Кассационное определение Тамбовского областного суда от 9 ноября 2011 г. N 33-3643 Решение суда о признании права собственности на долю незавершенного строительством объекта отменено и дело направлено на новое рассмотрение, поскольку определение доли истцов как соотношение площади помещения по заключенному договору к проектной площади всего дома не может быть признано обоснованным, так как право собственности признается на доли в незавершенном строительством объекте и, следовательно, доля каждого должна быть определена в этом объекте (извлечение)

Кассационное определение Тамбовского областного суда
от 9 ноября 2011 г. N 33-3643
(извлечение)

Между Т.Т.П., С.С.Н., П.В.В., М.Т.И., И.К.В., К.Е.Ф., Б.Т.Ю. и ООО "***" были заключены и подписаны Договоры долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: ***, ул. ***. Предметом Договора являлось строительство кирпичной шестиэтажной жилой вставки по вышеуказанному адресу. Истцы С.С.Н. и И.К.В. обязательства по Договору выполнили в полном объеме. Истцы П.В.В., М.Т.И., Б.Т.Ю., К.Е.Ф., Т.Т.П. свои обязательства по оплате стоимости квартир исполняли надлежащим образом, оплатив большую часть стоимости квартир по Договорам, окончательно исполнить обязательства не имели возможности, так как ООО "***" остановило строительство, а также вследствие того, что общество признано банкротом. В соответствии с п. 2.3 Договора долевого участия застройщик обязался построить объект не позднее 31 декабря 2011 года. Однако, до настоящего времени строительство дома не окончено, дом не сдан в эксплуатацию, в настоящее время указанный выше дом является объектом незавершенного строительства, в отношении ООО "***" введено конкурсное управление.

В связи с данными обстоятельствами Т.Т.П., С.С.Н., П.В.В., М.Т.И., И.К.В., К.Е.Ф., Б.Т.Ю. обратились в суд с исковым заявление к ООО "***" о признании за ними права собственности на долю незавершенного строительством объекта.

Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 26 июля 2011 года исковые требования истцов удовлетворены.

За Т.Г.П. признано право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, которая составляет *** по отношению ко всему зданию, в виде *** доме со строительным адресом ******, расположенной на третьем этаже второго подъезда приведенной площадью *** кв.м.

За С.С.Н. признано право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, которая составляет *** по отношению ко всему зданию, в виде *** доме со строительным адресом ******, расположенной на втором этаже второго подъезда приведенной площадью *** кв.м.

За П.В.В. признано право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, которая составляет *** по отношению ко всему зданию, в виде *** доме со строительным адресом ******, расположенной на втором этаже первого подъезда приведенной площадью *** кв.м.

За М.Т.И. признано право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, которая составляет *** по отношению ко всему зданию, в виде *** доме со строительным адресом ***, расположенной на третьем этаже первого подъезда приведенной площадью *** кв.м.

За И.К.В. признано право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, которая составляет *** по отношению ко всему зданию, в виде *** доме со строительным адресом ******, расположенной на четвертом этаже второго подъезда приведенной площадью *** кв.м.

За Б.Т.Ю. признано право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, которая составляет *** по отношению ко всему зданию, в виде *** доме со строительным адресом ******, расположенной на втором этаже первого подъезда приведенной площадью *** кв.м.

За К.Е.Ф. признано право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, которая составляет *** по отношению ко всему зданию, в виде *** доме со строительным адресом ***-***. ***, расположенной на третьем этаже первого подъезда приведенной площадью *** кв.м.

С данным решением не согласен конкурсный управляющий ООО "***". Просит решение отменить, и не передавая дело на новое рассмотрение отказать в удовлетворении исковых требований. Полагает его вынесенным с нарушением норм материального права. Указывает, что возникшие правоотношения между истцами и ответчиком урегулированы Законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и применение аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) невозможно, поскольку в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ аналогия закона применяется в случае, если соответствующие отношения не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота.

Считает, что, поскольку на момент рассмотрения данного гражданского дела в суде застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено не было, следовательно, квартира как объект долевого строительства не создана, индивидуально-определенной вещи по смыслу ст. 308 ГК РФ не существует.

Указывает, что введение процедур несостоятельности (банкротства) над имуществом застройщика отношения между застройщиком и дольщиком не изменяет. Застройщик обязан исполнить обязательство в натуре. Договоры долевого строительства могут быть прекращены по основаниям, указанным в законе. Так, в процедуре банкротства у застройщика появляется право отказаться от исполнения договора, если оно препятствует восстановлению его платежеспособности (102 Закона). В этом случае обязательство преобразуется в денежное, т.к. застройщик обязан возместить участнику долевого строительства убытки (п. 4. ст. 102 Закона).

В возражениях на кассационную жалобу представитель истцов по доверенности Р.О.А. просит оставить решение суда без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы. поддержанной в судебном заседании представителями ООО "***" П.Е.Е., М.А.М., выслушав представителя истца С.С.Н. по доверенности С.Т.П., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

При рассмотрении дела судом верно принято решение об удовлетворении требований истцов о признании за ними права собственности на объект незавершенного строительства.

Разрешая заявленный спор, суд обоснованно руководствовался положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Из материалов дела следует, что ООО "***" в нарушение заключенных с истцами договоров долевого участия в строительстве жилья свои обязательства по передаче квартир и нежилых помещений не выполнил, строительство дома не осуществляет, признан банкротом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав и следовательно признание права собственности на такие объекты возможно, в том числе и по решению суда.

Таким образом, истцы, исполнившие свои обязательства по заключенным договорам при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании за ними права собственности на незавершенный строительством объект.

Удовлетворение требований истцов о признании за ними права собственности на долю в незавершенном строительством объекте не противоречит положениям ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Статья 10 указанного ФЗ, на которую ссылается представитель ответчика в кассационной жалобе, регулирует ответственность сторон договора долевого участия за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по нему в части выплаты лицом, нарушившим обязательства, другой стороне неустойки и причиненных убытков. Тем самым данная норма предусматривает лишь меры гражданско-правовой ответственности (штрафных санкций) за неисполнение обязательств по договору и не определяет способы защиты прав сторон, возможность определения которых закреплена в ст. 12 ГК РФ.

Одновременно судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в части определения размера долей в праве общей долевой собственности, на которые признано право за истцами, сам расчет доли истцов в решении суда отсутствует.

Определение доли истцов как соотношение площади помещения по заключенному им договору к проектной площади всего дома не может быть признано обоснованным, так как право собственности признается на доли в незавершенном строительством объекте и следовательно доля каждого должна быть определена в этом объекте.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки и, правильно применив закон, разрешить спор.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Мичуринского городского суда Тамбовской области от 26 июля 2011 года по данному делу отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО "***" - удовлетворить.