Постановление Президиума Тамбовского областного суда от 10 января 2012 г. Суд отменил решение мирового судьи и апелляционное определение районного суда об определении порядка пользования земельным участком с выделением его для устройства отдельного входа в нежилое помещение (извлечение)

Постановление Президиума Тамбовского областного суда
от 10 января 2012 г.
(извлечение)

Т.Г.А. в пятиэтажном многоквартирном жилом доме *** в г. Рассказово на праве собственности принадлежит квартира *** общей площадью 40, 6 кв. м., расположенная на первом этаже.

Постановлением Администрации города Рассказово от *** *** указанная выше квартира переведена в нежилой фонд и Т.Г.А. разрешена реконструкция квартиры под помещение магазина в соответствии с проектной документацией.

Указывая на то, что для переустройства квартиры под магазин необходимо оборудование отдельного выхода с фасадной стороны дома со строительством ступеней, которые занимают 3 кв. м. общего земельного участка, согласие на что в форме заочного голосования дало 38,33% собственников, Т.Г.А. обратилась в суд с иском к Администрации города Рассказово, как к собственнику отдельных муниципальных квартир в доме, а также к собственникам других квартир, об определении порядка пользования земельным участком. Она просила в свое пользование выделить земельный участок площадью 3 кв. м., необходимый для устройства отдельного входа в нежилое помещение.

Решением мирового судьи *** Тамбовской области от *** в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением Рассказовского районного суда Тамбовской области от *** решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя Т.Г.А. - Г.В.Б. - без удовлетворения.

В надзорной жалобе представитель истицы Г.В.Б. просит об отмене названных судебных постановлений, как принятых с существенными нарушениями норм материального права. В обоснование жалобы он приводит следующие доводы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что согласно п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ.

Между тем, из буквального толкования названных статей ЖК РФ не следует, что только общее собрание может определить порядок пользования земельным участком, В них расписана процедура, которую нужно в любом случае осуществить лицу (участнику общей собственности), желающему определить порядок пользования земельным участком под многоквартирным домом или иным общим имуществом многоквартирного дома, даже в случае явного несогласия других участников общей долевой собственности - осуществить досудебный порядок разрешения спора.

Суд не учел, что в соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу ч. 5 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного доступа устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме; споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В обоснование своего вывода о невозможности удовлетворения исковых требований суд указал также на то, что выделение в пользование истицы земельного участка в составе общего земельного участка лишает других участников долевой собственности пользоваться данной частью земельного участка и изменяет сложившийся режим пользования земельным участком, что приведет к нарушению прав и законных интересов проживающих в многоквартирном доме граждан. Однако какой-либо определенный порядок пользования земельным участком при многоквартирном доме между его собственниками не сложился. В соответствии же с п. 37 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон; разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Приводя соответствующий математический расчет, автор жалобы указывает на то, что на долю его доверительницы в натуральном выражении приходится 2,20 кв. м. общего земельного участка. Возражения некоторых участвующих в деле собственников квартир по существу сводились не к возражениям против определения порядка пользования земельным участком, а к несогласию с тем, чтобы в доме был магазин, к испорченным отношениям с истицей, к повышенной загрязненности во время строительства магазина и к возможному ухудшению окружающей обстановки в будущем, в связи с его эксплуатацией.

По результатам изучения надзорной жалобы дело истребовано в областной суд, определением судьи которого от *** передано для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав свобод и законных интересов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум Тамбовского областного суда находит оспариваемые судебные постановления, как принятые с существенными нарушениями материального и процессуального закона, подлежащими отмене и исходит при этом из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Руководствуясь ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, суд первой инстанции сослался на установление вступившим в законную силу решением Рассказовского районного суда от *** (по иску В.Е.В. к Т.Г.А. о сносе сооружения) факта нахождения земельного участка площадью 597 кв. м., на котором расположен многоквартирный ***, в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. В деле имеется выписка из кадастрового паспорта указанного земельного участка.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном жилом доме в нежилое помещение допускается ст. 22 ЖК РФ, если эта квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Принадлежащая Т.Г.А. квартира расположена на первом этаже, перевод ее в нежилое помещение осуществлен в соответствии с действующим законодательством. Использование переведенного в нежилое помещения по его предназначению (под магазин) без устройства отдельного выхода в соответствии с названной ст. 22 ЖК РФ исключается.

Отказывая Т.Г.А. в удовлетворении иска об определении порядка пользования земельным участком с выделением в ее пользование земельного участка под ступени к магазину, суд руководствовался тем, что режим использования земельного участка, находящегося в долевой собственности, регулируется не только гражданским законодательством (ст. 247 ГК РФ), но и жилищным, в частности ст. 44 ЖК РФ, п. 2 ч. 2 которой относит принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, к одному из вопросов компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Стороной же истицы представлены результаты по заочному голосованию собственников по рассматриваемому вопросу с получением положительных голосов менее 2/3 (в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ должно быть не менее 2/3). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Т.Г.А. не обжаловалось.

По выводам суда первой инстанции, выделение в пользование истицы под устройство ступеней 2 кв. м. из общего земельного участка лишает других участников общей долевой собственности возможности пользоваться данной частью земельного участка. Причем истица, прося о выделении в ее пользование 2 кв. м., не указывает, в каком порядке будет осуществляться пользование земельным участком другими сособственниками, хотя в соответствии со ст. 247 ГК РФ порядок пользования имуществом может быть определен только между всеми его собственниками.

По мнению президиума Тамбовского областного суда, согласиться с названными выводами оспариваемого судебного решения нельзя.

Отсутствие не менее 2/3 голосов собственников общего имущества в многоквартирном доме на определение порядка пользования земельным участком (в частности в порядке, предлагаемом одним из собственников) не лишает последнего права в судебном порядке в соответствии со ст. 247 ГК РФ требовать такого определения порядка пользования имуществом. В силу ч. 2 названной статьи ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Из материалов дела усматривается, что возражения принимавших участие в рассмотрении дела ответчиков сводились к несогласию с устройством в их доме магазина. При таких обстоятельствах спор по существу сводится не только к определению порядка пользования земельным участком, но и к устранению препятствий со стороны не давших соответствующего согласия собственников в устройстве в нежилом помещении истицы магазина с оборудованием ступеней. Применительно к рассматриваемой ситуации эти предметы спора неразделимы. Учитывая существо спора, в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суду следовало определить имеющие значение для дела обстоятельства, которыми являются наличие (отсутствие) конкретных нарушений прав других сособственников в результате обустройства истицей магазина со ступенями, под которые предполагается занять часть общего земельного участка. Суд при этом не устранил противоречий в указании площади истребуемого истицей в пользование земельного участка под ступени (по исковому заявлению - 3 кв. м., по объяснениям в судебном заседании и по решению - 2 кв. м.).

По мнению президиума Тамбовского областного суда, допущенные при принятии оспариваемых судебных постановлений нарушения носят существенный характер. В соответствии с ч. 4 ст. 212 ГК РФ права всех собственников защищаются равным образом. От выяснения вопроса о нарушении прав собственников помещений в многоквартирном доме *** в г. Рассказово в результате переоборудования истицей Т.Г.А. своего помещения под магазин с занятием части общего земельного участка под ступени зависит возможность реализации ею (Т.Г.А.) своих прав собственника на использование по своему усмотрению принадлежащего ей имущества.

Оспариваемые судебные постановления подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в Рассказовский районный суд, как суд первой инстанции. В соответствии со ст. 23 ГПК РФ мировому судье не подсудны дела, возникающие из жилищных правоотношений, к категории которых относится настоящее.

При новом рассмотрении следует учесть изложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, и разрешить спор с правильным применением норм материального права.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ,

определил:

Решение мирового судьи *** от *** и апелляционное определение Рассказовского районного суда от *** отменить, передав дело на новое рассмотрение в Рассказовский районный суд, как суд первой инстанции.