Решение Окружного Совета города Якутска от 28 ноября 2006 г. N РОС-46-13 "О проекте Закона Республики Саха (Якутия) "Об управляющих организациях"

В соответствии с Конституцией Республики Саха (Якутия), Уставом городского округа "Город Якутск" и положениями Жилищного кодекса Российской Федерации окружной Совет города Якутска решил:

1. Одобрить проект Закона Республики Саха (Якутия) "Об управляющих организациях".

2. Направить в качестве законодательной инициативы данный проект Закона Республики Саха (Якутия) в Государственное Собрание (Ил Тумэн) Республики Саха (Якутия) и Правительство Республики Саха (Якутия).

3. Поручить постоянной комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству и энергетике (А.И. Иванов), Управлению правовой экспертизы окружного Совета (В.А. Петренко), Правовому комитету окружной администрации г. Якутска (С.И. Готовцева) защиту данного законопроекта при рассмотрении его в комитетах Государственного Собрания (Ил Тумэн) Республики Саха (Якутия).

4. Назначить официальным представителем на рассмотрении данного законопроекта Государственным Собранием (Ил Тумэн) Республики Саха (Якутия) Председателя окружного Совета г. Якутска А.А. Саввинова.

5. Контроль за исполнением данного решения возложить на постоянную комиссию по жилищно-коммунальному хозяйству и энергетике (А.И. Иванов).

6. Настоящее решение вступает в силу со дня официального опубликования.

Председатель Окружного Совета города Якутска

А.А. Саввинов

Глава Городского округа "Город Якутск"

И.Ф. Михальчук

г. Якутск

28 ноября 2006 г.

РОС-46-13

Проект
вносится окружным Советом г. Якутска

Закон
Республики Саха (Якутия) "Об управляющих организациях"

Настоящий Закон разработан в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, иными нормативными актами Российской Федерации и Республики Саха (Якутия) и регулирует отношения, связанные с осуществлением управления жилищным фондом всех форм собственности управляющими организациями на территории Республики Саха (Якутия).

Статья 1. Цели настоящего Закона

Настоящий Закон разработан в целях:

1.1. Обеспечения равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм, а также развития конкуренции в сфере управления, содержания и ремонта жилищного фонда;

1.2. Формирования организационно-управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного управления и обслуживания жилищного фонда;

1.3. Сбора и анализа информации об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на коммунальные услуги;

1.4. Реализации полномочий собственников частного, государственного и муниципального жилищного фонда и контрольных функций за качеством жилищно-коммунального обслуживания;

1.5. Предупреждения возникновения чрезвычайных ситуаций, аварий систем теплоснабжения, ликвидации их последствий;

1.6. Совершенствования системы договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг и содержанию и ремонту жилищного фонда.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

- управляющая организация - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в установленном порядке уполномоченный собственниками помещений на управление многоквартирным жилым домом в указанном качестве, с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг;

- жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Республики Саха (Якутия);

- общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения.

Статья 3. Состав общего имущества

1. В состав общего имущества включаются:

1.1 Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

1.2 Крыши;

1.3 Ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

1.4. Ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

1.5. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

1.6. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

1.7. Иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

2. Собственники государственного и муниципального жилищного фонда выполняют финансовые обязательства, регламентированные действующим законодательством, в равной степени перед всеми управляющими организациями независимо от организационно-правовой формы согласно своей доли#.

Статья 4. Основные задачи управляющей организации

Основными задачами управляющей организации являются:

1. Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в жилых домах, предоставление коммунальных услуг гражданам;

2. Организация работы, направленной на сохранность жилищного фонда, улучшение качественных характеристик жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых гражданам;

3. Обеспечение условий проживания в жилищном фонде граждан в соответствии с требованиями правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

4. Содержание, санитарное обеспечение, техническое обслуживание и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда и придомовой территории в соответствии с действующими нормативами;

5. Обеспечение системы предоставления жилищных услуг;

6. Разработка и внедрение дополнительных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом;

7. Организация сбора платежей от населения за жилье и предоставленные жилищно-коммунальные услуги, расчета с подрядными организациями за выполненные работы и поставщиками коммунальных услуг за предоставленные услуги;

8. Модернизация и внедрение новых технологий в эксплуатации жилищного фонда;

9. Проведение разъяснительной работы с населением, направленной на повышение сохранности жилищного фонда.

Статья 5. Основные функции управляющей организации

Основными функциями управляющей организации являются:

1. Технический контроль и планирование:

1.1. Оформление договоров с подрядными организациями на содержание, обслуживание и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда и придомовой территории;

1.2. Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг;

1.3. Планирование капитального и текущего ремонта, реконструкции жилищного фонда;

1.4. Обеспечение выполнения работ по подготовке объектов жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации;

1.5. Участие в расследовании и устранении аварийных ситуаций на объектах жилищного фонда;

1.6. Установка приборов учета тепловой энергии, горячей и холодной воды с целью установления фактических объемов потребления воды и тепла и экономии бюджетных средств.

2. Содержание жилищного фонда:

2.1. Обеспечение надлежащего содержания общего имущества жилого дома и технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния;

2.2. Обеспечение надлежащего выполнения работ по санитарной уборке и очистке общих помещений жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями;

2.3. Организация ремонта жилых помещений на договорной основе с их владельцами;

2.4. Предоставление платных услуг населению;

2.5. Обеспечение выполнения работ по обеспечению пожарной безопасности на объектах жилищного фонда;

2.6. Обеспечение круглосуточного дежурства собственной аварийно-диспетчерской службы, в обязанность которой входит прием, фиксирование и распределение заявок, требований и предложений, поступающих от граждан, с момента поступления до момента их исполнения уполномоченными управляющей организацией лицами.

3. Договорно-правовая деятельность по заключению договоров с собственниками жилищного фонда, в том числе на обслуживание расположенных в них нежилых помещений, на предоставление жилищно-коммунальных услуг, заключение договоров с подрядными организациями на осуществление работ по капитальному ремонту, модернизации и строительству объектов муниципального жилищного фонда, а также с поставщиками коммунальных услуг.

4. Работа с гражданами:

4.1. Прием, систематизирование и обеспечение исполнения заявок, правомерных требований и предложений, поступающих от граждан, как в устной, так и в письменной форме, проживающих в обслуживаемом жилищном фонде, включая решение вопросов, связанных с содержанием жилищного фонда, начислением и приемом платежей и иных вопросов, находящихся в компетенции управляющей организации. При этом управляющая организация вступает в правоотношения как с гражданами, так и с подрядными организациями, а подрядные организации состоят в правоотношениях только с управляющей организацией;

4.2. Организация сбора платежей за оказываемые жилищно-коммунальные услуги. Осуществление оперативного ежемесячного расчета платежей населения в зависимости от потребления услуг, наличия льгот, права на получение субсидий на оплату жилья и т.д.

4.3. Выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, и принятие мер по взысканию задолженности в установленном порядке. Своевременное информирование населения обо всех видах предоставленных услуг и тарифов на услуги.

Статья 6. Основные права и обязанности управляющей организации

1. Управляющая организация имеет право:

1.1. Выступать от имени собственника жилищного фонда в качестве заказчика, заключать договоры с организациями независимо от организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации;

1.2. Разрабатывать мероприятия по улучшению механизмов управления жилищным фондом.

2. Обязанности управляющей организации:

2.1. Управлять жилищным фондом, обеспечивая его содержание, эксплуатацию, ремонт и использование по прямому назначению, с соблюдением положений действующего законодательства. Обеспечить условия проживания населения в обслуживаемых домах и поддержание придомовых территорий в состоянии, отвечающем нормативно-техническим и санитарным требованиям.

2.2. Осуществлять работы по планово-предупредительному, непредвиденному и выборочному капитальному ремонту жилищного фонда в соответствии с утвержденными планами проведения работ, а также по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда, придомовой территории и объектов придомовой территории.

2.3. Предоставлять собственникам жилищного фонда на согласование проекты планов, плановые задания, производить отчеты, обеспечивать доступ к бухгалтерской отчетности и иной информации, связанной с имуществом, являющимся предметом договора.

Статья 7. Выбор управляющей организации

1. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме вправе передать управление многоквартирным жилым домом управляющей организации. Выбор управляющей организации осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников жилых помещений может быть созвано по инициативе любого из данных собственников и проводится в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Решение о выборе управляющей организации и итоги голосования доводятся до сведения всех собственников помещений в данном доме. Собственник, по инициативе которого было созвано такое собрание, размещает соответствующее сообщение в помещении данного дома не позднее чем через десять дней со дня принятия решения.

3. Органы государственной власти Республики Саха (Якутия), органы местного самоуправления, их должностные лица, а также должностные лица и сотрудники управляющих организаций не вправе оказывать влияние на принятие общим собранием решения о выборе управляющей организации.

Понуждение собственников к заключению договора управления не допускается.

4. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие права собственника в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, извещаются инициатором общего собрания собственников о результатах голосования путем направления копии протокола общего собрания собственников жилья. Протокол направляется заказной почтой или иным способом, подтверждающим его заблаговременное вручение, но не позднее чем через десять дней со дня принятия решения.

Статья 8. Порядок передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками организаций

1. Основанием для передачи многоквартирного дома в управление является надлежащим образом оформленный протокол общего собрания собственников жилых помещений, решение единоличного собственника (уполномоченного органа) всех помещений в многоквартирном доме или решение уполномоченного органа товарищества собственников жилья. В протоколе (решении) управляющая организация уполномочивается собственниками на получение и оформление соответствующей документации.

2. Передача многоквартирного жилого дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации или предпринимателю без образования юридического лица осуществляется в порядке, установленным законодательством.

3. Многоквартирный дом, собственники помещений в котором впервые избрали способ управления, в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, передается уполномоченному лицу балансодержателем указанного имущества по акту приема-передачи.

4. При этом порядок передачи устанавливается:

4.1. В отношении жилищного фонда, сведения о котором содержатся в Реестре государственной собственности Республики Саха (Якутия), устанавливается# Правительством Республики Саха (Якутия);

4.2. В отношении жилищного фонда, сведения о котором содержатся в соответствующих реестрах муниципальных образований, - непосредственно уполномоченными органами местного самоуправления.

5. В остальных случаях многоквартирный дом считается переданным в управление управляющей организации с момента заключения договора управления с одним из собственников помещений в многоквартирном доме, если иное не установлено решением общего собрания собственников или договором управления.

Статья 9. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить утвержденный собранием договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не позднее тридцати дней со дня извещения об итогах голосования в порядке установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

3. Понятие договора управления, порядок его заключения и расторжения, права и обязанности сторон устанавливаются действующим жилищным и гражданским законодательством.

4. Кроме положений, обязательных к включению в договор согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления также может содержать следующие положения:

4.1. Обязанность управляющей организации, призванной обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, застраховать соответствующие риски;

4.2. Страхование не освобождает управляющую организацию от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая;

4.3. Обязанность управляющей организации в случае, если инициатором расторжения договора управления в одностороннем порядке выступит управляющая организация, обеспечить до выбора собственниками иной управляющей организации или способа управления аварийное прикрытие надлежащего функционирования коммунальных систем многоквартирного дома собственными силами либо за счет привлечения третьего лица;

4.4. Иные положения, по которым стороны пришли к соглашению.

5. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

6. Решение общего собрания об одностороннем расторжении договора управления должно содержать следующие пункты:

6.1. Дата, с которой договор управления считается расторгнутым;

6.2. Порядок погашения задолженности собственников;

6.3. Выбор иной управляющей организации (иного способа управления) либо дату проведения общего собрания с указанной повесткой.

7. Собственники обязаны избрать иную управляющую организацию (способ управления) не позднее 30 дней со дня принятия решения об одностороннем расторжении заключенного договора управления.

8. Управляющая организация не вправе прекратить фактическое управление многоквартирным домом до истечения срока, установленного частью 6 настоящей статьи, если иное не установлено решением общего собрания.

Статья 10. Контроль за деятельностью управляющих организаций

1. Контроль за деятельностью управляющей организации по управлению жилищным фондом осуществляется следующими субъектами:

- непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

- органами государственной власти Республики Саха (Якутия);

- органами местного самоуправления.

2. Контроль за деятельностью управляющей организации осуществляется в следующих формах:

2.1. Получение информации о состоянии и содержании жилищного фонда, переданного в управление, об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на коммунальные услуги в целях предоставления достоверной и полной информации.

2.2. Проверка целевого использования переданных управляющей организации денежных средств, в том числе посредством проведения проверок (ревизий) комиссией, сформированной из собственников помещений в многоквартирном доме и (или) привлеченных специалистов, а также должностных лиц органов государственной власти Республики Саха (Якутия), органов местного самоуправления;

2.3. Проверка наличия соответствующих лицензий, разрешений, проектной и технической документации, иных необходимых для проведения работ и оказания услуг документов;

2.4. Проверка хода работы по обслуживанию жилищного фонда и придомовых территорий;

2.5. Контролирование объема и качества оказания услуг, правомерности использования средств;

2.6. Проверка санитарного и технического состояния домов и придомовых территорий;

2.7. Иные формы.

3. Порядок осуществления собственниками контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления устанавливается Жилищным кодексом Российской Федерации, а также соглашением сторон.

4. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти Республики Саха (Якутия) в соответствии с федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

5. Органы местного самоуправления ведут учет управляющих организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на территории муниципального образования, а также учет жилищного фонда, переданного в управление управляющих организаций.

Порядок ведения учета, а также порядок и объем информации, предоставляемой управляющими организациями для осуществления учета, устанавливается органами местного самоуправления самостоятельно.

6. Уполномоченные органы государственной власти Республики Саха (Якутия), органы местного самоуправления вправе определить требования, предъявляемые к управляющим организациям, осуществляющим хозяйственную деятельность на территории, находящейся в их ведении, а также провести соответствующую проверку на соответствие управляющих организаций указанным требованиям и довести результаты указанной проверки до сведения собственников помещений в многоквартирных домах.

Статья 11. Ответственность управляющей организации

1. Управляющая организация несет ответственность за надлежащее выполнение обязательств по управлению многоквартирным жилым домом перед собственниками согласно действующему законодательству и заключенному договору управления.

2. Управляющие организации несут ответственность за нарушение прав потребителя при оказании услуг по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирных домов в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. В случае ненадлежащего исполнения должностными лицами управляющих организаций своих обязанностей, повлекшего тяжкие последствия или причинение имущественного вреда или вреда здоровью граждан, указанные лица несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством.

4. При наличии фактов нарушений действующего законодательства собственники помещений, уполномоченные органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться с соответствующими заявлениями в компетентные органы о проведении проверок, ревизии, экспертиз и иных мероприятий в отношении деятельности управляющих организаций и их должностных лиц.

Статья 12. Заключительные положения

Настоящий Закон вступает в силу с момента официального опубликования.

Президент Республики Саха (Якутия)

В. Штыров