Решение Арбитражного Суда Ивановской области от 7 ноября 2007 г. N А17-2728/14-2007 Исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной части сделки обоснованно оставлены судом без удовлетворения, поскольку, заключая договоры аренды земельных участков для использования их в целях осуществления предпринимательской деятельности, истцы должны были предполагать временный характер арендных отношений и, следовательно, возможные последствия их прекращения

Решение Арбитражного Суда Ивановской области
от 7 ноября 2007 г. N А17-2728/14-2007

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску К., Б., Х., Л., К

к Администрации города Иваново

о применении последствий недействительности ничтожной части сделки (с учетом уточнений от 17.07.2007 г. и от 30.10:2007 г.),

при участии в судебном заседании:

от истцов - Б., Л., Х., по паспортам и свидетельствам о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей; М., предст. по доверенностям от 14.05.2007 г., от 16.06.2007, от 17.05.2007 г.;

от ответчика - Е., по доверенности N 2-25-1945 от 22.10.2007 г.

установил:

Предприниматели К., Б., Х., Л., К обратились в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к администрации города Иваново о применении последствий недействительности ничтожной части сделки (с учетом уточнений от 17.07.2007 г.).

Определением суда от 19.07.2007 г. дело принято к производству и назначено предварительное судебное заседание. Определением от 18.09.2007 г. подготовка по делу продолжена, предварительное судебное заседание перенесено.

В соответствии со статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ протокольным определением от 15.10.2007 г. дело назначено к судебному разбирательству первой инстанции.

В судебном заседании 30 октября 2007 года при рассмотрении спора по существу представитель истцов заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до результатов рассмотрения кассационных жалоб истцов на решения Арбитражного суда Ивановской области по делам NN А17-981-985/2007. Протокольным определением от 30.10.2007 г. в удовлетворении ходатайства судом отказано.

Кроме того, при рассмотрении дела по существу представитель истцов в соответствии со статьей 49 Арбитражного кодекса РФ уточнил исковые требования, просил суд применить последствия недействительности ничтожной части сделки в отношении п. 2.1. Договоров аренды земельных участков: N К-02-623 от 21.04.2004 г., N К-02-614 от 21.04.2004 г., N К-02-619 от 21.04.2004 г., N К-02-647 от 16.12.2004 г., N К-02-664 от 08.12.2006 г., а также пп. 3 п. 6.3 договоров аренды: N К-02-623 от 21.04.2004 г., N К-02-614 от 21.04.2004 г" N К-02-619 от 21.04.2004 г., N К-02-647 от 16.12.2004 г. и п. 6.3. договора аренды N К-02-664 от 08.12.2006 г., признав указанные пункты ничтожными. Пункт 2.1. договоров аренды: N К-02-623 от 21.04.2004 г., N К-02-614 от 21.04.2004 г., N К-02-619 от 21.04.2004 г., N К-02-647 от 16.12.2004 г. изложить в следующей редакции: - срок аренды устанавливается с 06.11.2002 г. на период эксплуатации киоска. Пункт 21. договора аренды N К-02-664 от 08.12.2006 г. изложить в следующей редакции: - срок аренды устанавливается с 13.11.2006 г. на период эксплуатации киоска. Пп. 3 п. 6.3. договоров аренды: N К-02-623 от 21.04.2004 г., N К-02-614 от 21.04.2004 г., N К-02-619 от 21.04.2004 г., N К-02-647 от 16.12.2004 г. изложить в следующей редакции: - в случае отказа от договора основанием отказа от договора служит изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. П.6.3. договора аренды N К-02-664 от 08.12.2006 г. изложить в следующей редакции: - договор прекращается в случае отказа от договора. Основанием отказа от договора служит изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ходатайство приложено к материалам дела). Представитель истцов пояснил, что не просит суд признать ничтожными указанные пункты договоров, просит применить последствия недействительности ничтожной части сделки. Уточненные исковые требования представитель истцов и истцы поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и уточнениях к нему, указали, что пункты договоров аренды являются недействительной сделкой, содержащиеся в них условия должны быть изложены в другой редакции как применение последствий недействительности части сделки.

Представитель ответчика против исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, пояснил, что в настоящее время договоры аренды расторгнуты, вносить в них какие-либо изменения невозможно.

Заслушав представителей сторон, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил.

На основании Распоряжений Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Иваново N 1822-ра от 08.1.22006 г., N 1238 от 16.12.2004 г., N 446 от 21.04.2004 г., N 455 от 22.04.2004 г., N 451 от 21.04.2004 г. администрация города Иванова (арендодатель) и предприниматели (арендаторы) заключили договоры аренды земельных участков площадью 7 кв.м, расположенных по адресу: г. Иваново, ул. Громобоя, у дома N 13: К. - договор N К-02-647 от 16.12.2004 г. (кадастровый номер земельного участка 37:24:020118:0035), Б. - договор N К-02-619 от 21.04.2004г. (кадастровый номер земельного участка 37:24:020118:0031), Х. - договор N К-02-623 от 21.04.2004 г. (кадастровый номер земельного участка 37:24:020118:0034), Л. - договор N К-02-664 от 08.12.2006 г. (кадастровый номер земельного участка 37:24:020118:0027), К. - договор N К-02-614 от 21.04.2004 г. (кадастровый номер земельного участка 37:24:020118:0026).

Согласно указанным договорам истцам были переданы в аренду вышеуказанные земельные участки для размещения торговых киосков. Сроки аренды установлены: по договорам N К-02-614 от 21.04.2004 г., N К-02-619 от 21.04.2004 г., N К-02-647 от 16.12.2004 г., N К-02-623 от 21.04.2004 г. - с 06.11.2002 г. на неопределенный срок, по договору N К-02-664 от 08.12.2006 г. - с 13.11.2006 г. на неопределенный срок (пункты 2.1. договоров).

Стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, в том числе по размеру арендной платы, предусмотрев, что арендная плата уплачивается арендаторами равными долями ежеквартально.

Как следует из представленных документов и пояснений представителей истца в судебных заседаниях, ранее пять земельных участков, в том числе под киосками 69,4 кв.м., на основании Постановления Главы города Иваново N 783-5 от 04.09.2000 г. передавались в аренду сроком на четыре месяца некоммерческому партнерству "Ивановский союз предпринимателей" для реконструкции рынка по улице Громобоя в городе Иваново.

При этом указанным постановлением партнерству предписывалось в течение десяти дней со дня выхода постановления оформить договор аренды земли на период реконструкции рьшка в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города, без которого постановление признавалось недействительным. После реконструкции партнерству необходимо было оформить договор аренды земли на период эксплуатации рьшка, при этом в указанном договоре Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города предписывалось предусмотреть, что при необходимости изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд участок должен быть освобожден по первому требования администрации города силами и за счет арендаторов (пункт 3 постановления).

30 ноября 2000 года некоммерческое партнерство "Ивановский союз предпринимателей" и предприниматели Х. и Б. подписали договоры долевого участия (договоры совместной деятельности), предметом которых являлось совместное участие сторон в реконструкции рынка путем замены существующих киосков на 12 киосков современного типа и павильон.

Актом от 06.11.2002 г. приемочной комиссии назначенной управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Иваново, в эксплуатацию приняты взамен существующих 12 торговых киосков современного типа и торговый павильон (копия акта приложена к материалам дела).

Актами приема - передачи от 12.01.2003 г. некоммерческое партнерство в рамках исполнения договоров долевого участия передало предпринимателям Х. и Б. торговые киоски площадью 5,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Иваново *** , при этом предприниматели обязались заключить договоры аренды земельных участков под киосками.

В 2007 году договоры аренды земельных участков N К-02-614 от 21.04.2004 г., N К-02-619 от 21.04.2004 г., N К-02-647 от 16.12.2004 г., N К-02-623 от 21.04.2004 г., N К-02-664 от 08.12.2006 г., заключенные с истцами, расторгнуты администрацией города Иваново в одностороннем порядке на основании статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Расторжение договоров обжаловано ответчиками в Арбитражный суд Ивановской области. Решениями от 26.06.2007 г. в удовлетворении исковых требований предпринимателям отказано, постановлениями Второго арбитражного апелляционного суда решения Арбитражного суда Ивановской области оставлены в силе.

Посчитав, что договоры аренды земельных участков заключены с предпринимателями во исполнение Постановления Главы города Иваново N 783-5 от 04.09.2000 г., условия договоров о сроке их действия не соответствуют статьям 421, 422 Гражданского кодекса РФ, истцы обратились с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отсутствии правовых оснований для удовлетворения уточненных исковых требований.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом статьей 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с положениями части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.

Статьей 29 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствий со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ.

Согласно статье 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Пунктом 10 статьи 3 Федерального Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. (в действующей редакции) предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Правовые отношения по договору аренды регулируются Главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации;

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 Гражданского кодекса РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 432 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора,

В рассматриваемом деле стороны согласовали все существенные условия договоров аренды земельных участков, договоры подписаны без разногласий и дополнений.

Статьей 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, при этом если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Таким образом, срок действия договора не является существенным условием договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 вышеуказанной статьи в случае если, договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, при этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, заключение договоров аренды на неопределенный срок и возможность одностороннего отказа от такого договора с предварительным предупреждением другой стороны в срок, установленный договором, предусмотрены действующим гражданским законодательством, и условия о неопределенности срока действия договоров аренды, заключенных истцами, а также о возможности отказа от договора, не противоречат соответствующим требованиям закона или иных правовых актов, в том числе статьям 421 и 422, 610 Гражданского кодекса РФ, и поэтому не могут являться ничтожной частью сделки на основании статей 168, 180 Гражданского кодекса РФ.

Деятельность рынков и организация торговли на территории Ивановской области ранее была установлена Постановлением администрации Ивановской области от 21.03.2002 г. N 19-ПА "О вопросах организации торговли на рынках, расположенных на территории муниципальных образований Ивановской области", Постановлением Главы Администрации Ивановской области от 03.10.1996 г. N 551 "О некоторых правилах уличной торговли на территории Ивановской области", Постановлением Главы администрации г. Иваново от 21.04.2004 г. N 1060 "Об организации торговли на территории города".

Согласно пункту 1.1. Приложения N 2 к Постановлению N 19-ПА администрацией рынка признавалось юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, являющееся арендатором земельного участка, выделенного для организации рынка и осуществляющее управление рынком. В соответствии с пунктом 4.4. вышеуказанного постановления администрация рынка имела право заключать договор аренды торгового места с организациями и физическими лицами на право торговой деятельности на территории рынка. При этом условия договора аренды торгового места, а также порядок внесения арендных платежей, определялись договором аренды, заключаемым между администрацией рынка и арендатором, в котором предусмотрено внесение платы за аренду торгового места (п. 2.6. приложения). Аналогичные положения были установлены Временным порядком организации торговли на специально отведенных территориях (рынках и хмикрорынках) на территории Ивановской области, утвержденным руководителем управления потребительского рынка и услуг администрации Ивановской области 13.05.1999 г.

В настоящее время деятельность рынков регламентируется Федеральным законом от 30.12.2006 г. N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" и принятым в соответствии с ним Законом Ивановской области от 15.06.2007 г. N 77-ОЗ "О розничных рынках в Ивановской области".

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы истцами не представлены доказательства размещения рынка на земельных участках, предоставленных истцам в аренду.

Оспариваемые договоры аренды заключены с предпринимателями в 2006 году на основании распоряжений Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Иваново, в которых имеется ссылка на акт приемки-передачи от 06.11.2002 г. Однако указанный акт не содержит данных о передаче рынка, речь идет о двенадцати торговых киосках и одном павильоне. Актом приемки от 06.11.2002 г. рынок в эксплуатацию не принимался, комиссией принята замена существовавших торговых киосков на киоски современного типа и павильон. В тексте постановления Главы города Иваново N 783-5 от 04.09.2000 г. также не имеется положений, регулирующих возможные арендные отношения с предпринимателями, являющимися истцами по настоящему делу.

На основании изложенных обстоятельств суд не может согласиться с доводами истцом о том, что основанием для заключения договоров аренды земельных участков с предпринимателями является постановление Главы города Иваново N 783-5 от 04.09.2000 г.

В рассматриваемом деле истцы просят применить последствия недействительности части сделки путем замены недействительных, по их мнению, условий о сроке действия договора и возможности одностороннего отказа от него на другие условия.

Действительно постановлением Главы города Иваново N 783-5 от 04.09 2000 г. некоммерческому партнерству "Ивановский союз предпринимателей" предписывалось после реконструкции рынка оформить договор аренды земли на период эксплуатации рынка, при этом в указанном договоре Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города предписывалось предусмотреть, что при необходимости изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд участок должен быть освобожден по первому требования администрации города силами и за счет арендаторов (пункт 3 постановления). Однако исходя из текста постановления Не следует вывод истцов о том, что указанное условие является единственным основанием для одностороннего расторжения договора аренды, поскольку оно вообще не определено Главой администрации как основание для расторжения договора аренды.

Более того, включение в договоры аренды условия о том, что необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является единственным основанием для одностороннего расторжения договора аренды (как указывают истцы в тексте искового заявления), не будет соответствовать нормам Гражданского и Земельного кодексов РФ, предусматривающим правовые основания расторжения договоров аренды, и, следовательно, подобное условие изначально будет являться ничтожным.

Кроме того, замена условий договоров аренды о их действии с конкретной даты на неопределенный срок на условие о сроке действия договоров на период эксплуатации киоска (с учетом уточнения исковых требований от 30.10.2007 г.) и условия о возможности отказа от договора с предупреждением другой стороны за месяц на условие о том, что основанием отказа от договора служит изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не изменит фактические отношения сторон и их права, предусмотренные действующим законодательством.

Если в пункте 2.1. договоров аренды заменить слова "-на неопределенный срок" на слова "на период эксплуатации киоска", то при отсутствии установленных сроков деятельности предпринимателей в киосках, договор также будет считаться заключенным на неопределенный срок, поскольку в силу статьи 190 Гражданского кодекса РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Если в подпунктах пункта 6.3. договоров слова "в случае отказа от договора сторона договора обязана предупредить об отказе другую сторону за один месяц" заменить на слова "в случае отказа от договора, основанием отказа от договора служит изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд", договор также может быть расторгнут сторонами на основании статьи 610 Гражданского кодекса РФ путем одностороннего отказа от него как от заключенного на неопределенный срок, единственным отличием будет лишь срок уведомления об отказе, который установлен вышеуказанной статьей в три месяца. Исключение из договора условия о необходимости предупреждения об отказе другой стороны за один месяц, не отменяет действие и порядок применения вышеуказанной нормы гражданского законодательства.

Последствия недействительной сделки предусмотрены статьей 167 Гражданского кодекса РФ, которой установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогдаг когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность применения последствий недействительности сделки в виде замены недействительного положения другим, поскольку из общего смысла недействительной сделки следует, что она не влечет юридических последствий.

Порядок изменения и расторжения договоров установлен Главой 29 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из общего смысла положений вышеуказанной главы следует, что изменения могут быть внесены сторонами или судом только в действующие гражданско -правовые договоры. В рассматриваемом деле договоры аренды земельных участков с предпринимателями расторгнуты на основании статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Также судом не усматривается нарушений положений статей 18, 34 Конституции РФ и статей 1, 10, 23 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого - либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ установлено, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность. В рассматриваемом деле, заключая договоры аренды земельных участков для использования их в целях осуществления предпринимательской деятельности, истцы должны были предполагать временный характер арендных отношений и следовательно, возможные последствия их прекращения.

При изложенных фактических обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований истцов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ при отказе в удовлетворении исковых требований расходы по государственной пошлине относятся на истца.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 64, 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. Исковые требования оставить без удовлетворения.

2. Расходы по государственной пошлине отнести на истцов.

3. Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ивановской области от 11.10.2007 г., в виде запрета Администрации города Иванова производить действия, направленные на принудительный снос пяти торговых киосков, принадлежащих истцам и расположенных на земельных участках по адресу: г. Иваново, ул. Громобоя, у дома N 13, с момента вступления решения суда в законную силу отменить.

4. На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции (ст. 259 АПК РФ). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (ст. 276 АПК РФ). В срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего оспариваемого судебного акта, принятого по данному делу, может быть подано заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ст. 292 АПК РФ).