Постановление Арбитражного суда Республики Коми от 16 августа 2005 г. N А29-2834/05-2Э Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования этим земельным участком, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Республики Коми
от 16 августа 2005 г. N А29-2834/05-2Э
(извлечение)

Арбитражный суд Республики Коми

при участии в заседании представителей от истца и от ответчика,

рассмотрев в судебном заседании 10-12.08.2005 г. апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 17.06.2005 г. по делу N А29-2834/05-2э, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью к ООО-1 о взыскании убытков и процентов,

установил:

ООО обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском о взыскании с ООО-1 убытков в сумме 16767 руб. 12 коп, причиненных неисполнением ответчиком обязательств по договору купли-продажи нежилых помещений в виде возмещения расходов истца по содержанию земельного участка (арендной платы и земельного налога), взыскании 1087 руб. 67 коп. процентов и взыскании 5000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 17.06.2005 г. исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца 6553 руб. убытков. Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика расходов по содержанию имущества, начиная с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на проданное недвижимое имущество.

Истец не согласился с решением суда и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит исковые требования удовлетворить в полном объеме. В жалобе заявитель указал, что его исковые требования основаны на обязательстве ответчика по возмещению соответствующих расходов истца, возникшем в силу заключенного между ними договора, которое надлежащим образом не исполнено.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, по договору от 09.07.2004 г. ООО продало ООО-1 часть нежилых помещений (основное строение - Литер А1) общей площадью 362,9 кв.м. NN 39,40 и 41, находящихся по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, ул.Заводская. Судом в решении ошибочно указан другой адрес помещений и сделан неверный вывод об их площади (согласно договору и свидетельству о государственной регистрации общая площадь помещений составляет 362,9 кв.м. (л.д.45).

По акту от 09.07.2004 г. данные помещения были переданы продавцом покупателю.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 3.8. договора купли-продажи (в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 28.09.2004 г. к договору) покупатель обязуется нести все расходы по содержанию нежилых помещений, включая коммунальные и эксплуатационные платежи, услуги по охране, расходы по содержанию и пользованию соответствующим земельным участком (в т.ч. арендной платы за земельный участок) и т.п. с 31.05.2004 г.

ООО, со ссылкой на нарушение ответчиком принятого на основании вышеуказанного пункта договора обязательства, обратилось с иском к ООО-1 о взыскании 16767 руб. 12 коп. убытков. Согласно расчету истца данная сумма состоит из произведенной им в период с 31.05.2004 г. по 31.12.2004 г. выплаты арендной платы и земельного налога, предъявленных пропорционально площади приобретенных ответчиком помещений.

Судом установлено, что истец первоначально являлся плательщиком земельного налога, как владелец вышеуказанных помещений, а в последствии по договору аренды от 10.08.2004 г., заключенного с Администрацией МО "Город Сыктывкар" и зарегистрированного в установленном законом порядке 03.11.2004 г., вносил арендную плату за пользование соответствующим земельным участком.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства дела и оценив представленные в материалы дела доказательства, считает иск заявленным правомерно в части предъявления требований о взыскании с ответчика расходов истца по содержанию и пользованию земельным участком в период с 31.05.2004 г. по 14.10.2004 г. (с 31.05.2004 г. по 09.08.2004 г. - расходов по уплате земельного налога, с 10.08.2004 г. по 14.10.2004 г. - расходов по внесению арендных платежей).

Начало периода взыскания соответствует дате, оговоренной в пункте 3.8. договора купли-продажи (дополнительное соглашение N 1 к нему), а его окончание - дате государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество к ООО-1.

Согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству от 15.10.2004 г., в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.10.2004 г. внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО-1 на приобретенные по договору купли-продажи от 09.07.2004 г. нежилые помещения.

Продажа спорной недвижимости повлекла передачу прав арендатора земельного участка в соответствующей части (пропорционально площади приобретенных помещений) новому собственнику, - ООО-1.

Данные выводы суда апелляционной инстанции основаны на требованиях действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 14) указал, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При таких обстоятельствах, с момента регистрации перехода права собственности на нежилые помещения к ООО-1 (14.10.2004 г.) истцом были утрачены права арендатора на спорный земельный участок, его обязательства по внесению арендных платежей в последующий период аренды по заключенному им с Администрацией МО "Город Сыктывкар" договору, от 10.08.2004 г. прекращены.

Таким образом, судом первой инстанции неправильно определен период взыскания и, соответственно, размер убытков истца.

Ссылка ответчика на то, что пункт 3.8. договора в редакции дополнительного соглашения N 1 к нему от 28.09.2004 г. является недействительным в части указания в нем начала периода содержания покупателем нежилых помещений - 31.05.2004 г., так как ООО-1 по состоянию на указанное число еще не существовало в качестве юридического лица (согласно свидетельству общество зарегистрировано 09.07.2004 г., л.д.73), несостоятельна.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу изложенного, за период с 31.05.2004 г. по 14.10.2004 г. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца 2026 руб. 56 коп. расходов по уплате земельного налога и 7412 руб. 05 коп. расходов по внесению арендных платежей.

Выводы суда первой инстанции о том, что предъявление ко взысканию сумм земельного налога является неправомерным, так как согласно пункту 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации обязанность по уплате земельного налога не может быть возложена плательщиком на другое лицо, являются несостоятельными.

По настоящему делу в судебном порядке на ответчика не возлагается обязанность по уплате земельного налога, а с него взыскиваются расходы истца по его уплате в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора.

Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за пользование чужими денежными средствами, в том числе вследствие просрочки в их уплате подлежат взысканию проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте нахождения кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его существующей части.

Так как стороны в договоре не установили срок внесения покупателем платежей в возмещение расходов продавца по содержанию имущества, определенных в пункте 3.8. договора купли-продажи, в силу требований пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

В материалах дела имеется письмо ответчика в адрес истца от 23.02.2005 г. N 5 следующего содержания. ООО-1 в ответ на письмо ООО от 17.02.2005 г. N 31 сообщает, что оплата счета N 120 от 31.01.2005 г. на сумму 16767 руб. 12 коп. (расходы по содержанию земельного участка) будет произведена после подписания границ земельного участка и передаче данного участка ответчику по акту приема-передачи.

Таким образом, из данного письма видно, что ответчик 23.02.2005 г. уже знал о необходимости исполнения приятого на себя обязательства по содержанию приобретенных им помещений и о его размере.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции удовлетворяет требования истца о взыскании процентов за просрочку исполнения обязательства по возмещению его расходов в размере 111 руб. 37 коп. за период с 23.02.2005 г. по 31.03.2005 г.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам (судебным издержкам), связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в частности, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

Согласно пункту 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя взыскиваются в разумных пределах.

По результатам рассмотрения настоящего дела, суд удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика понесенных им судебных расходов на оплату услуг представителя, оказанных при рассмотрении дела в первой и второй судебных инстанциях, в размере 3000 руб.

На основании изложенного, апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, решение суда следует изменить.

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлине взыскиваются пропорционально удовлетворенным требованиям за рассмотрение дела в суде первой и второй инстанциях.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

1. Решение Арбитражного суда Республики Коми от 17.06.2005 г. по делу N А29-2834/05-2э изменить, апелляционную жалобу - удовлетворить частично.

2. Иск удовлетворить частично.

3. Взыскать с ООО-1 в пользу ООО 9438 руб. 61 коп. расходов по содержанию имущества, 111 руб. 37 коп. процентов, 3000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя и 290 руб. 09 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

4. В остальной части иска отказать.

5. Взыскать с ООО-1 в доход федерального бюджета 357 руб. 09 коп. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке.