Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22 августа 2013 г. по делу N А79-2215/2013 (извлечение) (ключевые темы: арендная плата - капитальный ремонт - нежилые помещения - муниципальная собственность - объекты аренды)

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики
от 22 августа 2013 г. по делу N А79-2215/2013
(извлечение)

Арбитражный суд Чувашской Республики,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Яшиной С.В., к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, Чувашская Республика, г. Чебоксары, о расторжении договора аренды и взыскании 47709 руб. 68 коп., и по встречному иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом к индивидуальному предпринимателю Яшиной С.В. о взыскании 260339 руб. 25 коп., третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр", финансовое управление администрации города Чебоксары, администрация города Чебоксары,

при участии в заседании представителей от истца и от ответчика,

установил:

индивидуальный предприниматель Яшина С.В., обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании договора N 1804 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 05.05.2012 недействительным на основании статей 166, 167, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскании 47709 руб. 68 коп.

Исковые требования основаны на нормах статей 612, 616, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору N 1804 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 05.05.2012 в части предоставления пригодного для использования помещения.

Определением суда от 26.03.2013 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

23.05.2013 в канцелярию суда поступило встречное исковое заявление Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, в котором Комитет просил взыскать с индивидуального предпринимателя Яшиной С.В. задолженность по договору N 1804 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 05.05.2012 в размере 260339 руб. 25 коп., в том числе 233750 руб. долга по арендной плате за период с 05.05.2012 по 05.04.2013, 26589 руб. 25 коп. пени по арендной плате за период с 21.05.2012 по 05.04.2013, 2517 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.04.2013 по 22.05.2013 и далее по день фактической оплаты долга.

Определением суда от 27.05.2013 встречное исковое заявление Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом к индивидуальному предпринимателю Яшиной С.В. принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском, после чего суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 18.07.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр", финансовое управление администрации города Чебоксары, администрация города Чебоксары.

Истец уточненные исковые требования поддержал, против встречного иска возражал.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные во встречном иске.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, представителей в суд не направили, письменных пояснений по существу спора не представили.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" (балансодержатель) и истцом (арендатор) 05.05.2012 заключен договор N 1804 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары.

В день подписания договора аренды истцу по акту передано нежилое помещение N 5 общей площадью 127,6 кв.м., назначение: административно-бытовое, торгово-производственное, складское, для предоставления услуг, расположенное на цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары.

В соответствии с пунктами 5 и 6 приложения N 1 к договору срок действия договора установлен с 05.05.2012 по 04.05.2017, сумма арендной платы за помещение составляет 25500 руб. в месяц.

29.05.2012 письмом N 580 балансодержатель уведомил истца о проведении капитального ремонта по замене системы отопления и холодного водоснабжения в арендуемом помещении, просил обеспечить доступ работников ООО "Сенкер" в указанное помещение.

01.06.2012 истцом с участием директора Яшина А.В. и менеджера Макарова И.А. составлен акт осмотра помещения, которым установлено, что срезаны трубы центрального отопления, взломаны полы и стены, сделаны сквозные дыры в стене, не относящиеся к капитальному ремонту. К акту осмотра приложены соответствующие фотографии.

09.07.2012 истцом в адрес ответчика направлено письмо N 4 с просьбой о расторжении договора аренды N 1804 от 05.05.2012.

24.07.2012 истец повторно обратился к ответчику (письмо N 6) с просьбой о досрочном расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования помещения из-за проведения ООО "УК "Центр" в помещении капитального ремонта, указав при этом, что ключи от помещения находятся у указанного лица и истец не имеет доступа к помещению.

06.08.2012 ответчик письмом N 3583 сообщил истцу о необходимости письменного предупреждения о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за 2 месяца.

24.10.2012 и 20.11.2012 повторно ответчиком в адрес истца направлена претензия о расторжении договора, выселении из нежилого помещения и взыскании договорных платежей.

19.02.2013 истец обратился к ответчику с претензией о признании договора аренды недействительным и возврате уплаченной арендной платы в сумме 47709,68 руб.

28.02.2013 ответчик направил истцу письмо с требованием об оплате задолженности по арендной плате - 5206 руб. 02 коп.

14.05.2013 ответчиком с участием балансодержателя составлен акт приемки помещения в одностороннем порядке, основанием его составления явилось фактическое освобождение истцом помещения.

Отношения сторон регулируются нормами главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Подпунктом б) пункта 2.2 договора аренды предусмотрена обязанность балансодержателя производить капитальный ремонт инженерных коммуникаций.

Истец, реализовав право, предоставленное частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, письмом от 09.07.2012 N 4 потребовал досрочного расторжения договора.

Комитет фактически с этим предложением истца согласился, что следует из ответов на обращения истца, в связи с чем договор аренды от 05.05.2012 N 1804 следует считать расторгнутым по соглашению сторон, а обязательства по нему прекращенными (пункт 1 статьи 450, статьи 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из акта осмотра помещения и приложенных к нему фотографий видно, что помещение, являющееся объектом аренды, не могло быть использовано по назначению, указанному в договоре аренды, с момента начала проведения балансодержателем капитального ремонта.

Факт невозможности использования истцом объекта аренды с этого периода ответчик подтверждает.

Доводы ответчика сводятся лишь к возложению на истца обязанности по устранению соответствующих недостатков, которые ответчик именует поддержанием объекта аренды в исправном состоянии, текущим ремонтом помещения.

Вместе с тем, обязанность истца устранять недостатки, возникшие в результате проведения капитального ремонта, договором аренды не предусмотрена.

По смыслу подпунктов е), к) пункта 2.3 договора, части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор (истец) обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии и проводить его текущий ремонт, исходя из такой необходимости, не вызванной действиями арендодателя или по его поручению третьих лиц, в том числе балансодержателя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о непригодности арендуемого помещения для использования по назначению с даты начала проведения балансодержателем капитального ремонта инженерных коммуникаций (29.05.2012).

Доказательств, в которых содержатся сведения о дате окончания капитального ремонта, материалы дела не содержат.

В силу части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Поскольку истец не имел возможности пользоваться объектом аренды с 29.05.2012, а его обязанность по внесению арендных платежей в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в аренду в надлежащем состоянии, то арендная плата в сумме 27145 руб. 16 коп., составляющая неосновательное обогащение ответчика, подлежит возврату истцу (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011).

Доказательств невозможности пользования помещением в период с 05.05.2012 по 29.05.2012 истцом в материалы дела не представлено.

Требование истца о признании договора аренды недействительным судом отклоняется, поскольку оснований недействительности судом не усматривается, договор заключен сторонами по взаимному согласию, обязательство арендодателя по передаче имущества арендатору исполнено, частично исполнено и обязательство арендатора по оплате пользования помещением.

В удовлетворении встречного иска ответчика суд отказывает, поскольку арендная плата за период фактического пользования истцом оплачена, в остальной части требование ответчика признано судом неправомерным в связи с вышеизложенными обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя Яшиной С.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в пользу индивидуального предпринимателя Яшиной С.В. 27145 руб. 16 коп. неосновательного обогащения.

В остальной части в иске отказать.

Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом в удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.