Постановление Арбитражного суда Республики Коми от 15 сентября 2005 г. N А29-2291/05-2э По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда как при существенном нарушении его другой стороной, так и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (извлечение)

Постановление Арбитражного суда Республики Коми
от 15 сентября 2005 г. N А29-2291/05-2э
(извлечение)

Арбитражный суд Республики Коми

без участия в заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании 12 сентября 2005 г. апелляционную жалобу истца - Комитета по управлению имуществом и реформированию предприятий Удорского района

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 15 июля 2005 г. по делу N А29-2291/05-2э, принятое по иску Комитета по управлению имуществом и реформированию предприятий Удорского района к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды,

установил:

Комитет по управлению имуществом и реформированию предприятий Удорского района (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) о взыскании 68556 руб. 96 коп. задолженности по договору аренды от 15.03.2002 г. N 448 и расторжении указанного договора.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 15.07.2005 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец - Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Коми с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец указывает, что договор аренды заключен сторонами на 11 месяцев, следовательно не подлежал государственной регистрации, потому оснований для признания его незаключенным не имеется.

Ответчик отзыва на апелляционную жалобу истца не представил.

Стороны о месте и времени рассмотрения дела в апелляционной инстанции уведомлены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения дела без участия представителей сторон.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как видно из материалов дела, 15.03.2002 г. между Комитетом (арендодатель), муниципальным предприятием (балансодержатель) и ООО (арендатор) подписан договор аренды N 448.

Согласно указанного договора и акта приема-передачи от 15.03.2002 г. в аренду переданы нежилые помещения для использования под кабинеты, расположенные на первом этаже здания по адресу: п.Благоево, ул.Октябрьская, общей площадью 250,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды установлен сторонами с 15.03.2002 г. по 15.02.2003 г.

Судом первой инстанции в качестве обоснования отказа в удовлетворении исковых требований положен довод о незаключенности договора аренды по причине отсутствия его государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда первой инстанции не верным на основании следующего.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно договора аренды от 15.03.2002 г. N 448 в аренду передавалось часть нежилых помещений расположенных в здании.

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, следовательно, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Таким образом, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды от 15.03.2002 г. N 448 заключен на срок 11 месяцев, следовательно, государственной регистрации не подлежал.

Из материалов дела следует, что арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора.

Указанное свидетельствует, что договор аренды от 15.03.2002 г. N 448 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, также не нуждался в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

С учетом изложенного договор аренды от 15.03.2002 г. N 448 является заключенным.

Суд апелляционной инстанции считает, что требования Комитета о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

Пунктом 3.1 договора предусмотрен размер арендной платы и обязательство арендатора поквартально вносить ее не позднее 25 числа первого месяца квартала.

Соглашением сторон об изменении условий договора аренды от 15.03.2002 г. N 448 внесены изменения в пункт 3.1 договора в части размера арендной платы, согласно которого с 01.01.2004 г. арендная плата составляет 94352 руб. 33 коп. за год или 23588 руб. 08 коп. за квартал с учетом НДС, который перечисляется в федеральный бюджет.

Как следует из представленного истцом расчета, задолженность возникла по арендной плате за 1-4 кварталы 2004 г.

Задолженность правомерно рассчитана истцом без учета НДС и с учетом платежа произведенного ответчиком 01.05.2004 г. в сумме 10000 руб., с учетом чего составляет 68556 руб. 96 коп.

Пунктом 3.2 договора установлено, что в случае если законодательством будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный договором, арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без дополнительного оформления.

Пунктом 3.4 Положения о порядке передачи в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования "Удорский район", утвержденного Решением Совета муниципального образования "Удорский район" от 28.01.2004 г. N 7-4-2, установлено, что арендная плата за недвижимое имущество, принадлежащее муниципальным унитарным предприятиям МО "Удорский район" на праве хозяйственного ведения, зачисляется в размере 100% в местный бюджет.

Таким образом, задолженность по арендной плате по договору от 15.03.2002 г. N 448 подлежит зачислению в бюджет муниципального образования "Удорский район".

С учетом изложенного, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 68556 руб. 96 коп. подлежит удовлетворению.

Требование истца о расторжении договора также подлежит удовлетворению на основании следующего.

Частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором аренды могут быть установлены и иные (не поименованные в указанной статье) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда как при существенном нарушении договора другой стороной, так и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из изложенного следует, что в договоре аренды могут быть определены и иные не названные законодателем основания досрочного расторжения сделки по требованию арендодателя.

Согласно подпункта 3 пункта 4.3 договора аренды от 15.03.2002 г. N 448 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случае неуплаты или просрочке уплаты арендных платежей в сроки установленные пунктом 3.1 договора, в течении двух сроков подряд независимо от ее последующего внесения.

Таким образом, договором от 15.03.2002 г. N 448 на основании части 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено иное, не поименованное в части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, основание расторжения договора по требованию арендодателя.

При подаче искового заявления истец в качестве правового обоснования заявленных исковых требований указал статью 619 Гражданском кодексе Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела видно, что истцом в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением направлено письмо согласно которого Комитет уведомляет ответчика о расторжении договора аренды от 15.03.2002 г. N 448 согласно подпункта 3 пункта 4.3. договора и будет вынужден обратиться в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора.

Из содержания указанного письма следует, что воля Комитета была направлена именно на расторжение договора в порядке части 2 статьи 619 и подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации - расторжение договора судом по требованию арендодателя по основанию предусмотренному договором, а не на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 610 и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, потому расценить указанное письмо как уведомление об отказе от договора заключенного на неопределенный срок, в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не представляется возможным.

О соблюдении истцом претензионного порядка, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует, факт направления уведомления о расторжении от 11.03.2005 г. (л.д.11).

Истцом приняты надлежащие меры, гарантирующие получение ответчиком указанного уведомления - письмо направлено заказным письмом с уведомлением о вручении, о чем свидетельствует квитанция N 00871 (л.д.3).

На момент принятия судом решения тридцатидневный срок установленный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации на получение ответа на предложение расторгнуть договор истек.

Материалами дела подтверждается неуплата ответчиком арендных платежей в течении двух сроков подряд, установленных пунктом 3.1. договора, что согласно подпункта 3 пункта 4.3 договора аренды от 15.03.2002 г. N 448, части 2 статьи 619 и подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на ответчика.

За рассмотрение дела в суде первой инстанции государственная пошлина составляет 4556 руб. 71 коп. (2556 руб. 71 коп. - за рассмотрение исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и 2000 руб. - за рассмотрение исковых требований о расторжении договора аренды).

Государственная пошлина за рассмотрение дела в апелляционной инстанции составляет 1000 руб.

При подаче иска и апелляционной жалобы истцом государственная пошлина не оплачивалась.

Таким образом, за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанции с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации 5556 руб. 71 коп.

Руководствуясь ст.ст.258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

1. Решение Арбитражного суда Республики Коми от 15 июля 2005 года по делу N А29-2291/05-2э отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

2. Исковые требования удовлетворить.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в доход бюджета муниципального образования "Удорский район" 68556 рублей 96 копеек задолженности по арендной плате. Выдать исполнительный лист.

4. Расторгнуть договор аренды от 15.03.2002 года N 448, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и реформированию предприятий Удорского района, муниципальным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью в доход федерального бюджета Российской Федерации 5556 рублей 71 копейку государственной пошлины. Выдать исполнительный лист.

6. Разъяснить, что настоящее постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с подачей кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в двухмесячный срок с даты изготовления постановления апелляционной инстанции в полном объеме.