Декларирование доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду (О. Трегубова, "Вестник "Налоги", N 7, июль 2011 г.)

Декларирование доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду

В статье 608 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право сдачи в аренду (внаем) недвижимого имущества предоставлено собственнику такого имущества. Иных требований к статусу арендодателя нормами ГК РФ не предусмотрено. При этом гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, предпринимательской, с полученных доходов необходимо уплачивать налог на доходы в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Независимо от статуса арендодателя: зарегистрированный предприниматель или просто физическое лицо, налог на доходы физических лиц исчисляется и уплачивается в любом случае с сумм вознаграждений, полученных от физических лиц организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров найма или договоров аренды любого имущества. С учетом особенностей исчисления сумм налога, предусмотренных статьями 227 и 228 Налогового Кодекса РФ (далее - НК РФ) физические лица и лица, зарегистрированные в качестве предпринимателей, осуществляющие деятельность по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений на общепринятой системе налогообложения, самостоятельно исчисляют суммы налога на основании налоговых деклараций формы 3-НДФЛ, представляемых в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в котором получен доход.

Налоговая база определяется как денежное выражение доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, уменьшенных на сумму документально подтвержденных доходов, для предпринимателей и на суммы налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК РФ как для предпринимателей, так и для физических лиц.

Сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства плательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

На практике встречаются и другие случаи: когда организация - арендатор жилого помещения, производит выплаты по договору аренды физическому лицу - арендодателю, не являющемуся предпринимателем. В данном случае юридическое лицо является налоговым агентом и при выплате арендной платы арендодателям по договору найма должно выполнить обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в бюджет сумм НДФЛ с арендной платы в соответствии с нормами статьи 226 НК РФ по ставке 13%. Исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 230 НК РФ налоговые агенты ведут учет полученных доходов и представляют сведения о доходах физических лиц и удержанных с них налогов. Если арендодатель вступил в такие взаимоотношения с работодателем, то как физическому лицу-арендодателю следует запастись пакетом документов, подтверждающих данные взаимоотношения, а если быть более точным: договором найма или аренды, документами, подтверждающими получение дохода и удержание налога.

Следует иметь в виду, что с недавних пор увеличен размер штрафа, предусмотренный статьей 119 НК РФ непредставление плательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок декларации в 5 процентов неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате(доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.

О. Трегубова

Советник государственной

гражданской службы РФ 3 класса