Постановление Арбитражного Суда Ивановской области от 2 июня 2003 г. N 197/3 (апелляционная инстанция) Арбитражный суд апелляционной инстанции находит невнесение арендной платы ответчиком в течение месяца достаточным основанием для расторжения договора аренды в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, следовательно, арбитражный суд первой инстанции правомерно расторгнул спорный договор аренды, и основания для удовлетворения апелляционной жалобы арендатора отсутствуют

Постановление Арбитражного Суда Ивановской области
от 2 июня 2003 г. N 197/3
(апелляционная инстанция)

Арбитражный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Басовой Н.П.,

судей Макарова А.В., Крестова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демидовской Е.И.,

при участии в заседании:

от истца: Киселева С.В. - юрисконсульт по доверенности от 14 марта 2003 г. N 393;

от ответчика (заявителя жалобы): Коваль В.Р. - директор (решение от 12 августа 2002 г.),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Продовольственный магазин N 135" на решение Арбитражного суда Ивановской области от 15 января 2003 г. по делу N 197/3, принятое судьей Семеновым В.П. по иску ОАО "Ивэнерго" к ООО "Продовольственный магазин N 135" о взыскании 17746 руб. 91 коп. и расторжении договора аренды,

установил:

В Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Продовольственный магазин N 135" о взыскании 17746 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате по договору от 24 января 1995 г. N 16 и расторжении договора аренды обратилось открытое акционерное общество "Ивэнерго". Основаниями расторжения договора аренды истец указывает не внесение арендатором арендных платежей и не проведение капитального ремонта арендуемого помещения.

Решением арбитражного суда от 15 января 2003 г. по делу N 197/3 исковые требования ОАО "Ивэнерго" удовлетворены в полном объеме. Арбитражный суд. посчитал, что у истца имеются основания для взыскания с ответчика задолженности и расторжения договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Продовольственный магазин N 135" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда по делу N 197/3 отменить, полагая, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы считает, что у истца отсутствуют основания требовать досрочного расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ. ООО "Продовольственный магазин N 135" полагает, что его задолженность по арендным платежам составляет 6659 руб. 61 коп., что является долгом за 1,5 месяца. Счета-фактуры N 342 от 5 июля 2002 г. и N 422 от 8 августа 2002 г. оплате не подлежат, поскольку ООО "Продовольственный магазин N 135" в эти месяцы не осуществляло никакой деятельности, то есть не пользовалось арендуемым помещением.

По мнению заявителя жалобы, суд сделал неправомерный вывод, что ответчиком не производился ремонт. Работы по капитальному ремонту помещения ведутся. Следовательно, у истца отсутствуют основания для расторжения договора аренды.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, 24 января 1995 г. между ОАО "Ивэнерго" (арендодатель) и ТОО "Продовольственный магазин N 135" (арендатор, правопреемником которого является ООО "Продовольственный магазин N 135") заключен договор аренды N 16, согласно которому арендатору предоставлена в аренду и передана по акту часть помещений на первом этаже общей площадью 50,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Иваново, ул. Калинина, 9/21 для использования под продовольственный магазин. Срок аренды установлен сторонами в договоре с 1 декабря 1994 г. по 31 декабря 1995 г. с возможностью его последующей пролонгации на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявлений сторон о прекращении договора. В заседании суда первой и апелляционной инстанции стороны подтвердили, что указанный договор аренды действует до настоящего времени.

Согласно условиям договора размер арендной платы определен сторонами при его заключении в сумме 20 рублей в месяц без НДС (п. 3.1, Приложение N 2). Пунктом 5.1. договора определено, что изменение условий договора допускается по согласованию сторон, за исключением случаев изменения величины арендной платы. Письмом от 17 ноября 2000 г. N 001-14 арендодатель уведомил арендатора об увеличении арендной платы с 1 декабря 2000 г. и установлении размера арендной платы по указанной в письме формуле. В заседании суда первой и апелляционной инстанции ответчик подтвердил свое согласие с порядком определения арендной платы, указанным в названном письме, и пояснил, что с этого момента он стал оплачивать за аренду помещения 3700 - 3800 рублей в месяц в зависимости от курса доллара.

ОАО "Ивэнерго", проверив расчеты по оплате за арендуемое помещение, установило, что арендатор должен уплатить за предоставленное в аренду помещение магазина за период с января 2001 года по август 2002 года включительно 71895 рублей 55 копеек. В указанный расчетный период арендатором внесена арендная плата в размере 54148 руб. 64 коп. Задолженность по арендной плате составила 17 746 рублей 91 копейку.

В пункте 5.4.3 договора стороны установили, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, если арендатор не внес платежи согласно разделу 3 договора в течение одного месяца.

9 августа 2002 г. ОАО "Ивэнерго" направило ответчику письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды в случае неисполнения данной обязанности.

В пункте 2.2.4 договора аренды стороны предусмотрели обязанность арендатора своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт внутри арендуемого помещения.

Письмом от 2 июля 2002 г. N 001-14 истец известил арендатора о необходимости проведения капитального ремонта, предложив приступить к ремонтным работам не позднее 1 августа 2002 г. Руководитель ООО "Продовольственный магазин N 135" письмом от 1 августа 2002 г. сообщил истцу, что приступает к ремонтным работам с 1 августа 2002 г. ОАО "Ивэнерго" 20 августа 2002 г. провело проверку проведения капитального ремонта арендуемого помещения. В результате проверки был составлен акт, из которого следует, что выполненные внутри помещения работы характеризуются как косметический ремонт.

2 сентября 2002 г. истец направил ответчику претензию, в которой предложил ООО "Продовольственный магазин N 135" расторгнуть договор аренды в связи с неисполнением обязанностей по погашению задолженности по оплате арендных платежей и проведению капитального ремонта. Претензия направлена по юридическому адресу ответчика: г. Иваново, ул. Комсомольская, 9/21. Однако ответа на претензию не получил, поскольку согласно отметке почты корреспонденция возвращена "за истечением сроков хранения".

ОАО "Ивэнерго", полагая, что ООО "Продовольственный магазин N 135" нарушило условия договора аренды от 24 января 1995 г. N 16 в части своевременного внесения арендных платежей и проведения капитального ремонта, обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с него задолженности по арендным платежам в размере 17746 руб. 91 коп. и расторжении договора аренды по двум вышеуказанным основаниям.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает достаточных оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда по делу N 197/3.

Правовое положение заключенного между сторонами 24 января 1995 г. договора аренды нежилого помещения регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что ответчик с января 2001 года перестал надлежащим образом исполнять обязательства по внесению арендной платы, вследствие чего у него образовалась задолженность в размере 17746 руб. 91 коп. В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции ответчик пояснил, что в расчет задолженности ответчика общество "Ивэнерго" включило все его оплаты арендных платежей, иных оплат не было.

Согласно статей 307 - 309 Гражданского кодекса РФ принятые на себя обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона. Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Заключив с истцом договор аренды и используя помещение, ответчик обязан исполнить встречное обязательство по оплате арендных платежей.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно в соответствии со статьями 309, 614 Гражданского кодекса РФ взыскал с ООО "Продовольственный магазин N 135" задолженность по арендной плате в размере 17746 руб. 91 коп.

Довод заявителя жалобы, что счета-фактуры N 342 от 5 июля 2002 г. и N 422 от 8 августа 2002 г. оплате не подлежат, поскольку ООО "Продовольственный магазин N 135" в эти месяцы не осуществляло никакой деятельности и, следовательно, не пользовалось помещением, признан судом апелляционной инстанции несостоятельным. В июле и августе 2002 года арендные отношения между сторонами существовали и арендатор не возвратил истцу по акту арендованное имущество в соответствии с пунктом 2.2.5 договора.

Стороны в судебном заседании подтвердили, что договор в настоящее время действует, никем не оспорен и не признан недействительным. То обстоятельство, что ответчик не осуществляет деятельности не является основанием для освобождения его от уплаты арендных платежей.

В соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договором аренды могут быть установлены другие, помимо установленных частью первой этой статьи, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя согласно пункту 2 статьи 450 того же кодекса.

Заключенным между ОАО "Ивэнерго" и ООО "Продовольственный магазин N 135" договором аренды предусмотрено такое основание для его расторжения, как не внесение арендной платы в течение одного месяца. Следовательно, стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку у ответчика имелась задолженность по арендным платежам в размере 17746 руб. 91 коп. и, учитывая, что арендная плата в месяц составляла 3700 - 3800 рублей, имела место просрочка арендной платы более, чем за один месяц.

Согласно части 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства.

В материалах дела имеется претензия от 2 сентября 2002 г. N 119-08/484, в которой арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды от 24 января 1995 г. N 16 в связи с неисполнением обязанностей по погашению задолженности по оплате арендных платежей.

Следовательно, арбитражный суд первой инстанции правомерно расторгнул спорный договор аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит невнесение арендной платы ответчиком в течение месяца достаточным основанием для расторжения договора аренды в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ и не усматривает оснований для исследования таких обстоятельств расторжения договора аренды как непроведение ответчиком капитального ремонта.

При рассмотрении апелляционной жалобы нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не усматривается.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по оплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

1. Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Продовольственный магазин N 135" оставить без удовлетворения, а решение арбитражного суда от 15 января 2003 г. без изменения.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Продовольственный магазин N 135" в доход федерального бюджета 1404 рубля 50 копеек государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа г. Нижний Новгород.

Председательствующий судья

Н.П.Басова

Судьи:     А.В.Макаров

           В.Г.Крестов