обязании ответчика освободить и вернуть нежилое помещение N 2 общей площадью 210,30 кв.м., расположенное на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Дзержинского, д. 19, а также взыскании 161737 руб. 79 коп., в том числе 77640 руб. процентов за пользование рассрочкой за период с 23.11.2010 по 06.05.2013, 84097 руб. 79 коп. пени за период с 23.12.2010 по 06.05.2013.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как было указано выше, стоимость нежилого помещения составляет 5819000 руб., которую покупатель обязался оплатить в течение 60 месяцев со дня подписания договора (23.11.2010).

Из искового заявления следует, что по состоянию на 06.05.2013 задолженность ответчика перед истцом составила 892829 руб. 76 коп., в т.ч. 731091 руб. 97 коп. - основной долг; 77640 руб. проценты за пользование рассрочкой, 84097 руб. 79 коп. - пени.

Судом установлено и представителем истца в заседании суда подтверждено, что обязательства по оплате процентов за пользование рассрочкой за период с 23.11.2010 по 06.05.2013 и 84097 руб. 79 коп. пени за период с 23.12.2010 по 06.05.2013 ответчиком исполнены в полном объеме, что также подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями N 47 от 08.07.2013, N 48 от 08.07.2013, в связи с чем исковые требования в части взыскания процентов за пользование рассрочкой и пени удовлетворению не подлежат.

Кроме того, платежным поручением N 46 от 08.07.2013 ответчик перечислил 900000 руб. в счет оплаты основного долга по договору купли-продажи нежилого помещения N Н-417 от 23.11.2010.

Всего за время исполнения договора ответчиком перечислено истцу 2981908 руб. 03 коп. в счет погашения выкупной стоимости помещения, что соответствует 51,24% от всей предусмотренной договором суммы, подлежащей перечислению.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения. Существенным может быть признано нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае невнесения в сроки, установленные настоящим договором стоимости (цены продажи) нежилого помещения, настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора.

В претензии N 039-1853 от 28.03.2013 истец предложил ответчику оплатить задолженность по договорным платежам в течение 1 месяца с момента направления претензии - 29.03.2013, досрочно расторгнуть договор, освободить и вернуть занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи. Почтовый конверт с претензией, направленный ответчику возвращен за истечением срока хранения.

В рассматриваемом случае, обстоятельства, свидетельствующие о том, что истец лишился возможности получить то, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, не доказаны.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования о расторжении договора N Н-417 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от 23.11.2010 и возврате имущества, по заявленному Горкомимуществом основанию, удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Чебоксарское городское агентство недвижимости" в доход федерального бюджета 13852 руб. 12 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение одного месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.