Постановление Арбитражного Суда Ивановской области от 20 декабря 2002 г. N 146/3 (апелляционная инстанция) Так как нарушение истцом условий договора аренды по своевременному внесению арендных платежей было доказано, он утрачивает преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, апелляционная жалоба истца оставлена без удовлетворения, а решение арбитражного суда без изменения

Постановление Арбитражного Суда Ивановской области
от 20 декабря 2002 г. N 146/3
(апелляционная инстанция)

Арбитражный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Басовой Н.П.,

судей Макарова А.В., Бадина А.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демидовской Е.И.

при участии в заседании:

от истца (заявителя жалобы): предприниматель Алавердян А.С. - свидетельство N 110/2001 К; Никитина Ю.А. по доверенности от 20 октября 2002 г.,

от ответчиков: ОАО "Ивчесмаш" - Разакова Ж.Л. - начальник юридического отдела по доверенности от 3 сентября 2001 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя Алавердяна Ашота Смбатовича на решение Арбитражного суда Ивановской области от 3 октября 2002 г. по делу N 146/3, принятое судьей Лопухиной О.В. по иску предпринимателя Алавердяна А.С. к ОАО "Ивчесмаш" и предпринимателю Валиулиной Л.Е. о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

установил:

В Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Ивчесмаш" и предпринимателю Валиулиной Ларисе Евгеньевне о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 28 декабря 2001 г. N 115/201 обратился предприниматель Алавердян Ашот Смбатович.

В ходе процесса по делу истец уточнил заявленное в иске требование и просил перевести на него права и обязанности арендатора по договору аренды от 28 июня 2002 г. N 62/2002, заключенному между ответчиками, поскольку ранее заключенный между ответчиками договор аренды от 28 декабря 2001 г. N 115/2001 утратил силу в связи с окончанием срока аренды.

Решением арбитражного суда от 3 октября 2002 г. по делу N 146/3 в иске предпринимателю Алавердяну А.С. отказано. Арбитражный суд посчитал, что предприниматель Алавердян А.С. ненадлежащим образом выполнял договорные обязательства по своевременному и полному внесению предусмотренных договором аренды платежей, поэтому утратил преимущественное право на заключение договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Алавердян А.С. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда от 3 октября 2002 г. по делу N 146/3 отменить, полагая, что судом нарушены нормы материального права, а именно, ст. 621 Гражданского кодекса РФ, суд не применил закон, подлежащий применению, а именно, ст.ст. 10, 14, 53, 359, 405, 406, 410 Гражданского кодекса РФ, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы считает, что вывод арбитражного суда о ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды от 31 мая 2001 г. является необоснованным. Ссылка арбитражного суда на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по делу N 89/6, которым с предпринимателя Алавердяна А.С. взыскана задолженность за тепло- и электроэнергию за ноябрь - декабрь 2001 года по договорам N 2, 16 от 22 октября 2000 г. является неправомерной, поскольку данным решением установлено исполнение обязанностей не по договору аренды от 31 мая 2001 г., а по договорам оказания услуг.

Предприниматель Алавердян А.С. пояснил, что на 5 декабря 2001 г. у ОАО "Ивчесмаш" имелась перед ним задолженность по договору купли-продажи от 23 августа 2000 г., поэтому отказ акционерного общества заключить новый договор аренды является неосновательным. ОАО "Ивчесмаш" произвело зачет встречных требований и прекратило обязательство Алавердяна А.С. по договору аренды от 28 сентября 2000 г. N 101/2000 на сумму 170 596 руб. 47 коп. Заявитель жалобы считает, что ОАО "Ивчесмаш" должно было погасить его задолженность и по договору аренды от 31 мая 2001 г. путем зачета встречных однородных требований, поскольку сальдо в его пользу на 1 июня 2001 г. составляло 339170 руб. 95 коп.

Законность и обоснованность принятого решения проверена апелляционной инстанцией в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, 31 мая 2001 г. между ОАО "Ивчесмаш" (арендодатель) и предпринимателем Алавердяном А.С. (арендатор) был заключен договор аренды N 52/2001, согласно которому предпринимателю Алавердяну А.С. предоставлены в аренду и переданы по акту от 1 июня 2001 г. принадлежащее арендодателю на праве собственности 1 - 8 этажи инженерного корпуса литер А общей площадью 8004,7 кв.м по адресу: г. Иваново, ул. П. Большевикова, д. 27 для производственных и коммерческих целей. Срок аренды определен сторонами в договоре с 1 июня 2001 г. по 31 декабря 2001 г. Пунктом 2.2 договора стороны согласовали, что по истечении срока аренды и при надлежащем выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, о желании заключить договор на новый срок арендатор должен письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за 30 дней до истечения срока настоящего договора.

В пункте 4.6 договора аренды N 52/2001 предприниматель Алавердян А.С. обязался помимо внесения арендной платы оплачивать по отдельным договорам техническое обслуживание оборудования, потребление электроэнергии, воды, газа, теплоснабжения и иные предоставляемые арендодателем коммунальные услуги.

Между ОАО "Ивчесмаш" и предпринимателем Алавердяном А.С. 22 декабря 2000 г. были заключены договоры N 2 (пользование электроэнергией) и N 16 (пользование тепловой энергией). Исполнение обязательств по оплате по договорам N 2 и N 16 было предметом судебного разбирательства в Арбитражном суде Ивановской области по иску ОАО "Ивчесмаш" (дело N 89/6).

Решением суда от 11 июня 2002 г. по делу N 89/6 с предпринимателя Алавердяна А.С. взысканы 53126 руб. 15 коп. задолженности за тепло- и электроэнергию за ноябрь - декабрь 2001 года, 2942 руб. 75 коп. процентов за просрочку оплаты. Данное решение суда вступило в законную силу.

Письмом от 29 ноября 2001 г. предприниматель Алавердян А.С. обратился к ОАО "Ивчесмаш" с просьбой заключить договор аренды на новый срок в соответствии с пунктом 2.2 договора аренды от 31 мая 2001 г. N 52/2001.

ОАО "Ивчесмаш", полагая, что предприниматель Алавердян А.С. ненадлежащим образом выполняет договорные обязательства, письмом от 5 декабря 2001 г.отказало ему в праве заключить договор аренды на новый срок. 28 декабря 2001 г. ОАО "Ивчесмаш" заключило договор аренды N 115/2001 с предпринимателем Валиулиной Л.Е. на те же нежилые помещения площадью 8004,7 кв.м сроком действия с 1 января 2002 г. по 30 июня 2002 г., а затем 28 июня 2002 г. аналогичный договор N 62/2002 на период с 1 июля 2002 г. по 28 июня 2003 г.

Предприниматель Алавердян А.С., полагая, что в результате заключения договоров аренды между ОАО "Ивчесмаш" и предпринимателем Валиулиной Л.Е. нарушено его преимущественное право на заключение договора аренды на вышеуказанное помещение, обратился в арбитражный суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей арендатора-предпринимателя Валиулиной Л.Е. по договору аренды от 28 июня 2002 г. N 62/2002.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная инстанция не находит оснований к отмене решения.

Арбитражным судом первой инстанции всесторонне и объективно исследованы все представленные сторонами документы и дана правильная оценка обстоятельствам дела.

Между сторонами существовали договорные отношения, основанные на заключенном 31 мая 2001 г. договоре аренды, правовое положение которого регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ указано: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Данной норме закона соответствует пункт 2.2 договора аренды от 31 мая 2002 г. N 52/2001.

Предприниматель Алавердян А.С. обязан был надлежащим образом исполнять все условия договора, в том числе предусмотренные пунктом 4.6, в соответствии с которым он обязан был оплачивать по отдельным договорам техническое обслуживание оборудования, потребление электроэнергии, воды, газа, теплоснабжения и иные предоставляемые арендодателем услуги.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 11 июня 2002 г. по делу N 89/6 с предпринимателя Алавердяна А.С. взысканы в пользу ОАО "Ивчесмаш" 53126 руб. 15 коп. задолженности за тепло- и электроэнергию за ноябрь - декабрь 2001 года, 2942 руб. 75 коп. процентов за просрочку оплаты.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что предприниматель Алавердян А.С. ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды от 31 мая 2001 г. N 52/2001, поскольку у него имелась задолженность по оплате за коммунальные услуги, оказанные в ноябре - декабре 2001 г. Договора на оказание коммунальных услуг являются вторичными, производными от договора аренды от 31 мая 2001 г. При отсутствии между ОАО "Ивчесмаш" и предпринимателем Алавердяном А.С. арендных отношений договоров на оказанные коммунальные услуги просто бы не существовало. Следовательно, нарушение Алавердяном А.С. условий по оплате коммунальных платежей является одновременно нарушением истцом п. 4.6 договора аренды от 31 мая 2001 г. N 52/2001.

Доказательством нарушения истцом условий договора аренды по своевременному внесению арендных платежей являются ежемесячные акты сверки расчетов, оформленные его бухгалтером и находящиеся в материалах дела (стр. 29 - 35).

Довод заявителя жалобы о том, что ОАО "Ивчесмаш" должно было произвести зачет встречных однородных требования и погасить его задолженность по договору аренды от 31 мая 2001 г., поскольку имело в свою очередь перед истцом задолженность по договору купли-продажи от 23 августа 2000 г., впоследствии расторгнутого сторонами, апелляционная инстанция находит необоснованным. В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Таким образом, для прекращения обязательства зачетом необходимо заявление хотя бы одной из сторон.

Алавердян А.С. не представил суду доказательств, свидетельствующих о направлении им ОАО "Ивчесмаш" письменного заявления о зачете встречных однородных требований по договору аренды от 31 мая 2001 г. и договору купли-продажи от 23 августа 2000 г.

В заседании апелляционной инстанции предприниматель Алавердян А.С. пояснил, что письменного заявления о зачете оплаты, произведенной им по договору купли-продажи от 23 августа 2000 г., в счет арендной платы по договору аренды от 31 мая 2001 г. ОАО "Ивчесмаш" не направлялось. Такое письмо было направлено только по предыдущему договору аренды от 28 сентября 2000 г., по которому зачет был произведен. Указанные обстоятельства подтверждаются и ОАО "Ивчесмаш".

Так как предприниматель Алавердян А.С. письменно не заявил о зачете денежного требования, обязательства сторон не могут быть прекращены по основаниям, предусмотренным статьей 410 Гражданского кодекса РФ.

При рассмотрении апелляционной жалобы нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не усматривается.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по оплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции,

постановил:

Апелляционную жалобу предпринимателя Алавердяна Ашота Смбатовича оставить без удовлетворения, а решение арбитражного суда от 3 октября 2002 г. по делу N 146/3 без изменения.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа г. Нижний Новгород.

Председательствующий судья

Н.П.Басова

Судьи:     А.В.Макаров

           А.Н.Бадин