Решение Арбитражного Суда Ивановской области от 26 марта 2003 г. N 226/7/3 В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках

Решение Арбитражного Суда Ивановской области
от 26 марта 2003 г. N 226/7/3

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Семенова В.П.,

(при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильичевой О.А.)

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Городского комитета по управлению имуществом г. Иванове

к ООО "Ивановский областной центр правовой помощи женщинам"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени в сумме 404883 руб. 21 коп.

при участии в заседании:

от истца ведущий специалист юридического отдела Романова Т.В. (доверенность от 5 января 2003 г. N 23/21-06)

от ответчика директор Шафранская Т.Ю.(паспорт серии VII - ФО N 578540), юрисконсульт Косенков О.М. (доверенность от 17 марта 2003 г.)

установил:

Городской комитет по управлению имуществом г. Иваново (далее Комитет) обратился в суд с иском о взыскании с ООО "Ивановский областной центр правовой помощи женщинам" задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа в сумме 311357 руб. 70 коп. (арендная плата - 81048 руб. 90 коп. за период с 1 ноября 1998 г. по 31 октября 2002 г., пени - 230308 руб. 80 коп. за период с 1 декабря 1998 г. по 30 сентября 2002 г.) в связи с невыполнением ответчиком обязательства по оплате предоставленного в аренду помещения согласно заключенному между сторонами договору от 2 ноября 1998 г. N 1001.

В судебном заседании 28 февраля 2003 г. Комитет представил заявление об увеличении суммы исковых требований от 6 февраля 2003 г., просил взыскать с ответчика арендную плату и пени за просрочку платежа в сумме 404883 руб. 21 коп. (арендная плата - 95620 руб. 47 коп. за период с 1 ноября 1998 г. по 31 января 2003 г., пени - 309262 руб. 74 коп. за период с 1 декабря 1998 г. по 31 декабря 2002 г.). Данное заявление в соответствии со ст. 49 АПК РФ принято судом.

В судебном заседании 28 февраля 2003 г. ответчик ООО "Ивановский областной центр правовой помощи женщинам" представил отзыв от 19 февраля 2003 г., в котором ответчик иск не признает по следующим основаниям:

1. С ноября 1998 года по настоящее время ООО "Ивановский областной центр правовой помощи женщинам" фактически к эксплуатации помещения и работе в целом приступить не смог в связи с тем, что инженерные коммуникации, необходимые для эксплуатации этого помещения (п. 1.1 договора аренды), а именно, отсутствие электроснабжения в помещении, аварийное состояние домовой канализации, не позволяли его использование.

Истец нарушил договор аренды помещения в части п. 1, сдав в аренду помещение с инженерными коммуникациями, состояние которых не позволяло эксплуатировать помещение по назначению.

2. Учитывая, что ответчик ООО "Ивановский областной центр правовой помощи женщинам"для организации своей работы произвел значительные материальные затраты на ремонт помещения, договор аренды не может быть расторгнут до возмещения истцом понесенных убытков.

Ответчик заявил о применении судом срока исковой давности к требованиям об уплате за период до февраля 2000 года.

Судебные заседания неоднократно откладывались по различным основаниям, в том числе в связи с удовлетворением судом ходатайств ответчика о необходимости представления дополнительных документов.

Изучив представленные документы, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Между Городским комитетом по управлению имуществом г. Иваново (арендодатель) и ООО "Ивановский областной центр правовой помощи женщинам" (арендатор) заключен договор аренды от 2 ноября 1998 г. N 1001, в соответствии с которым ответчику предоставлено в аренду и передано по акту от 2 ноября 1998 г. нежилое помещение общей площадью 152,8 кв.м. по адресу: г. Иваново, ул. Калинина, д. 2 (1 этаж) для использования под офис.

В пункт 1.1 договора аренды от 2 ноября 1998 г. N 1001 внесены изменения (от 18 мая 2002 г., без номера), в соответствии с которыми арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу : г. Иваново, ул. Калинина, д. 2 (1 этаж) общей площадью 157 кв.м. и производит оплату арендных и коммунальных платежей за новую площадь с 1 июня 2002 г.

Таким образом, ООО "Ивановский областной центр правовой помощи женщинам" было предоставлено с 1 июня 2002 г. нежилое помещение площадью 157 кв.м. по адресу : г. Иваново, ул. Калинина, д. 2.

Срок аренды определен сторонами в договоре первоначально с 1 ноября 1998 г. по 31 октября 1999 г. (т.е. менее одного года). В дальнейшем срок аренды продлен дополнительным соглашением от 28 октября 1999 г. с 1 ноября 1999 г. по 31 октября 2004 г., т.е. на срок более одного года. Договор аренды от 2 ноября 1998 г. N 1001 зарегистрирован Учреждением юстиции Ивановской области по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним 22 июля 2002 г. (регистрационная запись 37-01/24-15/2002-271).

Согласно заключенному между сторонами договора ответчик должен был уплатить за период с 1 ноября 1998 г. по 31 января 2003 г. сумму 110764 руб. 35 коп. Фактически уплачено 15143 руб. 88 коп. Сумма долга составила 95620 руб. 47 коп.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор (ответчик) обязан вносить арендную плату, в порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. В соответствии с п. 5.2 договора арендатор (ответчик) должен вносить арендную плату ежемесячно не позднее последнего дня отчетного месяца.

В связи с невыполнением ответчиком обязательства по оплате арендной платы, истцом заявлено требование о взыскании задолженности в сумме 95620 руб. 47 коп. за период c 1 ноября 1998 г. по 31 января 2003 г.

Суд считает требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период необоснованным и не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В судебное заседание ответчиком представлены документы, подтверждающие невозможность использования им арендуемого помещения в результате систематических аварий канализационного оборудования в здании по ул. Калинина, 2, а также из-за отсутствия электроснабжения в арендуемом помещении. В обоснование этих обстоятельств представлены акты о неисправностях внутридомовой канализации, акты службы санитарного надзора, справки и акты эксплуатационной организации (ЖРЭУ N 5), письма истца, ответчика, администрации г. Иваново за период с апреля 2000 г. по февраль 2003 г. (всего 19 документов). Оценивая эти документы в совокупности, суд считает, что зафиксированные в них недостатки сданного в аренду имущества (в том числе последствия этих недостатков - залив помещения фекалиями), лишали ответчика возможности использовать предоставленное в аренду помещение в спорный период.

Из представленных суду документов видно, что Комитет и собственник имущества - Муниципальное образование г. Иваново в лице Администрации г. Иваново сами неоднократно признавали тот факт, что ответчик не имел возможности использовать по назначению арендуемое помещение, в том числе вследствие неподключения электрооборудования помещений к кабельным сетям (письма от 28 апреля 2000 г., от 15 июня 2000 г., от 18 ноября 2002 г.).

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Судом отклонены доводы Комитета о том, что недостатки сданного в аренду помещения были известны арендатору и были оговорены при заключении договора. Из представленного суду акта приема-передачи помещения от 2 ноября 1998 г. следует, что при сдаче в аренду помещения были зафиксированы техническое состояние и необходимые ремонтные работы системы теплоснабжения, водоснабжения, перекрытий и пола. Данных о техническом состоянии системы канализации, электроснабжения акт от 2 ноября 1998 г. не содержит. Иных доказательств в подтверждение того, что недостатки помещения были заранее известны арендатору и быля оговорены при заключении договора. Комитетом суду не представлено.

Согласно ст. 612 ГК РФ, при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы. Принимая во внимание характер недостатков в данном случае и их последствия (отсутствие электроснабжения весь период аренды, систематические заливы помещения фекальными водами), суд приходит к выводу, что в спорный период сданное Комитетом в аренду помещение ответчик не мог использовать по назначению. Арендодатель (Комитет) не исполнил обязательства по передаче в аренду имущества, пригодного для использования, следовательно, у арендатора (ответчика) не возникает встречного обязательства по уплате арендных платежей (ст. 328 ГК РФ).

Кроме того, суд считает также подтверждением изложенных выше обстоятельств то, что из представленного Комитетом расчета задолженности ответчика им исключен как не подлежащей оплате период в 10 месяцев (с марта по декабрь 2000 г. включительно). Данное обстоятельство суд оценивает как признание Комитетом факта невозможности использовать помещение ответчиком в целях аренды в этот период.

К тому же, ранее в иске от 16 августа 1999 г. N 23/33-402 Комитетом было заявлено требование о взыскании в судебном порядке с ответчика задолженности в сумме 5424 руб. 59 коп. за период с ноября 1998 г. по июль 1999 г. включительно. Данный иск был принят судом к производству, разбирательство дела назначено на 28 сентября 1999 г., однако в судебное заседание представитель Комитета не явился, исковое заявление оставлено без рассмотрения на основании п. 6 ст. 87 АПК РФ (в редакции 1995 г.).

Таким образом, суд считает, что требование Комитета о взыскании с ответчика задолженности в сумме 95620 руб. 47 коп. за расчетный период с 1 ноября 1998 г. по 31 января 2003 г. удовлетворению не подлежит.

В связи с отсутствием обязательства по внесению арендной платы, суд считает также необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование Комитета о взыскании пени в сумме 309262 руб. 74 коп. (с 1 декабря 1998 г. по 31 декабря 2002 г.)

Поскольку заявленные в иске требования суд считает необоснованными, расходы по госпошлине относятся на истца, однако взысканию с него не подлежат, т.к. Комитет освобожден от уплаты госпошлины на основании ст. 42 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"

Руководствуясь статьями 49, 64, 75, частью 1 ст. 110,, ст. ст. 167 - 170, ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд

решил:

1. В иске отказать.

2. Расходы по госпошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Ивановской области.

Судья

В.П.Семенов