Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 9 ноября 2004 г. N А47-5935/04-9ГК В иске Администрации к ООО о расторжении договора аренды земельного участка в связи с нарушением сроков строительства и освобождении земельного участка отказано, поскольку существенный ущерб истцу не причинен, арендная плата производилась своевременно и в соответствии с условиями договора досрочное его расторжение при нарушении этапов строительства не оговорено (извлечение)

Решение Арбитражного суда Оренбургской области
от 9 сентября 2004 г. N А47-5935/04-9ГК
(извлечение)

В Арбитражный суд Оренбургской области обратилась Администрация города Оренбурга с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Харфа" о расторжении договора аренды земельного участка N 529-1843ю/2 от 15.08.02. в связи с нарушением сроков строительства и освобождении земельного участка кадастровый номер N 56:44:02 16 011:0002, площадью 9995 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Гагарина, в районе ТД "Радуга".

Ответчик в заседании арбитражного суда исковые требования отклонил, по мотивам, изложенным в отзыве на иск, указывает, что существенный ущерб истцу не причинен, арендная плата производиться своевременно и в соответствии с условиями договора, строительство крытого рынка должно быть завершено не позднее 01.08.06, окончание строительства первого этапа - 01.01.05.

Права и обязанности разъяснены.

Отводов и ходатайств суду не заявлено.

В ходе открытого судебного разбирательства по имеющимся в деле документам, арбитражным судом установлено, что на основании Распоряжения Главы города Оренбурга N 1843-р от 24.05.02., между Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга /арендодатель/ и Обществом с ограниченной ответственностью "Харфа" /арендатор/ заключен договор аренды земельного участка N 529-1843 ю/2 от 15.08.02., согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 56:44:02 16 011:0002, площадью 9 995 кв. м., расположенный по адресу г. Оренбург, пр. Гагарина, в районе ТД "Радуга" для проектирования, строительства, размещения крытого рынка, размещения действующего рынка категория земель - земли поселений.

По пункту 1.4 договора земельный участок передается до 01.07.2012 года, при этом строительство крытого рынка должно быть завершено не позднее 01 августа 2006 года.

Сторонами также заключено дополнительное соглашение N 1 от 10.10.03. к договору аренды, согласно которому стороны договорились о поэтапном строительстве крытого рынка, а именно: строительство нулевого цикла - октябрь 2003-февраль 2004 года, возведение каркаса, строительство железо-бетонных конструкций - январь 2004 - январь 2005 года, отделочные работы - март 2005 - август 2006 года, сантехнические и электромонтажные работы - август 2005 - апрель 2006 года, монтаж технологического оборудования - январь - август 2006 года, благоустройство прилегающей территории - май - декабрь 2005 года и сдача объекта в эксплуатацию государственной комиссии - август 2006 года.

Ведущим специалистом Земельной Инспекции города Оренбурга Ковалено Владимиром Анатольевичем 16.03.04. года проведена проверка соблюдения земельного законодательства Обществом с ограниченной ответственностью "Харфа" и составлен акт N 852/10 от 16.03.04., согласно которому земляные работы для укладки фундамента не начаты.

Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга направлено в адрес ответчика уведомление N 953/1-28 от 24.02.04., о досрочном расторжении договора в связи с невыполнением его условий.

Ответчик в ответе на досрочное расторжение договора, указывает, что данное требование является безосновательным.

Иск заявлен о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением сроков строительства и освобождении земельного участка.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды /имущественного найма/ арендодатель /наймодатель/ обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора /статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации/.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу пункта части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Прямо установленные в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для расторжения договора /его существенное нарушение/ следует трактовать в соответствии со смыслом предписаний закона, суть которого в том, что существенным признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.

По своей сути, конечной целью заключенного между сторонами договора аренды земельного участка N 529-1843 ю/2 от 15.08.02. и дополнительных соглашений к нему является строительство крытого рынка, и сдача объекта в эксплуатацию государственной комиссии в августе 2006 года. То есть фактически в настоящее время нельзя говорить о том, что истец не достиг цели договора.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Сторона, ссылающаяся на существенные нарушения договора, должна представить соответствующие доказательства его нарушения. Сам факт наличия такого нарушения не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено.

Также следует учитывать, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Из заключенного между сторонами договора и дополнительных соглашений к нему не оговорено досрочное расторжение договора при нарушении этапов строительства крытого рынка.

Дополнительное соглашение, к договору аренды земельного участка N 529-1843ю/2 от 15 августа 2002 года, заключено сторонами 10 сентября 2003 года и зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Оренбургской области 17 февраля 2004 года.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки отнесены к недвижимому имуществу.

Согласно части 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в Федеральных законах.

Договор, подлежащей государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом /пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации/.

На момент государственной регистрации сделки прошел срок этапов строительства нулевого цикла и возведения каркаса, однако стороны не возразили против заключения договора, пропуск данных сроков не является существенным условием договора.

При таких обстоятельствах, в иске о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением сроков строительства следует отказать, в связи с чем, требование об освобождении земельного участка также стоит оставить без удовлетворения, поскольку ответчик занимает участок на законных основания, а именно в соответствии с заключенным сторонами договором N 529-1843 ю/2 от 15.08.02. и дополнительных соглашений к нему.

Расходы по уплате государственной пошлине возлагаются на истца по статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако в силу пункта 3 статьи 5 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

В иске отказать.

На решение, не вступившее в законную силу, может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения.

Резолютивная часть решения объявлена 8 сентября 2004 г.

Решение изготовлено в полном объеме 9 сентября 2004 г.