Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 2 августа 2013 г. по делу N А79-9780/2012 (извлечение) (ключевые темы: нежилые помещения - сервитут - договор купли-продажи недвижимого имущества - общая долевая собственность - земельные отношения)

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики
от 2 августа 2013 г. по делу N А79-9780/2012
(извлечение)

Арбитражный суд Чувашской Республики,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит", Чувашская Республика, г. Алатырь, индивидуального предпринимателя Фроловой И.В., Чувашская Республика, г. Алатырь, к Администрации города Алатыря Чувашской Республики, Чувашская Республика, г. Алатырь, Отделу имущественных и земельных отношений администрации города Алатыря Чувашской Республики, Чувашская Республика, г. Алатырь, третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Нива", г. Алатырь, об обязании заключить договор,

при участии в заседании представителей от истцов,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит", индивидуальный предприниматель Фролова И.В. обратились в суд с иском к Администрации города Алатыря о признании подпунктов 4.1 - 4.10 пункта 4 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества в общую долевую собственность недействительными.

Исковые требования мотивированы следующим.

14.02.2012 истцами было подано совместное заявление в Администрацию города Алатыря Чувашской Республики о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ими нежилого помещения общей площадью 185.4 кв.м по адресу: г. Алатырь. 10.07.2012 истцами был получен проект договора купли-продажи недвижимого имущества в общую долевую собственность недействительными. Ознакомившись с проектом договора, истцы не согласились с подпунктами 4.1 - 4.10, которыми предусмотрен сервитут, однако на их исключение ответчик отказался, что послужило поводом для обращения истца с иском в суд.

Определением суда от 06.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Нива".

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили предмет иска - просили понудить Администрацию города Алатырь в лице Отдела имущественных и земельных отношений администрации города Алатырь заключить с истцами договор купли-продажи недвижимого имущества в общую долевую собственность в редакции, предложенной истцами, исключив из предложенной ответчиком редакции пункты 4.4-4.10.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом предмета иска судом принято.

Определением суда от 29.11.2012 производство по делу приостановлено до разрешения Арбитражным судом Чувашской Республики дела N А79-12899/2012.

Определением суда от 06.05.2013 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 27.06.2013 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечен Отдел имущественных и земельных отношений администрации города Алатырь.

В судебном заседании представитель истцом исковые требования поддержал. Сообщил о заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 185.4 кв.м по адресу: г. Алатырь.

Ответчики и третье лицо в суд не явились. Ответчик - Администрация города Алатырь отзывом иск не признала. Ответчик - Отдел имущественных и земельных отношений администрации города Алатырь представил суду отзыв, которым сообщил о передаче истцам в долевую собственность арендованного ими нежилого помещения по договору купли-продажи. Отзывом на иск третье лицо исковые требования считает необоснованными.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьего лица.

Выслушав представителя истцов, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В рамках дела N А79-12899/2012 Арбитражным судом Чувашской Республики установлены следующие обстоятельства, не подлежащие доказыванию в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С 01.10.1998 ООО "Фирма "Новь" являлось арендатором помещения, используемого под торговую деятельность, что подтверждается договором на сдачу в аренду муниципального имущества от 01.10.1998, договорами аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) муниципальной собственности города Алатырь от 26.05.2003 N 398, от 31.05.2006 N 662.

Смежное помещение площадью 185,4 кв.м находилось в аренде у индивидуального предпринимателя Фроловой И.В. и ООО "Торговый дом "Фаворит" на основании договоров аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) муниципальной собственности города Алатырь от 22.12.2005 N 358, от 21.12.2005 N 572 и использовались ими также под торговую деятельность.

Согласно справке муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" от 23.05.2012 N 8 встроенное нежилое помещение магазина, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома имеет внутреннее сообщение со встроенным нежилым помещением (склады), расположенным на первом этаже многоквартирного жилого дома. Указанные многоквартирные жилые дома находятся на пересечении улиц и плотно прилегают друг к другу. Из плана помещения изготовленного 27.02.2012 муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации", следует, что помещения имеют сквозной проход.

Фондом имущества города Алатырь в лице начальника Отдела имущественных и земельных отношений администрации города Алатыря Чувашской Республики (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Нива" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2012, по условиям которого последний приобрел в собственность объект - часть нежилого помещения магазина на первом этаже пятиэтажного жилого дома (Литер А) помещение N 2а, номера на поэтажном плане N 1, 2, 3, 4 общей площадью 130 кв.м,.

В соответствии с пунктами 4.4-4.10 договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2012 продавец предоставляет покупателю для обеспечения прохода к подсобным помещениям право ограниченного пользования (сервитут) частью нежилого помещения магазина на первом этаже пятиэтажного жилого дома площадью 7,9 кв.м, принадлежащего продавцу на праве собственности, расположенного по адресу: г. Алатырь. Сервитут по условиям настоящего договора устанавливается в интересах покупателя, являющегося арендатором другой части нежилого помещения (литера А согласно техническому паспорту, изготовленному МУП "БТИ г. Алатырь" от 10.11.2011). Границы сервитута определены на плане помещения продавца, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Сервитут устанавливается бессрочно. Пользование частью помещения, принадлежащего продавцу, производится покупателем на безвозмездной основе. Ограниченное пользование (сервитут) частью помещения продавца осуществляется покупателем строго в пределах границ, определенных согласно пункту 4.6 договора. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на часть помещения, которая обременена сервитутом, к другому лицу.

Право собственности ООО "Фирма "Нива" на часть нежилого помещения магазина на первом этаже пятиэтажного жилого дома (Литер А) помещение N 2а, номера на поэтажном плане N 1, 2, 3, 4 общей площадью 130 кв.м, расположенное по адресу: г. Алатырь, зарегистрировано 01.08.2012, что подтверждено свидетельством ....

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.10.2012 внесена запись о сервитуте в пользу ООО "Фирма "Нива" на часть помещения на поэтажном плане N 4, назначение: торговое, площадью 7,2 кв.м, этаж: первый, для обеспечения прохода к подсобным помещениям ООО "Фирма "Нива".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.01.2013 по делу N А79-12899/2012 обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит" и индивидуальному предпринимателю Фроловой И.В. отказано в удовлетворении иска о признании недействительными пунктов 4.4-4.10 договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2012, заключенного Фондом имущества города Алатырь в лице начальника Отдела имущественных и земельных отношений администрации города Алатыря Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Нива", и прекращении записи в ЕГРП о сервитуте нежилого помещения города Алатырь.

14.02.2012 общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит", индивидуальный предприниматель Фролова И.В. обратились в Администрацию города Алатырь с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендованного нежилого помещения площадью 185,4 кв.м.

Истцами получен проект договора купли-продажи недвижимого имущества в общую долевую собственность от 09.07.2012, по условиям которого нежилое помещение площадью 185,4 кв.м предоставляется истцам в общую долевую собственность.

В соответствии с пунктами 4.4-4.10 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.07.2012 продавец предоставляет покупателю для обеспечения прохода к подсобным помещениям право ограниченного пользования (сервитут) частью нежилого помещения магазина на первом этаже пятиэтажного жилого дома площадью 7,9 кв.м, принадлежащего продавцу на праве собственности, расположенного по адресу: г. Алатырь. Сервитут по условиям настоящего договора устанавливается в интересах покупателя, являющегося арендатором другой части нежилого помещения. Границы сервитута определены на плане помещения продавца, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Сервитут устанавливается бессрочно. Пользование частью помещения, принадлежащего продавцу, производится покупателем на безвозмездной основе. Ограниченное пользование (сервитут) частью помещения продавца осуществляется покупателем строго в пределах границ, определенных согласно пункту 4.6 договора. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на часть помещения, которая обременена сервитутом, к другому лицу.

11.07.2012 истцы направили ответчикам протокол разногласий, в соответствии с которым исключены пункты 4.4-4.10 договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.07.2012.

18.07.2012 ответчики направили истцам протокол урегулирования разногласий, в соответствии с которым предложено сохранить действие пунктов 4.4-4.10 договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.07.2012.

Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.07.2012 в части пунктов 4.4-4.10 послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из материалов дела следует, что Фонд имущества города Алатырь в лице начальника отдела имущественных и земельных отношений администрации города Алатырь (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит", индивидуальный предприниматель Фролова И.В. (покупатели) заключили договор купли-продажи от 25.03.2013, в соответствии с которым нежилое помещение 185,4 кв.м предоставляется истцам в общую долевую собственность. Помещение передано истца по акту приема-передачи от 25.03.2013.

Право общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит" и Фроловой И.В. на нежилое помещение зарегистрировано 06.04.2013.

Таким образом, предмет спора между сторонами утрачен.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 настоящего Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Судом установлено отсутствие преддоговорного спора между сторонами. В удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит", индивидуальному предпринимателю Фроловой И.В. в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.