Постановление Арбитражного Суда Ивановской области от 13 августа 2003 г. N 57/13 В тех случаях, когда законом или договором не предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не лишает стороны договора продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения, при наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных статьей 450 ГК РФ

Постановление Арбитражного Суда Ивановской области
от 13 августа 2003 г. N 57/13

Апелляционная инстанция Арбитражного суда Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Бадина А.Н. судей Семенова В.П., Опря Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Майоровой Т.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца ОАО "ЗиМа" - юрисконсульт Смирнов И.В. по дов. от 22 июля 2003 г. N 1-9, приказ о приеме на работу от 12 марта 2003 г. N 99-к,

от ответчика ООО "Вавилон-С" (заявителя жалобы): юрисконсульт Хованов В.В. по дов. от 30 июля 2003 г. N 36, приказ о приеме на работу от 29 июля 2002 г. N 29/07-02,

апелляционную жалобу ООО "Вавилон-С" на решение Арбитражного суда Ивановской области от 21 июня 2003 г. по делу N 57/13 по иску ОАО "Зиновьевская мануфактура" к ООО "Вавилон-С", третье лицо Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области о расторжении договора купли-продажи и возвращении проданного имущества,

установил:

ОАО "Зиновьевская мануфактура" обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к ООО "Вавилон-С" о расторжении договора купли-продажи N 50 от 11 января 2002 г. 96/1000 долей в праве собственности на нежилое здание ткацкого производства, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Громобоя, д. 1 и взыскании 62 344 рублей 28 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением арбитражного суда от 12 марта 2003 г. требование о взыскании 62 344 рублей 28 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 130 АПК РФ выделено в отдельное производство.

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, которое удовлетворено судом в порядке ст. 49 АПК РФ протокольным определение от 26 мая 2003 г. Требование о расторжении договора дополнено требованиями о возврате проданного имущества и понуждении Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области исключить из ЕГРП запись от 27 мая 2002 г. о регистрации перехода к ООО "Вавилон-С" 96/1000 долей в праве собственности на нежилое здание ткацкого производства, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Громобоя, д. 1.

Протокольным определением суда от 26 мая 2003 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. привлечено Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области.

Решением арбитражного суда от 21 июня 2003 г., в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, производство по делу в отношении требования о понуждении Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области исключить из ЕГРП запись от 27 мая 2002 г. о регистрации перехода к OOO "Вавилон-С" 96/1000 долей в праве собственности на нежилое здание ткацкого производства, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Громобоя, д. 1. прекращено в связи с отказом истца от данного требования.

В качестве основания для расторжения договора купли-продажи и возврата проданного имущества истец указал на неисполнение ООО "Вавилон-С" обязанности по оплате проданного имущества в срок, установленный договором, отказ покупателя от расторжения договора и нарушение требований ст.ст. 488, 489 ГК РФ.

Решением арбитражного суда от 21 июня 2003 г. иск удовлетворен: договор купли-продажи N 50 от 11 января 2002 г. 96/1000 долей в праве собственности на нежилое здание ткацкого производства, расположенного по адресу: г. Иванове, ул. Громобоя, д. 1, заключенный между ОАО "Зиновьевская мануфактура" и ООО "Вавилон-С", расторгнут; ООО "Вавилон-С" обязано возвратить в собственность ОАО "Зиновьевская мануфактура" 96/1000 долей в праве собственности на нежилое здание ткацкого производства, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Громобоя, д. 1.

Не согласившись с принятым решением ООО "Вавилон-С" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Заявитель считает, что суд необоснованно применил к возникшим между сторонами правоотношениям по отчуждению недвижимого имущества нормы ст.ст. 450, 488, 489 ГК РФ о расторжении договора купли -продажи товара в кредит с рассрочкой платежа и возврате проданного товара, а также, с учетом норм ст. 223, п. 4 ст. 453 ГК РФ, неправильно истолковал разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Представитель ОАО "Зиновьевская мануфактура" в судебном заседании ссылаясь на доводы письменного отзыва на апелляционную жалобу указал, что решение суда постановлено в соответствии с нормами материального права, а апелляционная жалоба является необоснованной.

Третье лицо, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области, просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя, указав в письменном отзыве, что решение суда должно содержать сведения, которые регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, суд считает решение законным и обоснованным, принятым в соответствии с нормами материального права.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что 11 января 2002 г. между ОАО "Зиновьевская мануфактура" (продавец) и ООО "Вавилон-С" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 50 96/1000 долей в праве собственности на нежилое здание ткацкого производства, расположенного по адресу: г. Иванове, ул. Громобоя, д.1.

Согласно п. 4 договора цена 96/1000 долей в праве собственности определена в сумме 4 277 400 рублей. Оплата по договору должна производиться поэтапно: первый взнос в сумме 1 657 875 рублей производится в течение 30 дней с момента подписания передаточного акта; оставшаяся сумма - до 31 декабря 2002 г.

Акт передачи 96/1000 долей в праве собственности на недвижимое имущество покупателю подписан сторонами 17 мая 2002 г.

Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области 27 мая 2002 г. в ЕГРП внесена запись о переходе к ООО "Вавилон-С" 96/1000 долей в праве собственности на нежилое здание ткацкого производства, расположенного по адресу: г. Иванове, ул. Громобоя, д. 1, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 37-ВВ N 038431.

При регистрации перехода к ООО "Вавилон-С" 96/1000 долей в праве собственности на объект недвижимого имущества Учреждением юстиции ... одновременно зарегистрировано ограничение указанного права собственности в виде залога в силу закона в соответствии со ст.ст. 488, 489 ГК РФ.

Во исполнение условий договора ООО "Вавилон-С" перечислило ОАО "Зиновьевская мануфактура" 1 700 291 руб. 16 коп., оставшаяся сумма 2 577 108 руб. 84 коп. ответчиком не уплачена.

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в т.ч. к договорам продажи недвижимости, положения, предусмотренные параграфом 1 "Общие положения" главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В параграфе 7 "Продажа недвижимости" главы 30 ГК РФ отсутствуют специальные нормы, регулирующие отношения, связанные с расторжением договоров о продаже недвижимости, с оплатой приобретенного недвижимого имущества и последствиями неисполнения условий договора об оплате недвижимого имущества, в т.ч. в кредит и с условием о рассрочке платежа. Не имеется в параграфе 7 главы 30 ГК РФ и ограничений по применению норм "Общих положений" параграфа 1 главы 30 ГК РФ за исключением установления специального правила в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

Таким образом, к договорам купли-продажи недвижимого имущества в полном объеме применяются нормы ГК РФ об оплате товара, в т.ч. проданного в кредит и оплате товара в рассрочку, о последствиях неисполнения условий договора об оплате имущества, установленные ст.ст. 486, 488, 489 ГК РФ, а также положения ст.ст. 450 - 453 ГК РФ о расторжении договоров в связи с существенным нарушением их условий, в том числе и в связи с неоплатой покупателем недвижимого имущества.

При этом факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не может препятствовать расторжению договора продажи недвижимости при наличии на то оснований, предусмотренных статьей 450 ГК РФ, поскольку этот факт не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения.

Кроме того, в соответствии с основными началами гражданского законодательства, установленными в п. 1 ст. 1 ГК РФ и в силу статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица не ограничены в выборе способа защиты нарушенного права и вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Поэтому установленное п. 3 ст. 486 ГК РФ право потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ не препятствует заинтересованному лицу использовать иные способы защиты нарушенного права, в частности отказаться от исполнения договора и требовать в судебном порядке его расторжения и возврата переданного имущества в соответствии со ст. 450, п. 2 ст. 489 ГК РФ), если заинтересованное лицо обращается за защитой своих прав на основе этих норм.

Данные выводы суда подтверждаются и разъяснениями, содержащимися в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно которым при глзрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, а в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

При этом суд апелляционной инстанции считает, что и в тех случаях, когда законом или договором не предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не лишает стороны договора продажи недвижимости права требовать по суду его расторжения, при наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных статьей 450 ГК РФ (например, существенное нарушение договора).

Исходя из условий п. 4 договора об оплате товара после его передачи и сроках оплаты, суд первой инстанции в соответствии со ст.ст. 488, 489 ГК РФ правильно квалифицировал правоотношения сторон как договор купли-продажи недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа, что также подтверждается регистрацией Учреждением юстиции ... ограничения права собственности в виде залога в силу закона в соответствии со ст.ст. 488, 489 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений п. 3 ст. 450 ГК РФ предоставленное законом право на отказ от исполнения договора, следует считать соответственно и правом на расторжение соответствующего договора по основаниям, установленным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара, что соответственно означает расторжение договора от исполнения которого продавец отказался.

Договором не предусмотрено ограничение прав продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, а уплаченная покупателем по договору сумма платежей значительно меньше половины цены товара.

Согласно п. 14 спорного договора его расторжение в одностороннем порядке не допускается, что, однако, не лишало ОАО "Зиновьевская мануфактура" права на отказ от исполнения договора и соответственно права на его расторжение в судебном порядке по основаниям, установленным законом - п. 2 ст. 489 (неоплата товара), п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушении договора другой стороной) с соблюдением порядка, установленного ст. 452 ГК РФ.

Письмами N 1-9 от 22 января 2003 г. и N 1-9 от 17 июня 2003 г., которые получены ответчиком и оставлены без ответа, ОАО "Зиновьевская мануфактура" направило ООО "Вавилон-С" свое предложение о расторжении договора и отказалось от его исполнения в связи с неоплатой переданного объекта.

С учетом положений п. 2 ст. 489 и ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, при наличии в договоре обязательства ООО "Вавилон-С" о полной оплате переданного имущества в срок до 31 декабря 2002 г., которое ответчиком в оставшейся сумме 2 577 108 руб. 84 коп., составляющей значительно более половины цены договора 4 277 400 руб., до настоящего времени не исполнено, суд первой инстанции правильно признал, что ООО "Вавилон-С" существенно нарушило условия договора об оплате переданного имущества, в связи с чем ОАО "Зиновьевская мануфактура" имеет право на отказ от исполнения договора и его расторжение в судебном порядке с возвратом проданного имущества вне зависимости от государственной регистрации перехода права на имущество, являвшееся предметом договора, к ООО "Вавилон-С".

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу отсутствия специального правила, регулирующего последствия расторжения договора продажи недвижимости, с учетом положений п. 3 ст. 450 ГК РФ действует правило, установленное п. 2 ст. 489 ГК РФ согласно которому при отказе от исполнения договора продавец вправе потребовать возврата проданного товара, переданного до расторжения соответствующего договора.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права, а доводы жалобы подлежащими отклонению.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по государственной пошлине отнести на заявителя, взыскав в доход федерального бюджета недоплаченную при подаче жалобы сумму государственной пошлины в размере 1 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 268, 269, 271 АПК РФ, апелляционная инстанция арбитражного суда

постановила:

1. Апелляционную жалобу ООО "Вавилон-С" на решение Арбитражного суда Ивановской области от 21 июня 2003 г. по делу N 57/13 оставить без удовлетворения, а указанное решение без изменения.

2. Взыскать с ООО "Вавилон-С" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 (одна тысяча) рублей.

3. Постановление может быть обжаловано в 2-х месячный срок в ФАС Волго-Вятского округа г. Нижний Новгород.

Председательствующий судья:

А.Н.Бадин

Судьи:     В.П.Семенов

           Е.А.Опря