Кассационное определение Тамбовского областного суда от 5 октября 2011 г. N 33-3119 Решение суда о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет ипотеки и выселении из квартиры зарегистрированных и проживающих лиц отменено в части прекращения права пользования и выселения из квартиры, поскольку требовать выселения жильцов будет вправе лицо, которое приобретет право собственности на квартиру после реализации (извлечение)

Кассационное определение Тамбовского областного суда
от 5 октября 2011 г. N 33-3119
(извлечение)

27 мая 2010 г. З.И.А. получил в *** отделении АК Сбербанка РФ (ОАО) ипотечный кредит в сумме *** рулей на 17 лет с уплатой 14,5% годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: Тамбов-***.

ОАО "Сбербанк России" в лице *** отделения обратился в суд с иском к З.И.А. о взыскании задолженности по договору ***, просил обратить взыскание на предмет ипотеки, вышеуказанную квартиру, выселить из квартиры зарегистрированных и проживающих лиц. В обоснование исковых требований указал, что ответчик обязан был погашать кредит ежемесячно, но своих обязательств не выполняет, кредит и проценты не уплачивает.

Исковые требования неоднократно увеличивались, истец просил взыскать с З.И.А. сумму задолженности *** рублей, обратить взыскание на предмет ипотеки квартиру, расположенную по адресу : г. Тамбов-***, установить начальную продажную цену согласно отчета N 09-11-10 от 22.11.2010 г. в сумме ***, прекратить право собственности на квартиру З.И.А., прекратить право пользования квартирой и выселить Р.Л.В., В.О.С, В.А.К., взыскать судебные расходы в сумме ***.

Решением Советского районного суда г. Тамбова от 28 июня 2011 года постановлено:

Взыскать в пользу ОАО "Сбербанка России" *** отделения с З.И.А. задолженность по кредитному договору N *** от 27 мая 2010 г. в сумме *** рублей *** коп., в том числе: просроченный основной долг в сумме ***, просроченные проценты в сумме ***, неустойку за просроченный основной долг в сумме ***, а также судебные расходы в сумме ***.

Обратить взыскание на предмет ипотеки по договору от 27 мая 2010 г. квартиру, принадлежащую З.И.А., расположенную по адресу: г. Тамбов-***. Установить начальную продажную цену квартиры *** Тамбов-*** согласно отчету об оценке ИП К.Г.Н. N 09- 11-10 от 22.11.2010 г. *** рублей.

Прекратить право собственности З.И.А. на квартиру, расположенную по адресу: Тамбов-*** ***.

Прекратить право пользования и выселить из квартиры, расположенной по адресу: Тамбов-*** *** Р.Л.В., В.О.С., В.А.К.

В кассационной жалобе поставлен вопрос об отмене решения как незаконного. В жалобе указано, что З.И.А. являлся индивидуальным предпринимателем, взял ипотечный кредит, но поскольку попал в аварию, стал в трудном материальном положении и не смог выплачивать кредит. Он обращался в банк, но предложили уменьшить сумму ежемесячного платежа незначительно. Просил отсрочить обращение взыскание на квартиру сроком на один год, поскольку он устроился на работу и будет его постепенно погашать, но ему предложили лишь незначительно уменьшить сумму ежемесячных платежей по кредиту. Также автор жалобы полагает, что суд незаконно прекратил право пользования квартирой несовершеннолетнего ребенка В.А.К. и не принял во внимание, что все члены его семьи другого жилья не имеют.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, поддержанной З.И.А., возражения представителя ОАО "Сбербанк России" Щ.Т.П., прокуратуры Советского района, выслушав Р.Л.В., В.О.С., заслушав заключение прокурора, полагавшего решение в части выселения Р.Л.В., В.О.С., В.А.К. отменить, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения в части.

Как следует из материалов дела, 27 мая 2010 г. З.И.А. получил в *** отделении АК Сбербанка РФ (ОАО) ипотечный кредит в сумме *** рулей на 17 лет с уплатой 14,5% годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: Тамбов-***, ***. Право собственности З.И.А. на указанную квартиру зарегистрировано 07.06.2010 года. С момента государственной регистрации права собственности заёмщика на квартиру, возникла ипотека в силу закона. Учитывая, что З.И.А. своевременно не выполнял условия договора, образовалась задолженность по договору и по состоянию на 12 ноября 2010 года ***.

Удовлетворяя исковые требования истца в полном объёме, суд первой инстанции обоснованно исходил из обязанности З.И.А., в силу ст. 819, 820 ГК РФ, положений кредитного договора своевременно вносить платежи. По условиям договора, Банк вправе потребовать от Заёмщика досрочного возврата суммы кредита и уплаты процентов за его пользование, неустойки и обратить взыскание на заложенное имущество.

З.И.А. не оспаривал размер задолженности по договору и суд обоснованно взыскал требуемую истцом сумму задолженности, в соответствии со ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обратил взыскание на заложенное имущество, прекратил право собственности З.И.А. на спорную квартиру.

Выводы суда в этой части соответствуют нормам действующего законодательства, мотивированы.

Доводы автора жалобы о том, что суд не предоставил отсрочку в обращении взыскания на квартиру сроком на один год не подлежат удовлетворению.

Отказывая З.И.А. в предоставлении отсрочки в обращении взыскания на квартиру суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Ни З.И.А., ни Р.Л.В. не представили суду доказательств, подтверждающих их материальную возможность выполнять условия договора, наличие уважительных причин, позволяющих суду предоставить отсрочку реализации имущества.

Доводы кассатора относительно оценки квартиры несостоятельны. Суд при разрешении спора в этой части обоснованно исходил из представленных доказательств, ответчик З.И.А. каких-либо доказательств в опровержение установленной цены объекта не представил.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции в части прекращения права пользования Р.Л.В., В.О.С., В.А.Н. спорной квартирой и их выселении подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и отсутствием мотивированного вывода.

В соответствии со ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо ипотека в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лцом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальных ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, для признания третьих лиц прекратившими право пользования жилым помещением необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества.

По настоящему решению исполнительного производства не возбуждено, торги для реализации не назначены. Заложенное имущество не реализовано, нового собственника квартира не имеет.

Сбербанк России собственником находящейся у него в залоге квартиры не является. Его нарушенное право по кредитному договору защищено путём обращения взыскания на заложенное имущество, реализация которого должна быть произведена в установленном законом порядке. В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ требовать выселения Р.Л.В., В.О.С., В.А.К. будет вправе лицо, которое приобретёт право собственности на квартиру после реализации.

При таких обстоятельствах, решение в указанной части подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение.

Руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Советского районного суда г. Тамбова от 28 июня 2011 года отменить в части прекращения права пользования и выселении из квартиры, расположенной по адресу: Тамбов-*** Р.Л.В., В.О.С., В.А.К., кассационную жалобу в этой части удовлетворить, направить на новое рассмотрение, в тот же суд, в остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.