Имущественный налоговый вычет при строительстве или приобретении жилого дома (Н. Сарычева, "Вестник "Налоги", N 2, февраль 2012 г.)

Имущественный налоговый вычет при строительстве или приобретении жилого дома

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) предусмотрено, что имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого объекта, в том числе жилого дома, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. рублей.

В фактические расходы на новое строительство жилого дома могут включаться:

- расходы на разработку проектно-сметной документации, расходы на приобретение строительных и отделочных материалов, расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

- расходы на подключение к сетям электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения и канализации.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенного строительством жилого дома без отделки.

При соблюдении таких условий плательщик может воспользоваться вычетом по незавершенному строительством жилого дома сразу, не делая достройку и отделку.

В случаях, когда плательщик хочет заявить вычет по приобретению незавершенного строительством жилого дома вместе с расходами на достройку и отделку, он сможет это сделать после получения окончательного свидетельства на оконченный строительством жилой дом.

При этом, если он уже воспользовался вычетом по незавершенному строительством дому, вычет на достройку и отделку не предоставляется, то есть либо по отдельности либо в совокупности, так как вычет предоставляется один раз и повторное его предоставление не допускается. Данную позицию подтвердило Министерство финансов Российской Федерации письмом от 14.09.2010 N 03-04-08/10-199.

Для подтверждения права на данный вычет при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) плательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на жилой дом, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Имущественный вычет предоставляется плательщику при подаче налоговой декларации в ИФНС по окончании налогового периода или может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права плательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@ "О форме уведомления".

В выдаваемом налоговым органом Уведомлении указывается наименование конкретного работодателя (налогового агента), который вправе предоставлять плательщику в текущем налоговом периоде имущественный вычет в связи с расходами на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Именно поэтому в случае увольнения работника и смены места работы выданное налоговым органом плательщику на текущий налоговый период Уведомление передаче другому работодателю не подлежит.

При обращении к работодателю за предоставлением такого вычета не с первого месяца налогового периода он представляется начиная с месяца, в котором плательщик обратился за предоставлением вычета. Например, плательщик получил Уведомление от налогового органа и обратился к работодателю в июне месяце, налоговый вычет работодателем будет предоставляться с июня месяца.

Если по итогам налогового периода сумма дохода плательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы вычета, определенной в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, плательщик имеет право на получение оставшейся части вычета при подаче декларации в инспекцию по окончании налогового периода.

Право на имущественный вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, возникает у плательщика в момент соблюдения всех условий его получения, определенных положениями этого подпункта, а уменьшение налоговой базы на данный вычет производится начиная с налогового периода, в котором возникло право на него.

Налогоплательщик не вправе отказаться от предоставленного ему ранее вычета, связанного с приобретением недвижимости, в целях получения вычета по другому объекту.

Налоговым законодательством не предусмотрен отказ от уже использованного ранее права на вычет.

Заключение предварительных договоров

К документам, подтверждающим право на жилой дом, относятся договор купли-продажи, прошедший государственную регистрацию, либо свидетельство о государственной регистрации права, где основанием является такой договор.

В качестве платежных документов могут рассматриваться квитанции к приходным ордерам или банковские выписки, относящиеся исключительно к выполнению налогоплательщиком положений договоров купли-продажи или инвестирования.

С учетом положений пунктов статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, до заключения основного договора купли-продажи налогоплательщик претендовать на получение имущественного налогового вычета не вправе.

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора исходя из положений пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 ГК РФ основной договор может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на жилой объект с учетом исполнения условий предварительного договора.

Приобретение имущества в общую или долевую совместную собственность

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность двух и более физических лиц размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо на основании их письменного заявления, если жилой дом приобретен в общую совместную собственность, включая заявление в отношении доли (долей) несовершеннолетних детей.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П подтверждено право родителя, приобретшего за счет собственных средств имущество в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах максимального установленного законом размера данного вычета.

Если родитель воспользовался вычетом по другому объекту, то по этому объекту он уже не может воспользоваться, в том числе по доле ребенка.

В случаях, когда квартира в собственности только ребенка - вычет может получить только ребенок.

Если совладельцами жилого объекта являются оба родителя и их несовершеннолетние дети, то в силу того, что Конституционным Судом Российской Федерации такая ситуация не рассматривалась, у налоговых органов не имеется оснований для предоставления родителям имущественного налогового вычета за своих несовершеннолетних детей.

При приобретении имущества в долевую собственность, вычет предоставляется строго по долям, и распределение в ином порядке не допускается.

Случаи непредставления имущественного налогового вычета

Имущественный вычет не предоставляется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома для плательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также за счет средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

Кроме того, указанный вычет не предоставляется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома или доли (долей) в нем совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ. На основании пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми признаются в том числе лица, состоящие в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Неработающие пенсионеры, которые не имеют доходов, облагаемых налогом на доходы физических лиц по ставке 13%, не вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Имущественный налоговый вычет по суммам уплаченных процентов

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный вычет не может превышать 2 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома или доли (долей) в нем.

Размер сумм, направленных плательщиком на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение жилого объекта, в отношении которых плательщик вправе обратиться за получением вычета, законодательством не ограничен и определяется исходя из условий конкретного договора о предоставлении целевого займа (кредита).

Право на получение имущественного налогового вычета в части сумм, направленных плательщиком на уплату процентов по целевым займам (кредитам), возникает после фактической уплаты процентов по полученным займам (кредитам). При этом целевой характер использования займа (кредита) должен быть документально подтвержден.

Если в договоре, на основании которого осуществлено приобретение жилого дома, указано приобретение жилого дома без отделки, то в фактические расходы на приобретение такой квартиры включаются расходы на приобретение отделочных материалов, а также расходы на оплату работ, связанных с отделкой дома. В связи с этим суммы уплаченных процентов по целевому кредиту (займу), полученному плательщиком от российской организации и направленному им на приобретение отделочных материалов и оплату работ, связанных с отделкой квартиры, также относятся к расходам, в отношении которых плательщику предоставляется имущественный вычет.

Вместе с тем в случаях, когда сумма денежных средств, фактически израсходованная налогоплательщиком на приобретение либо на новое строительство жилого объекта, меньше суммы полученного на эти цели займа (кредита), размер полагающегося ему вычета в части сумм, направленных им на погашение процентов по целевым займам (кредитам), определяется путем перерасчета общей суммы уплаченных плательщиком в налоговом периоде по договору целевого займа (кредита) процентов с учетом доли займа (кредита), фактически израсходованной им на приобретение либо на новое строительство жилого объекта.

Таким образом, размер имущественного вычета, полагающегося плательщику в части сумм, направленных им на погашение процентов по целевым займам (кредитам), определяется как произведение общей суммы фактически уплаченных плательщиком в налоговом периоде процентов по полученному им целевому займу (кредиту) и доли в сумме этого займа (кредита), непосредственно приходящейся на расходы по приобретению либо новому строительству жилого объекта.

В тех случаях, когда жилой объект был приобретен супругами за счет средств целевого кредита в совместную собственность и при этом супруги на основании заключенного ими кредитного договора являются солидарными заемщиками либо один из них выступил в качестве поручителя, право на получение вычета в части сумм, направленных на погашение процентов по целевому кредиту, имеется у обоих супругов, даже если документы по оплате процентов банку были оформлены на одного из супругов. Право на получение вычета возникает у обоих супругов с момента государственной регистрации права общей долевой или общей совместной собственности на жилой объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При приобретении жилого объекта в общую совместную собственность размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. Вычет предоставляется на основании оформленных в установленном порядке платежных документов, подтверждающих факт уплаты процентов по целевому займу любым из совладельцев жилого объекта или ими обоими одновременно.

Таким образом, право на получение имущественного налогового вычета в сумме уплаченных процентов по целевым кредитам имеют оба супруга, приобретшие жилой объект в общую совместную собственность за счет средств, полученных на основании заключенного кредитного договора, независимо от того, на кого из супругов оформлены документы по оплате процентов по целевому кредиту.

При приобретении жилого объекта в равную долевую собственность супругов размер предоставляемого каждому из плательщиков вычета в отношении расходов по оплате процентов по целевому кредиту не может превышать 50% суммы таких расходов, произведенных созаемщиками в истекшем налоговом периоде.

В случаях, когда сумма, фактически израсходованная налогоплательщиком на покупку жилого дома, меньше суммы кредита, полученного им для приобретения данного дома, размер процентов, по которому плательщик вправе получить вычет, рассчитывается пропорционально части кредита, фактически израсходованной на приобретение жилья.

Например: плательщик взял в банке кредит в размере 2 млн. рублей, а фактически по договору жилой дом купил за 1 млн. рублей, таким образом: он затратил на приобретение только 50% кредита.

Налогоплательщик платит проценты по кредиту в год 200 тыс. рублей, а налоговый вычет по процентам в данном случае будет определяться пропорционально затраченной на приобретение сумме, то есть берем от общей суммы уплаченных процентов 50% и получаем сумму вычета в размере 100 тыс. рублей.

Н. Сарычева

Советник государственной

гражданской службы РФ 2 класса