Постановление Арбитражного суда Республики Коми от 24 ноября 2004 г. N А29-1115/04-2Э На арендодателе лежит обязанность производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а в случае нарушения этой обязанности арендатор вправе произвести такой ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Республики Коми
от 24 ноября 2004 г. N А29-1115/04-2Э
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 марта 2005 г. N А29-1115/04-2Э настоящее постановление оставлено без изменения

Арбитражный суд Республики Коми,

рассмотрев в судебном заседании 22.11.2004 г. апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 30 сентября 2004 года по делу N А29-1115/04-2э, принятое по иску муниципального учреждения по жилищно-коммунальным услугам, г.Инта к муниципальному унитарному предприятию, г.Инта о взыскании задолженности и пени по встречному иску о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта,

установил:

МУ по ЖКУ обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском о взыскании с МУП 118091 руб. 79 коп. задолженности и 63306 руб. 66 коп. пени. Исковые требования уточнены заявлением 21.09.2004 г.

Ответчик обратился со встречными исковыми требованиями о взыскании с истца 179265 руб. 92 коп. в счет компенсации понесенных арендатором затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 30.09.2004 г. (с учетом определения суда от 28.10.2004 г. об исправлении опечатки) исковые требования удовлетворены в полном объеме, а встречный иск признан правомерным в части возмещения истцом ответчику 31714 руб. 77 коп. расходов по установке световой вывески.

Ответчик не согласился с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт изменить, удовлетворить его встречные требования также в размере 131665 руб. 66 коп., и, с учетом зачета требований сторон, взыскать с ответчика в пользу истца 28018 руб. 77 коп.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к следующему.

Взыскание задолженности в размере 38995 руб. 66 коп. и 7722 руб. пени за период, когда договор аренды сторонами не был заключен (с 01.01.2003 г. до 24.06.2003 г.), является неправомерным. Ответчик не был ознакомлен с документами, подтверждающими выполнение ООО работ по обслуживанию здания, представленными истцом в материалы дела.

Кроме того, ответчик указывает, что суду следует взыскать с истца в его пользу 84948 руб. пени, начисленных на удовлетворенную сумму встречного иска (31714,77 руб.), а также 31452 руб. 90 коп., составляющих расходы ответчика на ремонт арендуемых помещений после их затопления (акт от 15.12.2003 г.) и пожара, произошедшего 08.06.2004 г.

Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу доводы ответчика отклонил, просит судебное решение оставить в силе, рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Заявленное ответчиком письменное ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы, в связи с тем, что директор МУП находится в учебном отпуске, отклоняется судом. Причины, изложенные в ходатайстве, не являются уважительными, так как интересы ответчика могли быть представлены лицом по доверенности. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам; при этом необходимость отложения дела не связана с представлением ответчиком новых доказательств.

Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев материалы дела, считает, что решение суда первой инстанции вынесено законно и обоснованно.

Как видно из материалов дела, отношения между МУ по ЖКУ и МУП основаны на трехсторонних договорах, где Администрация МО "Город Инта" является арендодателем, истец - балансодержателем, а ответчик - арендатором помещения площадью 684,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Инта, ул.Бабушкина.

Истец, - балансодержатель МУ по ЖКУ, просит взыскать с ответчика, - арендатора МУП 118091 руб. 79 коп. задолженности и 63306 руб. 66 коп. пени по вышеуказанным договорам N 250/122 от 1 января 2003 г. и от 1 января 2004 г., начисленных за период их действия с января 2003 г. по июнь 2004 г.

Срок действия договора N 250/122 от 01.01.2003 г. установлен с 1 января по 30 декабря 2003 года.

Согласно пункту 3.1. договора N 250/122 от 01.01.2003 г. арендатор оплачивает балансодержателю 2293 руб. 26 коп. арендной платы (без учета НДС) в срок до 10-го месяца следующего за отчетным. Уплата суммы налога на добавленную стоимость в бюджет производится арендатором самостоятельно.

Дополнительным соглашением к указанному договору от 01.06.2003 г. размер арендной платы, подлежащей уплате балансодержателю с 1 июня 2003 года, увеличен до 3439 руб. 91 коп.

После окончания срока действия договора от 01.01.2003 г., сторонами подписан новый договор N 250/122 от 01.01.2004 г. на аренду тех же помещений в период с 1 января по 30 декабря 2004 года.

Условиями данного договора не предусмотрена оплата арендатором балансодержателю части арендных платежей.

Суд первой инстанции доводы ответчика о незаключенности вышеуказанных договоров аренды в силу того, что справка-расчет стоимости коммунальных услуг и эксплуатационных расходов подписана им с проколом разногласий, правомерно отклонил.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

Под содержанием имущества понимаются определенные действия, направленные на поддержание его в нормальном состоянии, годном к использованию, а также связанные с этим расходы.

В пунктах 3.2. вышеуказанных договоров аренды предусмотрено, что в срок до 10-го месяца следующего за отчетным арендатор оплачивает среднюю стоимость содержания арендуемого помещения и оказываемые ему коммунальные услуги по установленным ставкам, тарифам и нормам потребления согласно справки-расчета, прилагаемой к договору и являющегося его неотъемлемой частью,

Пунктом 3.2. договора от 01.01.2003 г. также предусмотрено, что арендатор возмещает балансодержателю плату за пользование земельным участком в части необходимой для использования арендуемого помещения. В договоре от 01.01.2004 г. плата за землю согласно справке-расчету включена в сумму эксплуатационных расходов.

Таким образом, стороны согласовали обязанность арендатора по оплате коммунальных услуги и эксплуатационных расходов.

Размер оплаты эксплуатационных расходов сторонами не согласован, однако указанное обстоятельство не освобождает арендатора от их уплаты.

Федеральным законом "Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации" (пункт 5 части 2 статьи 6) установлено, что к ведению муниципальных образований относятся вопросы содержания и использования муниципальных жилищного фонда и нежилых помещений.

Советом города Инта 21.12.1999 г. утверждено Положение о порядке учета и предоставления в аренду помещений муниципального нежилого фонда, согласно которому плата за пользование муниципальными нежилыми помещениями устанавливается в виде сочетания собственно арендной платы и несения арендатором регулярных затрат по содержанию, арендуемого помещения (п.4.1), балансодержатель должен предоставить арендатору расчет размера указанных платежей, эксплуатационные расходы балансодержатель предоставляет по тарифу, утвержденному решением Главы администрации МО "Город Инта" (п.3.11). Согласно пункту 4.10 указного Положения затраты на содержание арендуемого помещения включают расходы балансодержателя, в том числе эксплуатационные расходы, амортизационные отчисления, плату за землю и налог на имущество.

Распоряжением Главы администрации МО "Город Инта" N 216 от 04.06.2002 г. утверждены с 01.06.2002 г. тарифы стоимости содержания 1 кв.м. площади арендуемых нежилых помещений (эксплуатационные расходы). Постановлением Главы администрации МО "Город Инта" N 2/246 от 27.02.2003 г. такие расходы с 01.03.2003 г. утверждены в размере 5 руб. 03 коп. за 1 кв.м.

Из расчета платежей в покрытие эксплуатационных расходов (приложение к постановлению Главы администрации) следует, что вышеуказанный тариф включает в себя расходы по ремонту конструктивных элементов здания, ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования, благоустройству и обеспечению санитарного состояния придомовых территорий, а также прочие эксплуатационные расходы без учета затрат по уборке лестничных клеток, мусоропроводов, вывозке твердых бытовых отходов, обслуживанию лифтов, освещения лестничных клеток и придомовой территории, т.е. коммунальных услуг.

Размер стоимости коммунальных услуг установлен в справке-расчете, прилагаемым к двум договорам аренды на 2003 и 2004 г.г., который ответчиком не оспаривается.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истцом ежемесячно выставлялись ответчику счета-фактуры с разбивкой сумм для оплаты арендных платежей, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов. Ответчик не представил доказательств исполнения обязательств по их оплате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктами 4.1. спорных договоров в случае нарушения установленных договором сроков внесения платежей, начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Расчет суммы долга и пени проверен судом, является правильным. Контррасчета суммы задолженности и пени ответчиком не представлено.

В материалах дела имеются доказательства того, что истец фактически несет затраты по эксплуатационным расходам. В спорный период истец находился в Договорных отношениях с ООО по поводу обслуживания зданий, в том числе и спорного дома (договор N МЗ-1/ТО от 20.03.2002 г., дополнительное соглашения к нему). Согласно акту выполненных работ ООО в данный период исполняло свои обязательства по обслуживанию спорного здания.

Ссылка ответчика на то, что не ознакомлен с данными документами необоснованна, так как его представитель присутствовал в судебных заседаниях, имел право знакомиться с материалами дела.

На основании изложенного требования истца о взыскании задолженности по содержанию арендуемого ответчиком помещения и неустойки заявлены правомерно и подлежат удовлетворению в заявленной сумме.

В силу требования статьи 616 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом иными правовыми актами и договором на арендодателе лежит обязанность производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а в нарушения этой обязанности арендатор вправе произвести такой ремонт и с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы.

Встречный иск ответчика о взыскании с истца в его пользу 79265 руб. 92 коп. в счет компенсации понесенных арендатором затрат по капитальному ремонту арендуемых повешений правомерно удовлетворен судом только в части 31714 руб. 77 коп. - в возмещение расходов по установке световой вывески.

Ответчик указал, что при аренде спорных помещений понес следующие затраты: 61155 руб. 55 коп. - затраты на изготовление световой рекламы, 37655 руб. - затраты по устройству рекламного освещения, 28059 руб. 60 коп. - затраты по оплате Интинской ТЭЦ ОАО АЭК капремонта системы отопления, 82418 руб. - затраты по оплате ГУП работ по остеклению внешнего фасада здания, всего - 209288 руб. 15 коп.

Соглашением от 17.12.2001 г. стороны провели зачет взаимных требований на суммы:

- 118111 руб. 37 коп., из которых согласно справке-расшифровке ответчика (л/д 143 т. 1) 28059,60 руб. по капремонту системы отопления, 37655 руб. за устройство рекламного освещения и 52395,77 руб. за остекление фасада (с учетом частичной оплаты работ по остеклению в размере 30022,23 руб.).

- 31714 руб. 78 коп., составляющих 50% стоимости по изготовлению и установке световой вывески.

Таким образом, истец по соглашению признал затраты ответчика всего на сумму 149826 руб. 15 коп.

Ответчик, указав, что истцом обязательства по указанному соглашению надлежащим образом не выполнены, просит удовлетворить встречные требования в размере 179265 руб. 92 коп.

Вместе с тем, сумма затрат в размере 30022,23 руб., как было указано выше оплачена истцом, а затраты в размере 118111 руб. 37 коп. учтены при взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, оказанных коммунальных услуг и возмещению эксплуатационных расходов за прошлый период аренды спорных помещений по делу N А29-1387/03-2э (см. расчет в указанном деле, л.д 129 т.2).

Таким образом, суд правомерно удовлетворил требования ответчика только в части 31714 руб. 77 коп. таких затрат, которые не были учтены при взыскании задолженности по делу N А29-1387/03-2э.

В оставшейся части встречные требования, - 29440,78 руб. (61155,55 - 31714,77) затраты на изготовление световой рекламы, в отсутствие правовых оснований не подлежат взысканию и зачету к требованиям истца. Работы по изготовлению световой рекламы не относятся к капитальному ремонту.

Доводы апеллянта относительно необходимости взыскания с истца в его пользу 84948 руб. пени, начисленных на удовлетворенную сумму встречного иска 31714 руб. 77 коп., а также 31452 руб. 90 коп., составляющих расходы ответчика по ремонту арендуемых помещений после их затопления (акт от 15.12.2003 г.) и пожара, произошедшего 08.06.2004 г., отклоняются судом. Данные требования не были заявлены ответчиком в суде первой инстанции и в силу пункта 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

На основании вышеизложенного для удовлетворения апелляционной жалобы и изменения решения суда оснований не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Коми от 30.09.2004 г. по делу N А29-1115/04-2э оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Одежда" в доход федерального бюджета 2116 руб. 66 коп. государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке.