Решение Арбитражного Суда Ивановской области от 16 октября 2007 г. N А17-2388/14-2007 Поскольку требования истца о расторжении договора и выселении суд считает обоснованными, иск подлежит удовлетворению

Решение Арбитражного Суда Ивановской области
от 16 октября 2007 г. N А17-2388/14-2007

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Ивановского городского комитета по управлению имуществом к обществу с ограниченной ответственностью "Ивановский коммерсант"

о расторжении договора аренды и выселении,

при участии в заседании:

от истца-вед. спец. ю/о Д. по довер. N А01-21-7 от 09.01.2007 г.,

установил:

Ивановский городской комитет по управлению имуществом (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ивановский коммерсант" (далее -ООО "Ивановский коммерсант", ответчик) о расторжении договора аренды N 328 от 26.10.2000 г. и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью 153,3 кв.м. (по плану строения: первый этаж - N N 2, 2а, 3, 3а, 4-8, 39; помещения подвала - N N 3, 31 - 33), расположенного в доме N 140 по улице Лежневской в городе Иванове.

Определением суда от 04.07.2007 г. дело принято к производству и назначено предварительное заседание.

В предварительном судебном заседании представитель истца представил на обозрение суда подлинные документы, приложенные к исковому заявлению в копиях, в материалы дела - документы, затребованные определением суда о принятии искового заявления к производству.

Представители ответчика в предварительное заседание не явились, отзыв на иск не представлен.

В соответствии со статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ определением суда от 26.07.2007 г. дело назначено к судебному разбирательству первой инстанции.

Рассмотрение дела в рамках статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось для представления дополнительных доказательств.

При рассмотрении спора по существу представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, сославшись на договор аренды и расчет задолженности, пояснил, что основанием для обращения с исковыми требованиями послужила несвоевременная уплата ответчиком арендной платы, что согласно п. 6.1.6. договора аренды является основанием для его расторжения, также указал, что действие договора аренды после истечения срока, указанного в договоре, продлено на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указал, что распоряжения комитета о продлении срока действия договора аренды, указанные в договоре, не являются соглашением сторон, поэтому не могут быть приняты во внимание.

Представители ответчика в судебное заседание не явились, отзыв на иск не поступил. Копии определения суда от 20.09.2007 г. об отложении рассмотрении дела, направленные по юридическому адресу ответчика: г. Иваново, ул. К. Маркса, д, 46 Б, и по адресу места нахождения арендуемого помещения: г. Иваново, ул. Лежневская, д. 140 (магазин "Мебель"), вернулись без вручения с отметками почтовых отделений об отсутствии адресата. Указанные адреса подтверждаются Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, представленной в материалы дела Инспекцией Федеральной налоговой службы России по г. Иваново по запросу суда и договором аренды, иные сведения об адресных данных ответчика у суда отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ лицо, участвующее в деле считается извещенным надлежащим образом арбитражным судом, если, копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, или если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению ответчика, спор в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассматривается в отсутствие его представителей.

Заслушав представителя истца, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил:

На основании постановления Главы города Иваново N 891-4 от 19,10.1999г. между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения N 328 от 26.10.2000 г.

Согласно указанному договору ответчику было сдано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Лежневскаая, д. 140, площадью 153,5 кв.м. для использования под магазин. Помещение передано ответчику по акту приема - передачи от 01.11.2000 г. (копия приложена к материалам дела). Срок аренды по договору установлен с 01.11.2000 г. по 30.10.2001 г. (п. 1.4 договора). На договоре имеются отметки о том, что распоряжениями комитета N 322-р от 22.10.2001 г. и N 225-р от 23.20.2006 г. срок аренды продлялся.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца в судебном заседании фактически после окончания срока действия указанного договора (30.10.2001 г.) арендатор продолжал пользоваться имуществом арендодателя.

В соответствии с п.п. 5.3. договора аренды, заключенного сторонами, арендная плата ежемесячно должна вносится арендатором самостоятельно без выписки счетов по платежному поручению на соответствующие расчетные счета не позднее последнего дня отчетного месяца. При этом стороны установили, что размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке в случае переоценки основных фондов, изменения устанавливаемых местными органами законодательной и исполнительной власти, органами самоуправления города, Главой города цен и тарифов, инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Статьей 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Порядок изменения договора предусмотрен статьей 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором.

Исходя из вышеуказанных норм права, односторонние распоряжения комитета N 322-р от 22.10.2001 г. и N 225-р от 23.20.2006 г. об установлении новых сроков действия договора аренды не могут быть расценены судом как соглашение сторон о внесении изменений в договор аренды в части срока его действия. Кроме того, в спорном договоре аренды также отсутствует возможность одностороннего изменения сторонами его условий.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Факт пользования нежилым помещением после истечения срока действия договора подтверждается материалами дела, ответчиком не оспаривается.

Пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичное условие содержится в пункте 6.1.6. договора аренды N 328 от 26.10.2000 г., заключенного сторонами.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец направлял в адрес ответчика письма от 23.04.2007 г. и от 09.06.2007 г., которыми предлагал арендатору расторгнуть договор аренды в связи с ненадлежащим исполнением его условий и погасить задолженность по арендной плате и пени. Ответчик задолженность не погасил, с заявлением о расторжении договора к истцу не обратился, продолжал не уплачивать арендную плату.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако соглашения сторон не имеется, и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующими предложениями.

В силу требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Пунктом 3.1.6 договора аренды, заключенного сторонами также установлена обязанность арендатора не позднее семи дней после прекращения срока действия договора, в том числе и при досрочном его расторжении, передать помещение арендодателю по акту в надлежащем санитарно - техническом состоянии с учетом нормального износа. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик исполнил обязанность по возврату арендованного нежилого помещения.

Размер арендной платы по договору (согласно п.п. 5.3.) определялся сторонами в договорена также изменениями к договору, в том числе от 01.01.2006 г., 01.01.2007 г. (копии изменений приложены к материалам дела).

Свою обязанность по перечислению арендной платы арендатор надлежащим образом не исполнил. По расчету истца за ответчиком с учетом произведенных ответчиком частичных оплат образовалась задолженность по арендной плате в общей сумме 84 886 руб. 31 коп.

За несвоевременное внесение платежей в сроки, установленные договором ответчику на основании п. 7.1. договора начислялась пеня в размере 0,5%, с 01.01.2003 г. - в размере 0,2%, с 01.01.2006 г. - в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка России от подлежащих уплате сумм за каждый день просрочки. Общая сумма пени составила 3 450 руб. 20 коп.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика направлялись уведомления от 23.04.2007 г. и от 09.06.2007 г. с предложением погасить задолженность по арендной плате или расторгнуть договор аренды в связи с ненадлежащим исполнением его условий. Из пояснений, данных представителем истца в судебном заседании, следует, что ответчик в комитет не обращался, задолженность осталась непогашенной, нежилое помещение используется (копия акта от 04.10.2007 г. приложена к материалам дела).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о правомерности и обоснованности заявленных исковых требований истца.

Правовые отношения по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом деле стороны согласовали объект аренды в пункте 1.1. договора, определив его площадь, адресные данные объекта недвижимости, в котором он располагается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 5.3. договора аренды нежилого помещения N 328 от 26.10.2000 г., подписанного сторонами арендатор обязан ежемесячно самостоятельно без выписки счетов вносить арендную плату в срок не позднее последнего дня отчетного месяца.

Статьями 307 - 310 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Как следует из материалов дела задолженность ответчика перед истцом по арендной плате по договору аренды N 328 от 26.10.2000 г. по состоянию на 31.05.2007 г. составляет 84 886 руб. 31 коп. Расчет задолженности по арендной плате ответчиком по существу не оспаривается, документов, опровергающих произведенный расчет, ответчик не представил.

В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Спорный договор аренды заключался сторонами на срок с 01.11.2000 г. по 30.10.2001 г., то есть менее года, следовательно, его государственная регистрация не требовалась.

Помещение, переданное в аренду ответчику, является муниципальной собственностью, что подтверждается Выпиской из реестра объектов муниципальной собственности от 16.07.2007 г. (копия приложена к материалам дела).

Таким образом, требования истца о расторжении договора и выселении суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению (статьи 209, 215 Гражданского кодекса РФ).

Государственная пошлина по делу составляет 4 000 руб. и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ в полной сумме подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 64, 65, 110, п.п. 1, 3 ст. 156, ст. ст. 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Исковые требования истца удовлетворить.

2. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 328 от 26.10.2000 г.

3. Выселить общество с ограниченной ответственностью "Ивановский коммерсант" (юридический адрес - г. Иваново, ул. К. Маркса, 46-Б, основной государственный регистрационный номер 1033700083614, ИНН 3729029814) из нежилого помещения площадью 153,3 кв.м. (по плану строения: первый этаж - N N 2, 2а, 3, 3а, 4 - 8, 39; помещения подвала - N N 3, 31 - 33, магазин "Мебель"), расположенного в доме N 140 по улице Лежневскои в городе Иванове.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ивановский коммерсант" (юридический адрес - г. Иваново, ул. К. Маркса, 46-Б, основной государственный регистрационный номер 1033700083614, ИНН 3729029814) в пользу Ивановского городского комитета по управлению имуществом расходы по государственной пошлине по делу в сумме 4000 рублей.

5. Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

6. На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции (ст. 259 АПК РФ). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (ст. 276 АПК РФ). В срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего оспариваемого судебного акта, принятого по данному делу, может быть подано заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ст. 292 АПК РФ).