Решение Арбитражного Суда Ивановской области от 29 ноября 2007 г. N А17-2863/2007 В иске о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества отказано, поскольку документов либо иных доказательств, подтверждающих наличие в совокупности всех условий и обстоятельств, при которых подлежит возмещению арендатору стоимость неотделимых улучшений, истец не предоставил

Решение Арбитражного Суда Ивановской области
от 29 ноября 2007 г. N А17-2863/2007

Арбитражный суд Ивановской области

в составе судьи С.,

(при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.)

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Р.

к индивидуальному предпринимателю Д. и Отделу земельно-имущественных отношений администрации Заволжского муниципального района

о взыскании 431 539 руб. 72 коп. в возмещение произведенных истцом неотделимых улучшений имущества, арендованного по договорам от 01.06.2005. N 33, от 31.01.2006 N 25, при участии в судебном заседании:

от истца - не явился, извещен;

от ответчиков: ИП Д. - К. по доверенности от 04.12.2006,

от Отдела земельно-имущественных отношений - С. по доверенности от 24.10.2007.

установил:

Индивидуальный предприниматель Р. (далее - Р., истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Д. (далее Д., ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 431 539 руб. 72 коп. Заявленное в иске требование обосновано тем, что: в период действия между Р. и Комитетом по управлению имуществом администрации Заволжского района договоров аренды от 01.06.2005. N 33, и от 31.01.2006 N 25, Р. (арендатором по этим договорам) произведены реконструкция и ремонт полученных в аренду помещений, что подтверждается актом приемки выполненных работ, а также актом оценки стоимости неотделимых улучшений; в настоящее время собственником нежилых помещений является Д.; согласно п.1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора; указанные улучшения произведены с согласия арендодателя и являются неотделимыми улучшениями; ряд обстоятельств дела установлен решением арбитражного суда от 21.03.2007. по спору между этими же лицами по делу N А17 97/14-2007. Правовым обоснованием иска истец указал ст. ст. 11, 12, 420, 307, 309, 617, 623 Гражданского кодекса РФ.

В связи с ходатайством ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен определением от 14.08.2007 Отдел земельно-имущественных отношений администрации Заволжского муниципального района (правопреемник Комитета по управлению имуществом администрации Заволжского муниципального района), поскольку он являлся первоначальным собственником и арендодателем по договорам аренды от 01.06.2005. N 33, от 31.01.2006 N 25.

В судебном заседании 09.10.2007 истец представил ходатайство от 09.10.2007, в котором на основании ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса РФ просит привлечь в качестве ответчика Отдел земельно-имущественных отношений администрации Заволжского муниципального района Ивановской области. Истец пояснил, что просит привлечь Отдел земельно-имущественных отношений администрации Заволжского муниципального района Ивановской области в качестве второго ответчика, при этом ответчиком является также Д. Истец пояснил, что вопрос о требовании к каждому из ответчиков оставляет на разрешение суда.

Суд, с учетом мнения ответчика Д. и третьего лица, руководствуясь ст. 46, 136, 159 Арбитражного процессуального кодекса РФ, определил привлечь Отдел земельно-имущественных отношений администрации Заволжского муниципального района Ивановской области в качестве второго ответчика по заявленному иску.

Ответчик Д. в отзыве от 06.08.2007 на иск и в судебном заседании исковые требования не признал, полагает требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений необоснованным и не подлежащим удовлетворению в силу следующего:

1. Истец не представил надлежащих документов в подтверждение согласования неотделимых улучшений, которые предусмотрены в п. 2.3. договора (сметный расчет, акт выполненных работ), следовательно, произвел улучшения без согласия арендодателя. Необходимость проведения ремонтных работ оговорена в передаточном акте к договору аренды от 01.06.2005. Предъявление требования о взыскании денежных средств по обязательству, вытекающему из договора, стороной которого Д. не являлся, неправомерно.

Ответчик Отдел земельно-имущественных отношений администрации Заволжского муниципального района в отзыве от 25.10.2007 и в судебном заседании исковые требования не признал, полагает требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений необоснованным и не подлежащим удовлетворению в силу следующего:

Состояние имущества, передаваемое в аренду, арендатору Р. было известно согласно передаточному акту от 01.06.2005, претензий у истца не имелось.

Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о письменном предварительном согласии на производство конкретных улучшений, ни документов в подтверждение расходов на ремонт помещений.

Истец в судебное заседание 27.11.2007 не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (уведомление от 27.10.2007 подтверждает получение ответчиком 29.10.2007 копии определения от 25.10.2007). Не явился истец либо его представитель в предыдущее судебное заседание 25.10.2007.

На основании ч.3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено без участия истца.

Изучив представленные сторонами документы, заслушав пояснения представителей ответчиков, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Между комитетом по управлению имуществом администрации Заволжского района Ивановской области (Арендодатель) и Р. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2005 N 33.

Согласно указанному договору Р. было сдано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Заволжск, ул. Мира, д. 46, площадью 114, 5 кв.м. на первом этаже жилого дома для организации розничной торговли продовольственными и промышленными товарами. Помещение передано арендатору Р. по акту приема - передачи от 01.06.2005. Срок аренды по договору стороны установили с 01.06.2005 по 31.12.2005 или до момента приватизации (п. 1.2 договора), при этом стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента подписания, однако обязанности арендатора по уплате арендной платы, содержанию помещения и другие, вытекающие из договора аренды, возникают у арендатора с 01.06.2005.

Пунктом 1.5. договора стороны определили, что реорганизация организации - арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

По окончании срока действия этого договора между Комитетом по управлению имуществом администрации Заволжского района Ивановской области (Арендодатель) и Р. (Арендатор) был заключен аналогичный договор аренды нежилого помещения N 25 от 31.01.2006 г.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон в судебных заседаниях, в июле 2006 года состоялся аукцион и спорное нежилое помещение было приобретено ответчиком по настоящему делу, при этом на момент заключения договора аренды технического паспорта на объект недвижимости не имелось, площадь передаваемого в аренду нежилого помещения определялась исходя из общего плана жилого дома, технический паспорт изготовлен по заказу администрации Заволжского муниципального района при заключении с новым собственником Д. договора купли-продажи от 26.07.2006 г. спорного нежилого помещения. В связи с изготовлением паспорта площадь помещения была уточнена до 113, 3 кв.м., а также были определены технические характеристики помещения (встроенное помещение на первом этаже пятиэтажного дома, номера на поэтажном плане - с 1 по 7).

Право собственности нового собственника Д. на указанное помещение зарегистрировано 15 сентября 2006 года ( свидетельство серии 37-АА N 157384).

По мнению суда, отдельные подлежащие доказыванию обстоятельства рассматриваемого спора (исходя из предмета и основания заявленного иска) установлены вступившими в законную силу судебными актами - решением арбитражного суда от 21.03.2007 по делу N А17-97/14-2007 (по иску Д. к Р. об освобождении нежилого помещения ), постановлением суда кассационной инстанции по тому же делу от 02.10.2007.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеназванными судебными актами, в частности, установлено, что договор аренды нежилого помещения от 31.01.2006 N 25 является незаключенным (постановление суда кассационной инстанции по тому же делу от 02.10.2007).

В судебном заседании представители сторон пояснили, что пользование спорными помещениями со стороны истца в настоящее время прекратилось.

Истцом представлены в дело документы, подтверждающие, по его мнению, выполнение в 2005 году работ по улучшению арендованного имущества (Постановление Главы Администрации Заволжского района от 03.08.2005 N 608 о разрешении Р. переоборудования под магазин помещения по адресу г. Заволжск, ул. Мира, 46; Разрешение Заволжского отдела архитектуры и градостроительства от 04.08.2005; техническая опись работ (дефектная ведомость) от 29.04.2005; сметный расчет на сумму 148 430 руб.; акт приемки объекта от 29.08.2005).

Прекращение арендных отношений, переход правомочий собственника нежилым помещением магазина к Д. послужили мотивом для обращения в суд Р. с настоящим иском.

Суд полагает, что представленные сторонами документы, а также подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям положения Гражданского Кодекса РФ (глава 34. Аренда), не дают оснований для удовлетворения заявленного иска. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с п.2 ст. 623 Гражданского Кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, при взыскании стоимости неотделимых улучшений в судебном порядке истец должен представить суду доказательства, подтверждающие: наличие арендных отношений между сторонами и условия договоров аренды в части неотделимых улучшений; улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Суд считает, что требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений не может быть предъявлено к новому собственнику нежилым помещением магазина Д. В соответствии с п.2 ст. 623 Гражданского Кодекса РФ отношения по поводу неотделимых улучшений могут иметь место только между сторонами договора аренды: арендодателем и арендатором. В этой связи правильным является возражение ответчика Д. о том, что предъявление требования о взыскании денежных средств по обязательству, вытекающему из договора аренды , стороной которого Д. не являлся, неправомерно. Приобретая в собственность нежилое помещение магазина в порядке приватизации, и уплатив за объект 885 000 руб.,(т.е. действительную рыночную стоимость объекта недвижимости), новый собственник уплатил прежнему собственнику и стоимость всех имевших место перепланировок, улучшений и т.д.

Необоснованным, по мнению суда, является требование Р. о взыскании стоимости неотделимых улучшений и с отдела земельно-имущественных отношений администрации Заволжского муниципального района. Суд считает, что доказательств, свидетельствующих о наличии всех в совокупности условий (п.2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ), дающих основания для взыскания указанной в иске стоимости неотделимых улучшений в размере 431 539 руб. 72 коп., истец не представил.

Улучшение арендованного имущества предполагает улучшение потребительских свойств сданного в аренду объекта, явное и поддающееся установлению приращения его стоимости по сравнению с первоначальной ее стоимостью при сдаче в аренду. Улучшение арендованного имущества в случае возвращения его арендодателю после прекращения договора предполагает наличие выгоды со стороны арендодателя.

В рассматриваемом случае реконструкция арендатором Р. нежилого помещения по адресу г. Заволжск, ул. Мира, 46 под магазин розничной торговли имела место вследствие имевших место недостатков вследствие предыдущей эксплуатации объекта недвижимости, и по этой причине - невозможности ее полноценного использования в целях аренды. Недостатки сданного в аренду имущества были заранее известны арендатору Р., что следует из акта приемки от 01.06.2005, в котором зафиксировано, что объекту требуется проведение ремонтных работ согласно дефектной ведомости от 29.04.2005 (Приложение N 1 к договору). Расходы по реконструкции и перепланировке нежилого помещения под магазин не могут быть отнесены на арендодателя на основании пункта 2 статьи 612 Гражданского Кодекса РФ. Произведенные арендатором затраты в связи с реконструкцией нежилого помещения под магазин суд полагает относящимися к обычной деятельности и обязанности арендатора по поддержанию арендованного имущества в надлежащем состоянии, расходами на содержание имущества в целях собственной предпринимательской деятельности арендатора.

Кроме того, суд считает, что истцом не представлено доказательств в подтверждение понесенных им затрат на реконструкцию, и что эти затраты были из собственных средств арендатора Р. Ни одного документа в подтверждение произведенных платежей (в денежной либо иной форме) по ремонту, реконструкции названного объекта недвижимости, и в подтверждение понесенных арендатором Р. расходов на приобретение стройматериалов истцом не представлено. Таким образом, естественным является вывод о том, что выполненные арендатором работы по реконструкции нежилого помещения не оплачены за сче собственных средств. Данное обстоятельство является достаточным для отказа в иске.

Суд также считает, что истец не представил доказательств, подтверждающих стоимость неотделимых улучшений (затрат на реконструкцию и переоборудование магазина) на момент возврата имущества арендодателю в размере заявленного в иске требования - 431 539 руб. 72 коп. В обоснование суммы заявленного в иске требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений истцом представлен отчет ООО "Росконсалтинг" от 10.04.2007., согласно которому рыночная стоимость улучшений по переоборудованию и ремонту в нежилом помещении магазина составляет указанную сумму по состоянию на 06.04.2007. Представленный истцом документ определяет стоимость объекта оценки не на момент прекращения арендных отношений, что в условиях постоянно растущей цены на строительные материалы и недвижимость является существенным моментом, и к тому же, согласно технической описи работ (дефектной ведомости) от 29.04.2005, сметному расчету стоимость работ на май 2005 года составляла сумму 148 430 руб.

Что касается довода истца о согласовании им работ по реконструкции, переоборудованию и перепланировке нежилого помещения под магазин, то суд полагает данное обстоятельство обоснованным и подтвержденным надлежащими доказательствами. Представленные истцом документы: Постановление Главы Администрации Заволжского района от 03.08.2005 N 608 о разрешении Р. переоборудования под магазин помещения по адресу г. Заволжск, ул. Мира, 46, разрешение Заволжского отдела архитектуры и градостроительства от 04.08.2005, акт приемки объекта от 29.08.2005, утвержденный Главой Администрации Заволжского района, содержат разрешение главы администрации (возглавлявшего исполнительный орган местного самоуправления данного муниципального образования на эти даты) на переоборудование нежилого помещения под магазин. Представленные истцом документы соответствуют условиям договора (п.2.3.б). Суд не согласился с возражением второго ответчика в этой части, полагающим, что по смыслу ст. 623 Гражданского Кодекса РФ согласие должен дать именно комитет по управлению имуществом администрации Заволжского района, как арендодатель, а не глава администрации. Представленные комитету по управлению имуществом администрации Заволжского района полномочия арендодателя при сдаче в аренду муниципального имущества не умаляют прав собственника имущества - муниципального образования Заволжского района, и его исполнительного органа, что вытекает из ст.ст. 209, 608 Гражданского Кодекса РФ.

Вместе с тем, данное обстоятельство (наличие согласия собственника на переоборудование нежилого помещения под магазин), не является достаточным для удовлетворения иска, поскольку отсутствуют иные условия, дающие основания для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений в соответствии со ст. 623 Гражданского Кодекса РФ - наличие произведенных улучшений, подтверждение фактически понесенных затрат, выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального Кодекса РФ каждое участвующее в деле лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Документов либо иных доказательств, подтверждающих наличие в совокупности всех условий и обстоятельств, при которых подлежит возмещению арендатору стоимость неотделимых улучшений согласно п.2 ст.623 Гражданского Кодекса РФ, истец не представил.

Заявленное в иске требование о взыскании 431 539 руб. 72 коп. удовлетворению не подлежит.

В связи с необоснованностью иска, расходы по уплаченной истцом госпошлине возлагаются на заявителя по правилам ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 46, 64, 75, ч. 1 ст. 110, ч.3 ст. 156, ст. ст. 170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. В иске отказать.

2. Расходы по государственной пошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров, ***).